Omvänd Mortgage Basics: Vad du behöver veta

En omvänd hypotekslån är en typ av lån som ger pengar genom att använda ditt eget kapital. Detta är inte det mest flexibla (eller det billigaste) sättet att låna, så det är värt att utvärdera alternativ innan du använder en. I rätt situation ger dessa lån ett kraftfullt sätt att dra in värdet av ditt hem.

Grunderna

Som en vanlig hypotekslån är en omvänd inteckning ett lån som använder ditt hem som säkerhet. Men dessa lån är olika på flera sätt, vilket leder till "omvänd" delen av namnet.

Du får pengar istället för att betala pengar till din långivare varje månad.
Beloppet på ditt lån växer över tiden, i motsats till att krympa med varje månatlig betalning

Konceptet liknar ett andra hypotekslån eller bostadslån. Omvända hypotekslån är emellertid endast tillgängliga för husägare i åldern 62 år och äldre, och du behöver i allmänhet inte betala tillbaka dessa lån förrän du flyttar ut ur ditt hus.

Omvända inteckningar kan ge pengar till allt du vill ha. Så länge du uppfyller kraven (se nedan) kan du använda fonderna för att komplettera dina andra inkomstkällor eller eventuella besparingar som du har ackumulerat. Hoppa inte bara till utsikterna till lätta pengar - dessa lån är komplicerade (speciellt att varva ner), och de minskar tillgångarna för dina arvingar.

Det finns flera källor till omvända hypotekslån, men vi kommer huvudsakligen att täcka Home Equity Conversion Mortgage (HECM) som är tillgängligt via Federal Housing Administration.

En HECM är generellt billigare för låntagare på grund av statsstöd, och reglerna för dessa lån gör dem relativt konsumentvänliga.

Hur mycket kan du få?

Mängden pengar du får beror på flera faktorer och baseras på en beräkning som gör vissa antaganden om hur länge lånet kommer att vara.

Egenkapital: Ju mer kapital du har i ditt hem, desto mer kan du ta ut. För de flesta låntagare fungerar det bäst om du har betalat ner ditt lån under många år och din inteckning är nästan helt avlönad.

Ränta: lägre räntor betyder att du kan få mer från en omvänd hypotekslån.

Ålder: Åldern på yngsta låntagaren på lånet kommer också att påverka hur mycket du får och äldre låntagare kan ta mer. Om du är frestad att utesluta någon yngre att få en högre utbetalning, var försiktig - en yngre make skulle behöva flytta ut vid en äldre låntagares död om den yngre personen inte ingår i lånet.

Ditt val på hur för att få pengarna är också viktigt. Du kan välja mellan flera utbetalningsalternativ.

Lump summa: Det enklaste alternativet är att ta alla pengarna på en gång. Med det här alternativet har ditt lån en fast ränta, och din lånebalans växer helt enkelt över tiden som räntan uppstår.

Periodiska betalningar: Du kan också välja att få regelbundna betalningar (månadsvis, till exempel). Dessa betalningar kan variera under hela ditt liv, eller under en viss tidsperiod (t ex 10 år). Om ditt lån förfaller, eftersom alla låntagare har flyttat ut ur huset, slutar betalningarna. Med livstidsbetalningar är det möjligt att ta ut mer än du och din långivare förväntade dig om du bor ett exceptionellt långt liv.

Kreditkod: istället för att ta kontanter direkt, kan du välja en kreditkredit, som låter dig göra pengar om och när du behöver dem. Fördelen med detta tillvägagångssätt är att du bara betalar ränta på de pengar du faktiskt har lånat, och din kreditgräns kan potentiellt växa över tiden.

Kombination: kan inte bestämma? Du kan använda en kombination av programmen ovan. Till exempel kan du ta en liten klumpsumma på framsidan och behålla krediten för senare.

För att få en uppskattning av hur mycket du kan ta ut, prova National Reverse Mortgage Lenders Associations räknare. Den faktiska ränta och avgifter som debiteras av din långivare skiljer dock från de antaganden som används.

Omvända hypotekskostnader

Som med alla andra bostadslån betalar du ränta och avgifter för att få en omvänd hypotekslån. Avgifter har historiskt varit notoriskt höga, men det blir bättre.

Du måste ändå vara uppmärksam på kostnaderna och jämföra erbjudanden från flera långivare.

