Gjorde Fannie Mae och Freddie Mac ensam länkskrisen? Fannie och Freddie Cause Mortgage Crisis

Var Fannie Mae och Freddie Mac den verkliga orsaken till subprime-hypokrisen? Det är farligt att tänka så. Det beror på att de var ett utmärkt exempel på de större ekonomiska krafterna som orsakade bankkreditkrisen och bailout. Lagstiftande försök att snabbt blåsa ner Fannie och Freddie kommer inte att förhindra en annan lågkonjunktur. Värre än det kan ytterligare skada bostadsmarknaden.

Fannie och Freddie var statliga sponsrade enheter (GSE).

Det innebar att de måste vara konkurrenskraftiga, som ett privat företag, och behålla sitt aktiekurs. Å andra sidan var värdet på de bolån som de återsåldes på sekundärmarknaden implicit garanterad av regeringen. Det fick dem att hålla mindre kapital för att stödja sina inteckningar vid förlust. Som ett resultat pressades Fannie och Freddie att ta risk för att vara lönsamma men visste att de inte skulle drabbas av konsekvenserna om sakerna vände sig söderut.

Regeringen sätter upp dem på så sätt att de kan köpa kvalificerade inteckningar, försäkra dem och sälja dem till investerare och därigenom frigöra medel för banker att göra nya inteckningar. På så sätt var de traditionellt inblandade i minst hälften av alla nya hypotekslån som gjordes varje år. I december 2007, då bankerna började begränsa sin utlåning, var Fannie och Freddie de enda långivarna som fortfarande är verksamma och ansvarar för 90 procent av alla inteckningar.

Regeringsbestämmelser utesluter att Fannie och Freddie inte köpte inteckningar som inte uppfyllde kraven på betalning och kredit.

Men då hypoteksmarknaden förändrades, gjorde det också sin verksamhet.

Mellan 2005-2007 var några av de hypotekslån som de förvärvade konventionella lån med fast ränta med 20% lägre. I själva verket var de flesta av de hypotekslån som de köpt eller garanterade antingen subprime, räntefria eller negativa avskrivningar. Det beror på att det var de typer av lån som gjordes av banker och oreglerade hypotekslån.

ITT förvärrades genom användningen av derivat för att säkra ränterisken för sina portföljer. Men som privata företag med aktieägare att behaga gjorde de detta för att förbli konkurrenskraftiga med andra banker. De gjorde allt samma sak.

Regeringsbestämmelserna utesluter att Fannie och Freddie inte köpte inte lån som inte uppfyllde kraven på betalning och kredit. Det innebar att de köpte, sälja eller garanterade 50% av de gjorda hypotekslånen, men det var den mest trovärdiga hälften. År 2007 var endast 17% av portföljen subprime eller Alt-A-lån. Men när bostadspriserna sjönk och husägare började misslyckas bidrog denna relativt lilla andel av subprime-lånen till 50% av förlusterna.

Fannie Maes låneförvärv var:

• 62% negativ avskrivning
• Endast 84% ränta
• 58% subprime
• 62% krävs mindre än 10% nedbetalning.

Freddie Macs lån var ännu mer riskfyllda, bestående av:

• 72% negativ avskrivning
• 97% ränta endast
• 67% subprime
• 68% krävs mindre än 10% nedbetalning.

Det var övervägande av exotiska lån utöver subprime låntagare som gjorde Fannie och Freddie låneförvärv så giftiga.

Fannie och Freddie höll färre giftiga lån än de flesta banker

Det är dock viktigt att förstå att de på grund av bestämmelserna tog på mindre av dessa lån än de flesta banker.

Enligt flera analytiker ökade de sina förvärv av dessa lån för att behålla marknadsandelen i det som blivit en mycket konkurrensutsatt marknad. (Källa: (Källa: SeekingAlpha, hur mycket är Fannie och Freddie att klandra?, 2 oktober 2008, Washington Post Fannie och Freddie Bli Hot Topic, 10 oktober 2008)

Senaten sponsrade en proposition som sökte 2005 för att förhindra dem från att inneha värdepapper i sina portföljer eftersom de ville minska risken för regeringen. Totalt ägde eller garanterade de två GSE-bolagen totalt 5,5 miljarder dollar på 11 miljarder dollar. När senaträkningen misslyckades ökade Fannie och Freddie sina innehav av riskabla lån. Det berodde på att de kunde tjäna mer pengar från lånen höga räntor än från de avgifter de fick från att sälja lånen.

Igen var de strävar efter att behålla höga aktiekurser under en mycket konkurrenskraftig bostadsmarknad. (Källa: Barron's, Fannie Mae, den nästa regeringens räddningsaktion? 10 mars 2008; IHT, Fannie och Freddie's skyldiga spel, 24 augusti 2008)

Som regering sponsrade företag, Fannie och Freddie tog på sig mer r isk än vad de borde ha, eftersom skattebetalarna i slutändan måste absorbera sina förluster. Men de orsakade inte bostadsnedgången. De översvämmade inte marknaden med exotiska lån. I stället var de ett exempel, inte en orsak till hypokrisen.

Derivat hjälpte orsak till Fannies nedgång

Som GSEs, var Fannie och Freddie inte skyldiga att kompensera storleken på deras låneportfölj med tillräckligt med kapital från börsförsäljningen för att täcka den. Det var ett resultat av både deras lobbyarbete och det faktum att deras lån var försäkrade, så de kände att de inte behövde det. Istället använde de derivat för att säkra ränterisken för sina portföljer. När derivatets värde föll, gjorde det också sin förmåga att försäkra sig om lån. (Källa: NYT, Fannie, Freddie och Du, 14 juli 2008)

Denna exponering för derivat visade att de hade fallit, vilket gjorde det för de flesta banker. När bostadspriserna föll slutade även kvalificerade låntagare på grund av mer än hemmet var värt. Om de behövde sälja huset av någon anledning skulle det förlora mindre pengar genom att låta banken avskärma. Låntagare i negativa avskrivningar och räntefria lån var i ännu sämre form.

Eliminering av Fannie och Freddie kan förstöra eventuell bostadsåterställning

Några lagstiftare föreslår att Fannie och Freddie elimineras. Andra föreslår att USA kopierar Europa i att använda täckta obligationer för att finansiera de flesta bostadslån.Med säkerställda obligationer behåller bankerna kreditrisken på sina bostadslån, men säljer obligationer med stöd av dessa hypotekslån till utomstående investerare, vilket ger upphov till ränterisk.

Eliminering av Fannie och Freddie skulle dramatiskt minska tillgången på inteckningar och öka kostnaden. Bankerna har inte, och skulle inte, gå in för att garantera inteckningar. Studier har visat att, utan Fannie och Freddie, kan räntorna på hypotekslån gå upp till 9-10%. Det skulle skada bostadsmarknaden innan det hade någon chans att återhämta sig. (Källa: Barron, Livet efter den gamla Fannie och Freddie, 15 september 2008)