När är din första hypotekslån betalning?

Fråga: När debiteras den första hypotekslånet efter stängning i vårt hem?

En läsare frågar: "Jag förstår verkligen inte hur hypotekslån fungerar, men min agent berättar att jag inte kommer att behöva betala länge efter att jag stängt på mitt nya hem. Jag har jobbat hårt för att behålla min kredit och vill inte ta chansen att röra upp det. Hur vet jag när min första hypotekslån betalas? "

Svar: Det är lättare än du tror att räkna ut när din första hypotekslån betalas.

Låt inte ordet amoritzation skrämma dig. Förståelse av avskrivningar är nyckeln till att förstå hur en inteckning fungerar. Amortisering är termen som i grunden betyder att din obetalda balans räknas om varje månad baserat på betalningar till revisor och ränta. Vid slutet av din hypotekslån, vanligtvis 30 år, är ditt lån betalt.

Hypotekränta betalas i efterskott

Förskott betyder pengar som är skyldiga från det förflutna. Hypotekräntan betalas efter det att den har ackumulerats, inte tidigare. Så, din första hypotekslån betalas ut i början av den första hela månaden efter stängning och varje månad därefter .

Om du till exempel hyr ett hem den 1 juni, skulle din hyra till och med vara 1 juni eftersom det betalar för juni månad i förväg. Men hypotekslånet betalas i efterskott, så en 1 juni hypotekslån betalar ränta för hela maj månad.

När gör du din första hypotekslån?

När du köper ett hem och erhåller ett inteckning kommer stängningsagenten att samla intresse från dig fram till dagen för 30 dagar före den första hela månaden.

Räntan är listad i ditt slutkonto och debiteras som slutkurs.

• En hypotekslån består av två delar: ränta och revisor.
• Ränta betalas alltid 30 dagar i efterskott.
• Den huvudsakliga delen av din hypotekslån minskar ditt huvudbelopp på det datum det är förfallet.

Låt oss säga att ditt slutdatum är den 15 mars.

Du kommer att debiteras prorated dagligt intresse från och med den 15 mars till och med den 31 mars i ditt avslutande uttalande. Räntan som samlas vid stängning täcker räntan på ditt lån för de senaste 16 dagarna i mars. Då kommer din första hypotekslån att betalas den 1 maj, och att betalningen kommer att betala räntan för april.

Beräkning av första hypotekslånsförklaringen

Låt oss säga att du lånar $ 200 000 vid 5% ränta. Din månadsbetalning skulle vara $ 1, 073. 64, betalas i lika månatliga avbetalningar i 30 år.

Din dagliga ränteavgift - för tidsperioden före 30 dagar före den första betalningen - beräknas genom att ta $ 200 000 gånger räntesatsen på 5%. Därefter dela med 12 månader - $ 833.33 - och igen med 30 dagar.

Din dagliga räntesats är 27 dollar. 78. Om du stänger den 15 mars är du skyldig 16 dagar av intresse eller $ 444. 48, som du betalar vid stängning.

När du betalar $ 1, 073. 64 den 1 maj, betalar räntebetalningen för april följande:

$ 1, 073. 64 - $ 833. 33 (april intresse) = $ 240. 31 (huvudreduktion). Subtrahera $ 240. 31 från $ 200 000, och din nya obetalda balans per den 1 maj är nu $ 199, 759. 69.

Du kommer sannolikt att välkomna tidsluckan mellan stängning och din första hypotekslån, med tanke på den stora summan av pengar du betalar vid stängningen.

Men medan det kanske verkar som om du får en månad fri från bostadslån när du stänger den 15 mars är du verkligen inte.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.