Avgifter kan vara (och ofta) finansieras eller inbyggda i ditt lån. Med andra ord skriver du inte en check - så du inte känner dessa kostnader, men du betalar fortfarande dem. Avgifter minska mängden eget kapital kvar i ditt hem, vilket ger mindre för ditt gods (eller för dig om du säljer hemmet och betalar lånet). Om du har tillgång till medel kan det vara klokt att betala ur fickan istället för att betala ränta på dessa avgifter under de kommande åren. Slutkostnader:

Du betalar några av samma stängningskostnader som krävs för ett hemköp eller en refinansiering. Du behöver till exempel en bedömning, du behöver dokument som är inlämnad, och din långivare kommer att granska din kredit. Några av dessa kostnader ligger utanför din kontroll men andra kan hanteras och jämföras. Ursprungsavgifter varierar exempelvis från långivare till långivare, men ditt läns inspelningskontor debiterar detsamma oavsett vem du använder. Serviceavgifter:

Du kan få klistermärkechock när du ser månadsavgifter som äter i din månadsinkomst från en omvänd hypotekslån. Det finns maximala gränser för HECM avgifter, men det är alltid värt att shoppa. Försäkringspremier:

eftersom HECM stöds av FHA (vilket minskar risken för din långivare), betalar du ett premie till FHA. Ditt första hypotekslånsförsäkringspremie är mellan 0,5 procent och 2,5 procent, och du betalar en årlig avgift på 1,25 procent av din lånebalans. Intressen:

självklart betalar du ränta på alla pengar du har tagit genom en omvänd hypotekslån. Återbetalning

Du gör inte månatliga betalningar på omvänd hypotekslån. Istället betalas lånets balans när låntagaren flyttar sig permanent från hemmet (vanligtvis vid döden eller när hemmet säljer).Du är dock

på skuld som behöver återbetalas - du märker inte det. Din totala skuld blir summan av pengar du tar i kontanter plus räntan på de pengar du lånade. I de flesta fall växer din skuld över tiden - för att du lånar pengar och inte gör några betalningar (du kan till och med låna mer varje månad).

När ditt lån förfaller, måste det återbetalas. Lånet beror vanligtvis när alla låntagare har "permanent" flyttat ut. Omvända inteckningar kan emellertid också komma till följd om du inte uppfyller villkoren i ditt avtal - om du inte betalar egendomsskatten, till exempel.

De flesta omvända hypotekslån återbetalas genom försäljningen av hemmet. Till exempel, efter din död, går hemmet på marknaden, och du får pengar som kan användas för att betala av lånet. Om du är skyldig mindre än du säljer huset för, får du hålla skillnaden. Om du är skyldig mer än du säljer huset för, behöver du

inte betala skillnaden med en HECM (med andra ord, du "vinner"). I vissa fall kommer dina arvtagare att besluta att hålla hemmet. I dessa fall är det fulla lånebeloppet förfallet - även om lånebalansen är högre än hemmets värde. Era arvtagare måste komma med en stor summa pengar för att hålla huset i familjen.

Krav

För att få en omvänd hypotekslån måste du uppfylla vissa grundläggande kriterier.

Grundregler:

Hemmet är ditt primära bostad (du kan t.ex. inte använda en hyresfastighet)

Du är minst 62 år gammal
Du är inte skyldig i skuld den federala regeringen
Tillräckligt eget kapital:

Eftersom du tar pengar ut i ditt hus behöver du en stor del av eget kapital i ditt hem för att dra från. Det finns inget lån för att värdera beräkningen som du skulle ha med en "forward" inteckning. Löpande kostnader:

Du måste ha möjlighet att fortsätta betala löpande utgifter relaterade till ditt hem (du måste bevisa att du kan hålla utgifterna). Detta säkerställer att fastigheten håller sitt värde och att du behåller äganderätten till fastigheten. Till exempel får du kontinuerliga underhållskostnader, och du kan behöva betala fastighetsskatt och försäkringspremier. Inkomst:

du behöver inte inkomst för att kvalificera dig för en omvänd inteckning eftersom du inte är skyldig att göra betalningar på lånet. Rådgivning:

innan din HECM finansieras, måste du delta i en "konsumentinformationssession" med en HUD-godkänd HECM-rådgivare. Detta är tänkt att tillhandahålla objektiv information om produkten. Första hypotekslån:

Om du fortfarande är skyldig pengar i ditt hem, kan du fortfarande få en omvänd inteckning (vissa gör det för att eliminera de befintliga månatliga betalningarna). Den omvända hypotekslån måste dock vara den första lien på fastigheten. För de flesta låntagare betyder det att du betalar bort din återstående hypoteksskuld med en del av ditt omvända lån. Detta är enklast om du har ungefär 50% eget kapital i ditt hem (eller mer).