Avskrivningar på en hyresfastighet

Om du kom till den här artikeln i en sökning, är den en del av vår hyresfastighetsinvesteringsanalys. Börja där för att gå igenom en detaljerad analys av en provfastighet. Här är emellertid en översikt över avskrivningar på en hyresfastighet och varför investerare är skattemässiga.

I vår serie om hyresfastighetsinvesteringar returnerar vi ett exempel fourplex som vår investering. Du kan få inköpsinformationen här, men kom ihåg att det var ett köp på $ 325 000 av en fourplex för uthyrning av alla fyra enheter på heltid.

Kontrollera alltid alla skattemässiga problem noggrant med en skattemässig redovisningspersonal, men IRS gör det i allmänhet möjligt för oss att avskriva värdet på strukturen på denna fastighet under en period på 27 och 1/2 år . Det här är den logiska behandlingen av att byggnaderna slits ut över tid eller blir föråldrade på grund av att deras äldre egenskaper inte längre är i efterfrågan.

Så vi har en egenskap som genererar $ 15, 192 per år i positivt kassaflöde, men nu kan vi kompensera någon av den inkomsten för skatter. Vi avskrivar byggnaden genom att dra av värdet på marken och delar byggnadsvärdet med 27,5 år för årliga avskrivningar. Beräkningsberäkningen ser ut så här:

1. Köpeskilling - Markvärde = Byggvärde.
2. Byggvärde / 27 5 = Årlig tillåten avskrivningsavdrag.

För vårt exempel fyraplex, antar vi att värdet på den halvt tunnland som det sitter på är $ 80 000. Låt oss nu se vår beräkning:

1. $ 325 000 - $ 80 000 = $ 245 000 000 byggnadsvärde.
2. $ 245, 000 / 27. 5 år = $ 8909 per år i avskrivningar.

Vi har redan minskat vår skattepliktiga inkomst utan att ta hänsyn till andra fastighetsskatt eller hypotekslånsavdrag. Eftersom vi vill titta på skatteaspekter av vår egendom lägger vi tillbaka huvudmannen och intresset för hypotekslån som vi subtraherade för kassaflödesberäkningen.

Således ökar vårt kassaflöde på $ 15, 192 upp till $ 34, 908.

$ 15, 192 + $ 23, 316 - $ 3600 skatter och försäkringar = $ 34, 908. Detta är den potentiella skatteskulden för direkt hyresintäkter minus skatter, ledighetstab, försäkring, reparationer och direkta kostnader. Vi ser senare ut på andra avdrag. Men här är hur avskrivningarna ryggar ut.

• $ 34, 908 - $ 8909 depreciation = $ 25, 999.

Kom ihåg att vi inte spenderade några pengar för att realisera detta avdrag. Och vi har fortfarande andra avdrag att ta. Betalningen är inte i beräkningen än, eftersom vi måste bryta ut ränta från eget kapital. Det är inte en helt fri åktur på detta avdrag heller. När du säljer fastigheten måste du ta hänsyn till dessa avskrivningar vid beräkning av realisationsvinster för skatter.Det finns dock sätt att övervinna dessa skatter också med en 1031 Exchange.

Hyresinvesteringar är mycket populära, särskilt för nya investerare eller dem som vill ha månatligt kassaflöde i stället för stora korta vinstförbättringar från grossistförsäljning eller fixa och flipa investeringar. Beroende på din ålder och tid för pensionering kan uthyrning investera mycket för dig:

• Närmande pensionering - När du närmar dig pensionen och börjar beräkna månadsinkomster från den aktuella aktiemarknaden och andra investeringar kan det hända att du Det finns ingen väldigt hög avkastning som kommer ifrån sig utdelning eller ränta. Omfördela dina tillgångar, du kan sälja aktier eller obligationer och flytta pengar till hyreshem. Där om mindre risk om du investerar klokt och avkastningen är högre. Du får mer månatlig inkomst för att finansiera din löjande pension.
• Unga, men planering - Det här är verkligen där du kan börja bygga en riktigt trevlig pension nästan du vill och leva en bra livsstil. Börja köpa fastigheter som uthyrning, och du kommer att börja förvärva eget kapital som de uppskattar och du betalar ner inteckningar. Du kan ta dessa vinster med en 1031-utbyte och rulla dem in i fler lägenheter, kanske högre bostadspriser än mer av dem. Du undviker realisationsvinster i att rulla upp om du gör det rätt.

Hyresfastigheter investerar kommer alltid att vara ett bra sätt att investera, eftersom det alltid kommer att bli hyresgäster. Bostads- och inteckningskraschen som började i slutet av 2006 visar oss hur hyrafastigheter har blivit bra investeringspraxis. Alla de människor som förlorade sina hem till avskärmning blev hyresgäster medan de byggde upp sin kredit och sparade för nedbetalningar.

Yngre köpare lämnade ganska mycket marknaden för år efter att ha sett sina äldre släktingar förlora sina hem eller eget kapital. De levererade en stor efterfrågan på uthyrning. Hyresinvesteringar är motståndskraftiga mot negativa effekter av räntehöjningar och inflation. Det är ett bra sätt att öka din rikedom.