Vad är en ansvarsfrihet för en kort försäljning?

Det finns många bra skäl att göra en kort försäljning, men en av de viktigaste orsakerna är att få ansvarsfrihet. Varför vill du ha en ansvarsfrihet i en kort försäljning? För utan det kan banken ha rätt att samla in saldot på grund av att en säljare inte betalade.

När en långivare går med på att göra en kort försäljning kommer det i allmänhet till detta beslut eftersom det är mer lönsamt för banken att göra den korta försäljningen än att avskärma.

Det kan eller kanske inte kräva att säljaren har ekonomiska svårigheter men hemmet är verkligen undervattens.

I en kort försäljning accepterar banken att släppa lånet i utbyte mot att få mindre än det belopp som är skyldigt. Men det slipper inte nödvändigtvis säljaren. Att frigöra lånet från fastigheten och släppa säljaren är 2 olika saker. Om du är skyldig banken $ 200 000 men ditt hem är värd $ 75 000, kan banken acceptera $ 75 000 och släppa lånet. Men utan ansvarsfrihet kan du upptäcka några år senare att banken nu kommer efter dig och kräver att du betalar skillnaden på $ 125 000.

Ansvarsfrihet och godkännandebrev med kort försäljning

Den korta försäljningsbeviset innehåller nyckeln. Detta godkännandebrev anger precis vad banken förväntar sig. Den innehåller följande termer, bland annat:

• Det acceptabla försäljningspriset
• Högsta tillåtna provisioner
• Maximala stängningskostnader
• Minsta nettoprovet
• Utgångsdatum

Inte varje kort försäljning godkännande brev innehåller en ansvarsfrihet. Faktum är att vissa godkännandebrev inte riktar sig till ansvarsfrihet alls. Advokater säger att om frågan inte behandlas, kan långivaren behålla vad som helst som rättigheterna är tillgängliga för långivaren enligt federal och / eller statlig lag för att bedriva bristande dom.

Skriv aldrig ett kort försäljningstillståndsbrev utan att be en advokat att läsa den och ge dig juridisk rådgivning. Fråga inte din agent eftersom din agent inte är auktoriserad för att ge dig juridisk rådgivning om inte din agent är advokat. Det är emot lagen om att en fastighetsmäklare ska lämna juridisk rådgivning.

Jag berättar för mina kunder att om jag ser deras korta försäljning godkännande brev innehåller en ansvarsfrihet, kan jag inte ge dem råd om sådana. Jag ber dem att ringa en advokat. Om brevet är oklart eller inte stavar det specifikt, kommer jag att föreslå att säljaren kontaktar en advokat för att försöka få ansvarsfrihet. Jag ger under inga omständigheter juridisk rådgivning.

Jag kommer inte vara förvånad över att höra om säljare inlämningsförfaranden mot sina fastighetsmäklare eftersom dessa agenter försäkrade dem att långivaren inte skulle gå efter en brist bedömning.Även i Kalifornien, där vi har tur att ha vissa icke-återkravslån, gäller det vanligtvis att det gäller avskärmning, inte för kortförsäljning. Med andra ord, en säljare som gjorde en kort försäljning på ett köp-pengar lån har ingen garanti för att en kort säljaren kommer att släppa dem om inte långivaren specifikt släpper säljaren.

Vi har avsnitt 580e i California Civil Code, tillagt 1 januari 2011, men det har ännu inte testats i domstol och det gäller inte sekundär finansiering eller tidigare år.

Typer av verbiage i kort försäljning Godkännandebrev Adressiv ansvarsfrihet

Även om jag inte kan ge dig alla tänkbara typer av ansvarsfrihet eller ansvarsfrihet i kort försäljning godkännande bokstäver, här är några exempel. Några av dessa påståenden frigör säljaren, vissa erbjuder inte någon form av ansvarsfrihet.

• Vid bankens kvitto på $ XXXXXX kommer banken att släppa lien och ladda av resterande skuld som en samlad balans.
• Banken har godkänt en nedsatt utbetalning. Ingenting i detta brev ska tolkas, fördomar, upphäver, ändrar eller ändrar någon av bankens rättigheter eller rättsmedel eller rättsmedel för att samla in hela beloppet.
• Banken utfärdar sitt godkännande för att sälja ämne egendomen som kommer att resultera i en kort avbetalning av inteckning … och kommer att avstå från eventuella brister i rättigheter.
• Efter mottagandet av denna betalning kommer vi att rapportera skulden som "betald i sin helhet för mindre än hela saldot" till alla kreditbyråer.
• Låntagaren måste underteckna bifogat bekräftelse på alla villkor som anges i detta godkännande och måste bekräfta att banken behåller alla brister som anges i noten, förtroende och / eller säkerhetsavtal och lokala och federala lagar.
• Banken accepterar att acceptera i XXXXXX i certifierade fonder som full betalning av lånet. Dessutom kommer banken att rapportera skuldbeloppet som lämnats till Internal Revenue Service.
• Banken kan eftersträva en bristningsbedömning för de olika i den mottagna betalningen och det totala beloppet, om inte annat avtalats eller lagligt förbjudet om den korta försäljningen stänger på lånet som nämns ovan.
• Vid mottagandet av fonderna kommer banken att släppa lien, och bristbalansen kommer att redovisas som en avgift för samlat balans.
• Vid mottagandet av det överenskomna beloppet kommer banken att avstå från det återstående beloppet på ovannämnda lån och frigöra låntagaren från ytterligare skyldighet däri och avstå från alla rättigheter att bedriva ytterligare dom eller brist.

Om banken inte kommer att ge dig en ansvarsfrihet kan du behöva erbjuda ett säljarebidrag för att få banken att tillhandahålla den. Ibland får du en förhandlare som inte förstår bankpolicy. Om du känner att banken inte har rätt att bedriva en bristdom och banken vägrar att släppa dig, kan du behöva eskalera filen till en handledare för att få utgåendet. Men om allt annat misslyckas är din bästa satsning att be en advokat att få ansvarsfrihet för dig eller åtminstone att förklara dina juridiska rättigheter om ansvarsfrihet inte kan erhållas.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.