Vad är skillnaden mellan Co-ops och Condos?

Har du undrat över skillnaderna mellan co-ops vs condos? Du är inte ensam. Även om det kan överraska dig att lära dig att lägenheter inte blev populära fram till 1960-talet. När FHA riktlinjer äntligen tillåtit finansiering av lägenheter, tog det komplexa konceptet av sig. Innan det var nästan alla byggnader som medgav många flera ägare sam-ops. Idag hittar du de flesta samarbets- eller samarbetsbyggnaderna i stora storstäder.

Människor tenderar att knyta samman med New York City, men du kan också hitta co-ops i större städer som San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis , Detroit och Chicago, Tucson och Phoenix, inklusive några i Florida och andra som ströks över hela östkusten.

Vad är en Co-Op?

En co-op är inte riktigt fastigheter. Fastigheter är mark, tillsammans med eventuella strukturella förbättringar, inklusive underjordiska och lufträtter. I stället är en co-op ett företag. När en köpare köper en co-op köper köparen aktier i bolaget och en rätt att uppta en viss enhet. En co-op köpare köper inte enheten eller en del av byggnaden själv.

Vidare kan en co-op köpare kanske eller inte kunna finansiera köp av samarbetet. Inte alla banker kommer att göra ett co-op lån. Bland de banker som kommer att göra ett co-op lån kvalificeras inte varje co-op som en kvalificerad byggnad.

Köpare bör kolla med sin långivare för att få reda på om co-op finns på sin godkända lista.

En co-op köpare betalar också en månadsavgift till co-op. Den avgiften inkluderar en prorataandel för byggnadens hypotekslån, om det finns några; Löner till en dörrvakt, underhållspersonal, eventuellt en byggande superintendent; försäkring för strukturen; regelbundet underhåll, underhåll och rengöring av de gemensamma utrymmena, inklusive fastighetsskatt.

En möjlig nackdel med en co-op, säger kritiker, är det faktum att en ägare ofta betalar två inteckningar. Hon kommer att betala sitt eget inteckning för co-op och byggnadens hypotekslån för samarbetet, vilket också kan refinansieras lån för att betala för kapitalförbättringar för byggnaden.

Vad är en lägenhet?

Till skillnad från en co-op, när köparen köper en lägenhet köper köparen fast egendom. Köparen äger utrymmet mellan väggarna, golv och tak, allmänt i mitten. Enheten bedöms separat för skattemässiga ändamål, och köparen betalar skatterna direkt till länsbedömaren (eller via en långivarens skattekonto).

En lägenhet kan finansieras separat och fastigheten är säkrad av en förtroende eller inteckning, beroende på statens lagar. Strukturen utformar en lägenhet är en individuell enhet, som kan vara en enda historia, flera berättelser eller ens fristående.Till exempel äger jag ett enfamiljshus på Hawaii som är utsetts som en lägenhet, men det är en fristående struktur med egen gård.

Köparen av en lägenhet betalar också, som en samköpsköpare, månadsavgifter. Dessa avgifter betalas till husägarens förening. Avgiften till HOA betalar för underhåll av gemensamma utrymmen, byggnadens utsida, taket, försäkringsföreningen, föreningsförvaltningen och kan ofta innehålla några av de verktyg som vatten och papperskorgen.

Vissa HOA-avgifter inkluderar avgifter för ett klubbhus, träningsanläggningar och ett simbassäng / spa.

Mer skillnader mellan en Co-op mot ett Condo

Generellt sett är en co-op ofta billigare att köpa än en lägenhet, vilket innebär att det kan kosta mer att köpa en lägenhet. Men avvägningen är att avgifterna som betalas till en co-op kan vara högre än en bostads HOA-avgifter.

En stor skillnad mellan en co-op mot en lägenhet är det faktum att ingen varm kropp med kontanter kan köpa en co-op. Co-ops styrs av en styrelse, bestämd av aktieägarna i samarbetet. Condos styrs också av en styrelse, men dessa styrelser godkänner inte köpare. Sammanträdet har rätt att godkänna en potentiell köpare. Medan köparen inte kan nekas på grund av diskriminering som definieras av rättvis bostadsrätt, måste köpare passera en noggrann screening.

Vissa samarrangemang tillåter inte utländska köpare att köpa en enhet. Många samarrangemang tillåter inte investerare eller andra hemköpare eftersom de föredrar ägarboende. Sammanträdena kommer att granska en potentiell köpares ansökan, finansieringsöversikt, förteckning över tillgångar och skulder, kreditrapporter, bankbalanser, inklusive en översyn av rekommendationsbrev från vänner och affärsförbindelser, toppade av en personlig intervju.

Även om denna procedur kan verka som en extrema invasion av privatlivet, godkänner ägare i en co-op denna process eftersom de kan vara mycket selektiva för de personer som bor i byggnaden. När en person köper en lägenhet, finns det ingen urvalsprocess för grannarna, inget sätt att förhindra ett högt dödsmetallband från att ta upp kvartaler bredvid.

Å andra sidan godkänner co-op styrelsen köpeskillingen. Om priset är så lågt att det kan påverka värdena för de övriga aktieägarna, kan en sammanträde avvisa för att godkänna försäljningen. En condo HOA har ingen sådan auktoritet att förhindra försäljning.

Många lägenhetskomplex begränsar antalet hyror i procent av de totala enheterna. Andelen varierar vanligtvis från 80 procent ägare till 50 procent. Detta syftar till att förhindra att komplexet blir till ett lägenkomplex och sänker värden. De flesta samarrangemang tillåter inte uthyrning eller uthyrning.

Man kan bo i ett lägenhetskomplex i flera år och känner aldrig till grannarna. Det är osannolikt att det händer i en co-op där ägarna känner alla och allt om dig.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.