Varför fastighetsmäklare tar övervärderade förteckningar

Dumma som det kan låta, tar många fastighetsmäklare - även på köparens marknader där lite säljer - överdrivna listor. Jag ser det varje dag. Dessa agenter som kontinuerligt skriver löjligt prissatta listor får tveksamt rykte bland sina kamrater. Jag vet att jag pratar med andra agenter när jag reser på nya listor, och de berättar för mig.

Så kanske du tror, ​​"Hej, vem bryr sig?" men en ombuds rykte är viktigt, särskilt i tätt knutna samhällen.

När köpare och säljare skriver ett inköpsavtal ingås deras respektive agenter i en 30- till 45-dagars relation; respekt för varandra och samarbete är avgörande. Så varför sabotera agenterna själva? Eller gör de?

Att säkra förteckningen och slänga undan tävlingen

• Ibland är det en avsiktlig lögn.
  Som säljare intervjuar varje agent, kryper värdet uppskattat uppåt. Kanske den första agenten vet att det kommer att finnas två andra agenter som tävlar för noteringen, så den första agenten heter en astronomisk figur. Den andra agenten, efter att ha hört det första ombudets pris, slår det. Den tredje agenten kommer i högre än.

  En säljare som väljer en agent baserat på vilken uppskattning som är störst är den ultimata förloraren.

  Men nästan alla säljare arbetar på detta sätt. Det är synd eftersom så få agenter tar sig tid att utbilda säljare att andra faktorer som marknadsplaner och agentens förhandlingsförmåga är betydligt viktigare än värderingsskatt. Kompisarna talar högt om någon tittar på dem. I slutändan etablerar marknaden värde.

• Ibland har säljaren orimliga förväntningar.
  Detta ursäkter fortfarande inte agenten från att förklara hur bedömarna bestämmer värdet. Ett hem kom på marknaden på en storybook street i ett önskvärt område i Sacramento, men det var priset $ 100, 000 för högt. När du frågade varför svarade agenten: "Jag vet att det är dyrt, men jag skulle ha förlorat noteringen till någon annan om jag inte gick med på det priset." Visas ett hem två dörrar ner sålda för en hög bild, men det hemmet hade noggrant underhållits, och det skryter ett nyligen ombyggda kök med toppmoderna apparater. Som jämförelse var detta hem en fixer, men säljaren insisterade på att han kunde få samma pris som sin granne.

Var försiktig att det inte gäller den egentliga fastighetsmäklaren om din överprissatta listning någonsin säljer

Gratis reklam för agenten

Varje "Försäljning" -skylt annonserar agentens företag och agenten. Många tecken innehåller agentens webbplats och mobilnummer. Några till och med sportar ett stort färgfotografi av fastighetsmäklaren.

Tänk på det som en jätte skylt för agenten.

Om hemmet ligger på en större huvudresa, desto bättre. Förmodligen tusentals chaufförer passerar tecknet varje dag och kommer se agentens namn. Och efter att skyltposten ligger i marken kostar det inte en agent en tunn dime att lämna den där.

Agenter hitta köpare via listor

• Signalsamtal
  Om en köpare vill ta reda på priset på ett hem, brukar de ringa agentens mobilnummer och fråga. Agenter som är på bollen kommer att försöka rekrytera den köparen att arbeta med dem, förutsatt att köparen inte redan arbetar med en annan agent.
• Öppna hus
  Dessutom kan agenter hålla ett öppet hus och hitta köpare på det sättet också. Om köparen inte är intresserad av hemmet - och när de förstår priset kommer de inte vara - agenten är då fri att visa köparen andra hem.
• Tidningsannonser
  En agent med en överdriven notering kommer ofta inte att lägga adressen i papperet men kommer att lista detaljerna tillsammans med priset. På så sätt kan köpare som har råd att betala det beloppet ringa för att fråga. Nu, allt en agent måste göra är att föreslå andra bostäder i det specifika prisintervallet som är värda vad säljaren frågar och hon är ute och springer in i escrow på en annan transaktion. Inte din.

Fastighetsmäklare Hoppas om prisminskning

Även om en agent vet att hon tar en överdriven notering, kanske hon säger sig att när hemmet inte säljer inom några veckor kan hon övertala säljaren till sänka priset och tjäna sedan en provision när den säljer. Så hon rättfärdigar sina handlingar och accepterar noteringen. Förutom att studier visar att intresset i ett hem vanligtvis ökar efter några veckor, så det finns färre köpare till det hemmet när priset faller. Köparna tror också att det är något fel med ett hem som inte säljer genast eller de oroar säljaren sjönk priset eftersom en stor defekt upptäcktes. Prisminskningar skadade. De skadar säljaren, och de gör ofta en köpare undrar hur mycket priset sänker. Så, en köpare kommer ofta erbjuda ännu mindre efter en prissänkning.

Slutsats: Välj din agent baserat på ärlighet, etik, erfarenhet, kompetens och marknadsföring, och kör inte efter de som kastar runt tjuvtal.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}