Motiverar en inköp med aktiveringsräntor

Kapitaliseringsräntorna är ett populärt verktyg som används av fastighetsinvesterare vid värdering av fastigheter. De används också för att bestämma rätt notering och försäljningspriser för kommersiella fastigheter. När man arbetar med fastighetsinvesterarklienter måste agenter och mäklare kunna hjälpa dem att fastställa motiveringen för det frågan om inkomstproducerande egenskaper.

Kommersiella och uthyrningsfastigheter för inkomstgenerering är beroende av cap-priser som hjälper till vid utvärdering av fastigheter.

Att veta priset och kapitaliseringsgraden för jämförbara fastigheter låter dig hjälpa din kund att bestämma den nettoinkomst som kommer att krävas för att motivera det betalade priset. Inte alla investerare går snabbare på priserna, och du kan visa ditt värde och kompetens om du kan hjälpa dem att använda cap-priser för fastighetsprissättning eller värdering.

Svårighetsgrad: Lätt

Tidsutrymme: 5 minuter

Här är hur:

1. Hämta kapitaliseringsfrekvensen för jämförbara, nyligen sålda fastigheter i området.
2. Multiplicera kapitaliseringsgraden med värdet av fastigheten för att bestämma det netto rörelseintäkter som skulle behövas för att motivera priset.

   Exempel: En kupong för jämförbara lägenhetskomplex är 12% eller. 12, och fråga priset för komplexet under köpeskilling är $ 300, 000.

   $ 300, 000 X. 12 = $ 36 000 i nettoinkomst som skulle krävas för att motivera detta pris.

Vad du behöver:

• Kalkylator

Mer om detta ämne:

Det här är grunderna. För att hjälpa till att förstå varför kupongpriser används av kommersiella fastighetsinvesterare, låt oss se på investeringen storbild för flerfamiljshus.

Stordriftsfördelar: Flerfamiljshus, särskilt lägenheter, erbjuder vissa kostnadsreduktionsfördelar på grund av skalfördelar.

Med flera enheter på en plats och ofta under ett tak finns det kostnadsbesparingar i allt från kommunala tjänster till reparationer. Det är också mycket billigare per enhet att bygga lägenheter.

Beräknad effekt av lediga förluster: Om du äger en enda familjebostad och är ledig i två månader, förlorar du 100% av hyresintäkterna. Om det är en duplex, är det 50%, och en fyra-plex är 25%. Men om du äger en lägenhetskomplex på 100 enheter, är den ena som är ledig i två månader bara förlorad 1% per månad i hyresintäkter!

Långivare använder Cap Priser: När du får en inteckning i ditt hem, handlar det om din kredithistoria och inkomst. När det gäller kommersiell utlåning handlar det mycket mer om nettoresultat och täcker hypotekslånen. Det finns oftast flera investerare ägare, och deras kreditpoäng anses inte ens i de flesta fall.Fastighetens finansiella resultat är de primära långivarkriterierna. Om fastigheten är i gott skick och siffrorna fungerar, sker lånet i de flesta fall.

Så hur kan Cap priser ses?

Saken är att hushållspriset på en fastighet har många faktorer involverade. I synnerhet kommer kostnaderna för förvaltning och drift, liksom rådande hyror, att bestämma nettoresultatet.

Så om hyrorna ligger under marknadsvärdet eller kostnaderna är högre än vad de behöver vara, kanske inte kupongräntan korrekt återspeglar egenskapens värde.

Så här upptäcker fynd köpare. Låt oss säga att en lägenhetprojektägare har kommit att hata att lokalisera och intervjua nya hyresgäster. Den här ägaren har gärna avhyrt hyrorna för att hålla bra betalande hyresgäster i enheterna. Så kan hyrorna ligga långt under vad andra hyresgäster skulle vara villiga att betala nu. Att köpa fastigheten och låta hyreskontrakt löpa ut, höjning av hyror och byte av hyresgäster skulle förändra nettoresultatet mycket och hushållssatsen också.

Om de nuvarande ägarna inte tittar på sina kostnader kan kostnaderna vara högre än vad de behöver vara. Låt oss säga att de betalar mer än vad som krävs för ledning, anställda och reparationskostnader.

Justering av dessa kostnader kan göra en stor skillnad.

Läran här är att kupräntan är ett mått på prestanda, inte en garanti för värde. Kontrollera hyrorna och kostnaderna för möjligheten.