Fannie Mae riktlinjer för kort försäljning

Förenta staternas regering, fram till den 1 november 2012, hade sagt finansiellt fastspända husägare att sluta göra sina inteckningsbetalningar och gå in i avskärmning. Det här låter som något du skulle läsa i en science fiction roman, men sanningen är generellt främling än fiktion. Om och om, före den 1 november har jag sett Fannie Mae, ägde 79,9 procent av regeringen, krävde en brottslighet innan den godkände en kort försäljning.

Men det ändrades den 1 november.

Fannie Mae's korta historia

Se, Fannie Mae, tillsammans med Freddie Mac, är två hypotekslättare som äger nästan 3 av varje 4 inteckningar i Förenta staterna. Från Fannie Maes ödmjuka början 1938 - bildad av president Franklin D. Roosevelt och kongress för att köpa inteckningar på sekundärmarknaden - till sitt offentliga erbjudande 1968, stod Fannie Mae för att spela in vinster före den stora hypnotiseringen av 2007. Fannie Mae placerades i statens konservatorium i september 2008, under Federal Housing Finance Agency.

Enligt CNNMoney. com's Bailout Tracker, har Fannie Mae fått mer än 200 miljarder dollar från det Troubled Asset Relief Programmet (T.R. P.) Låt oss inte ens prata om de miljoner dollar som erbjuds till sina chefer, i motsats till vad vissa kritiker kallar att flytta de amerikanska skattebetalarna.

Vad är en Fannie Mae Short Sale?

Fannie Mae lägger till ett annat lager till kort försäljningsprocessen.

Generellt kommer säljaren att presentera en svårighet och hemmet kommer att vara upp och ner för att kvalificera sig för en kort försäljning. När säljaren har fått ett erbjudande att köpa den korta försäljningen, skickas erbjudandet tillsammans med annan kvalificerad dokumentation till säljarens bank.

Om banken bara betjänar lånet eftersom lånet har sålts till Fannie Mae, kommer inte bara banken att behandla den korta försäljningen, men paketet skickas senare till Fannie Mae för godkännande.

Detta innebär att även om säljarens bank godkänner den korta försäljningen, behöver säljaren fortfarande Fannie Maes godkännande, förutsatt att servicetjänsten inte har delegerad auktoritet. Fannie Mae-kortförsäljningen tar längre tid att stänga.

Kan en säljare stanna aktuell och göra en Fannie Mae-kortförsäljning?

Svaret verkar vara ja. Före 1 november 2012 hade förhandlare hos Fannie Mae sagt till mig om och om att Fannie Mae inte kommer att utfärda kort försäljningstillstånd om säljaren inte är i standard. Andra investerare som Bank of America och Wells Fargo tvingar inte säljaren till standard och kommer att ge en kort försäljning när en säljare är aktuell.

Jag har erfarenhet av att arbeta med Fannie Mae-försäljningen i Sacramento. Här är en provtransaktion. Bank of America godkände en kort försäljning i början av 2012 och skickade paketet till Fannie Mae för granskning.Fannie Mae avvisade sedan den korta försäljningen eftersom säljaren fortfarande gjorde hypotekslånet. Så följande månad beslutade säljaren att inte göra en betalning. Sextio dagar senare godkände Fannie Mae den korta försäljningen.

Kommer Fannie Mae att skjuta upp en förvaltares försäljning om ett kortförsäljningsbjudande väntar?

Tyvärr verkar svaret vara nej. När ett meddelande om standard har lämnats in, har Fannie Mae sagt att det inte kommer att stoppa avskärmningsprocessen medan den överväger en kort försäljning.

Om den korta försäljningen inte kan slutföras före auktionsdatumet kommer Fannie Mae att utesluta - även om anledningen till att den korta försäljningen inte godkänns beror på förseningar hos Fannie Mae.

Är inte den här spännande nyheterna? På den ljusa sidan, efter den 1 november 2012, har regeringen upphört att driva säljare som annars skulle stanna aktuella på sina inteckningsbetalningar till avskärmning. Tyvärr, när avskärmningsprocessen har börjat, kommer regeringen att ta bort ett låntagares hem om den korta försäljningen inte kan stängas före försäljningsdatumet.

* För säljare som stänger en kort försäljning efter 30 juni 2012, om säljaren är medlem i militären med Permanent Change Orders, kommer Fannie Mae att tillåta säljaren att förbli aktuell. Nya riktlinjer utfärdade av FHFA, som gäller den 1 november 2012, tillåter säljare med svårigheter att förbli aktuella och fortfarande göra en Fannie Mae-kortförsäljning.

Om du vill veta om ditt lån hålls av Fannie Mae, gå till Fannie Mae Loans Lookup-webbplats.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}