Vad är kortförsäljningsproceduren?

Fråga: Vad är Standard Short Sale Procedure?

En läsare frågar: "Vi har äntligen bestämt oss för att sälja vårt hem. Vi vill inte gå bort från vårt hem, så vi listade med en agent som gör en kort försäljning för oss. Hon kom över och plockade upp en massa papper från oss. Hon bad oss ​​också att underteckna ett tredjepartstillstånd för banken. Men nu vad händer? Hon säger att vi måste hitta en köpare, men jag trodde vi bad banken att göra en kort Försäljning. Får du en köpare först eller fråga banken om att göra en kort försäljning först? Jag vet inte om vår ombud har gjort mycket kort försäljning, vilket gör mig obekväm. Vad är standardkortsproceduren? "

Svar: Det är inte ovanligt att en agent hävdar att han är en kortförsäljningsspecialist när agenten har lyckats bara en handfull kort försäljning. Det är inte så att din agent ljuger för dig; Det är att agenten tror att 2 eller 3 kort försäljning gör att agenten är en specialist.

Och helt uppriktigt, med den tid det tar att göra lite försäljning, är det inte ovanligt att en agent slutar tänka sig att hon har spenderat mer tid på att arbeta med den korta försäljningen än hon har spenderat. Enligt henne är hon specialist. I sinnena hos agenter som stänger 50 eller 100 kort försäljning per år är hon inte specialist.

Vem ska du hyra för att göra en kort försäljning?

Det första du bör göra är att anställa en kort försäljnings specialist för att hantera din korta försäljning. Den personen kan vara en fastighetsmäklare eller en advokat. De flesta agenter arbetar med provision, betalas från försäljningsvinst och de flesta advokater betalas i förskott direkt av säljaren. Oavsett om du anlitar en advokat eller en agent som din korta förhandlare, får du alltid juridisk rådgivning.

Vissa advokater, precis som några fastighetsmäklare, kan hävda att vara en specialist på kortförsäljning men ändå sträcka sanningen lite. Det är svårt att veta vem man ska lita på. En bra regel är att fråga om ett hänskjutande. Visst, någon annan du vet har en utmärkt referens för dig. Du kan inte vara för försiktig när du väljer en kort försäljningsagent eller en advokat.

Är det standardproceduren att fråga banken om en kort försäljning innan ett erbjudande mottas?

I ett nötskal, nr. Men bara för att standardförfarandet för en kort försäljning kan innebära att man först får ett erbjudande betyder det inte att en säljare alltid ska följa standardproceduren. Det finns ibland undantag från regeln.

Standardproceduren kan variera från bank till bank. Det är din bank som anger standardproceduren, och varje kort försäljningsbank kan vara annorlunda. I allmänhet, när du frågar banken om en kort försäljning före ett erbjudande, låter du banken ställa regler och förfaranden för dig.Viktigast, du låter banken välja försäljningspriset. Det kan fungera mot dig.

Standardprocedur för kortförsäljning före godkännande

Några korta försäljningsbanker - trots en Freddie Mac HAFA-kortförsäljning, för vilken standardförhandlingsproceduren är endast förhandsgodkännande - föredrar att förhandla om din korta försäljning. Om de inte förväntar sig förhandsgodkännande förväntas de åtminstone vara involverade i försäljningspriset och marknadsföringen av ditt hem. Vanligtvis är det inte heller en bra idé.

Om du låter banken välja priset, kan priset vara för högt. Om ditt pris är för högt kan köpare inte göra något slags erbjudande. Det är också möjligt att banken kommer att prissätta hemmet för högt i hopp om att du så småningom kommer att ge banken en gärning i stället för avskärmning.

Bankerna kommer inte alltid att komma rakt ut och berätta att de inte vill göra den korta försäljningen. Ibland kommer de helt enkelt att tvinga dig att prissätta det på ett sådant sätt att det inte kommer att sälja.

Standardprocedur för kort försäljning Godkännande efter ett erbjudande

Den vanligaste sätten att göra en kort försäljning är att skicka godkännandet från tredje part till banken så snart ditt hem är listat för försäljning. Sedan, efter att du fått ett erbjudande, skicka ett kortförsäljningspaket till banken, tillsammans med dokumentation och ditt erbjudande.

Denna procedur ger dig kontroll och inte banken. Fråga dig själv, har inte bankerna gjort tillräckligt med skada? Följande är dokumenten att skicka till banken:

• Köpkontrakt
• Kopia av värsta pengar insättning
• Köparens fondbevis
• Köparens förhandsbevis
• Undertecknat godkännande från tredje part (om första kopia var felplacerad)
• Beräknad slutrapport eller HUD-1
• Utskrivning från MLS
• CMA
• Bankens kortförsäljningspaket och ekonomi

Varje bank har sina egna krav och de ändrar ständigt dokumenten de behöver. Det är vanligt att begära dina 2 senaste avkastningar och 2 månaders bankredovisning och lönepengar. Men vissa banker som en Bank of America Cooperative Short Sale kanske inte ens kräver dessa dokument. Din korta försäljningsspecialist, om den personen är en specialist, borde veta.