Hur man köper Bank Owned Foreclosures eller REOs

Tänker du att köpa en avskärmning? Det hjälper till att först lära sig lite om hur hem hamnar en avskärmning.

Bankerna äger fastigheter eftersom bankerna har förvärvat bostäder genom avskärmning. Hem på bankens böcker kallas REOs, vilket är en akronym för "fastighetsägda." Inse att när banker mottar egendomshandlingar till bostäder genom avskärmning är det ofta eftersom ingen visade sig på domstolsbyggnaden för att bjuda minimibeloppet på befintliga hypotekslån eller banken med målet minimibudet så högt att ingen skulle röra den.

På ytan kanske det inte låter som om avskärmning är lönsamt, särskilt om banken vill sälja sin inventering på den öppna marknaden för det belopp som en gång var skyldig till banken av den tidigare låntagaren . Det finns dock minst två skäl till varför en REO kan vara lönsam för dig:

• Om två lån säkras till fastigheten (vilket är vanligt i dessa dagar), utestänger den andra långivaren ibland inte. Om den andra långivaren inte utgör tillbaka betalningarna till den första långivaren och påbörja sitt eget avskärmningsförfarande, blir den andra långivaren utplånad i avskärmningen. Många andra hypotekslån utgör 20% eller mer av det ursprungliga marknadsvärdet.
• Banken vill ofta inte sitta på sin inventering. Eftersom det inte fick sitt lägsta bud från en investerare eller hemköpare under avskärmningsförsäljningen på tingshuset, kan banken sannolikt prisa det REO hemmet för mindre, bara för att bli av med det. Beror på sin interna redovisning.

Hitta REO-listagenter

Det finns många platser tillgängliga online för att hitta avskärmning. Men du kan också hitta dem i MLS. Om du frågar din köpares agent att söka MLS för "REOs", kommer du troligen att finna att en väldigt liten handfull fastighetsmäklare specialiserar sig på att lista REOs till salu i ditt grannskap.

Här är tips om REO-listagenter:

• De flesta REO-listagenterna listar endast REOs, ingen annan typ av egendom.
• REO-listagenter ger ofta rabatter till bankerna i utbyte mot sin verksamhet, eftersom dessa agenter handlar i volym och ibland blir förvaltaren snabbare.
• REO-listagenter ger pengar genom att antingen sälja mycket REOs eller fungera som en dubbel agent. Under det dubbla byrået kommer REO-noteringsagenten att tjäna både noteringskommissionen och köparens agentkommission.
• För att locka till köparens agenter erbjuder många banker en större andel av provisionen till köparens agent och diskonterar noteringsagentens provision.
• REO-listagenter representerar i allmänhet säljaren, inte köparen. Tänk om du vill ha din egen representation, kanske du.
• REO-listagenter är typiskt toppproducerande agenter på grund av den verksamhet som de bedriver.De spenderar vanligtvis inte mycket tid på att arbeta med köpare.
• Några REO-listagenter är så upptagna att de anställer assistenter till fältsamtal. Många ger inte ut sitt privata mobilnummer, vilket kan göra kommunikationen svår.

Hyr en köparens agent

Om du inte har direkt erfarenhet att förhandla med banker kan du få bättre representation genom att hyra din egen köpareagent.

Innan du väljer en agent väljer du flera och intervjuar fastighetsmäklare för att hitta en bra passform.

• Köparens agent har ett ansvar att skydda dina intressen.
• Köparens agenter representerar inte säljaren. Även när säljaren betalar sin provision.
• Köparens agenter betalas vanligtvis av säljaren. Det innebär att det inte kostar dig att anställa en köparens agent.
• Köparens agenter kan be dig att underteckna en köparens mäklareavtal, som kommer att beskriva ombudets uppgifter till dig och ange vem som betalar provisionen.
• Överväg att arbeta med en köparens agent som har erfarenhet av att arbeta med REOs.

Förhandlingar med REOs

Om noteringen är relativt ny på marknaden är det mycket möjligt att banken inte avviker mycket från sitt pris. Du får större förhandlingsstyrka om du gör erbjudanden på bostäder som har varit på marknaden i mer än 30 dagar.

Här är fler tips:

• Banker förhandlar bulkrabatter med titlar och escrow-företag. Om du väljer att använda bankens titel / spärrföretag, kolla de avgifter de företag kommer att debitera dig. I allmänhet kommer avgifter som inte betalas av banken men betalas av köparen att vara högre eftersom titeln och escrow ofta utgör de rabatterna genom att ta ut köpare mer.
• Många banker flyttar sig från att betala typiska stängningskostnader för köparen. Vissa avgifter, såsom överföringsskatter, läns- och statsavgifter, bärs av köparen och inte banken. Bankerna betalar inte ofta för skadedjursrapporter, reparationer eller hemgarantiplaner.
• Vissa banker kommer inte att teckna ett motbjudande till dess att alla villkor är överenskomna mellan parterna muntligt.
• Förvänta banken att teckna eget inköpsavtal eller tillägg till ditt vanliga köpavtal. Läs det noggrant och fråga en fastighetsadvokat om råd om du inte förstår det. Du kan satsa på att bankens advokat skrev upp det kontraktet, och det är inte till din fördel.
• Om banken inte kommer buda och du får ett erbjudandeavvisande, vänta ytterligare 30 dagar och skicka sedan in ditt ursprungliga erbjudande, med det ursprungliga datumet korsat och ditt nya datum infört.
• Du kan vänta 10 dagar för ett svar på ditt erbjudande från banken. Ha tålamod. Jag vet att det låter galet att vissa banker kan ta lång tid att svara, men de kan.
• Banken kan begära att du lämnar in en låneansökan så att den kan förkvalificera dig; Du är emellertid inte skyldig att erhålla ditt lån från den banken.
• Om du inte kan stänga före det förutbestämda stängningsdatumet kan banken debitera dig ett straff för varje dag du passerar det datumet.Se till att du har ett preapprovalbrev från din egen långivare innan du lämnar in ett erbjudande och försäkra dig om att du kommer att få finansiering från din långivare utan att löpa på oväntade förseningar.
• Du kommer sannolikt att bli ombedd att köpa hemmet "som det är". Det finns nackdelar att köpa avskärmning. Gör ditt erbjudande underkastat en hemkontroll. Vissa säljare i standardremsa tillgångar från avskärmning hem.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.