Hypotekslån: definition, typer, historia, effekt

Definition: Ett inteckning är ett långfristigt lån som är säkrat av värdet av huset. Den tar ett lågt ränta med en 15 till 30 års sikt. Den är utformad för att göra hemägandet billigare.

Typer

Den mest populära typen av inteckning är det konventionella 30-åriga fastränta lånet. Sedan 1999 representerade den 70% till 90% av alla inteckningar. Det 15-åriga fastränta lånet används också i stor utsträckning, eftersom det gör det möjligt för människor att betala sina skulder på halva tiden.

Lån med justerbar ränta erbjuder lägre räntesatser och månatliga betalningar än fastränta lån. De kommer att bli dyrare när räntorna stiger från dagens 200-åriga nedgångar.

Subprime långivare skapade en mängd exotiska lån. De attraherade kunder genom att erbjuda låga "teaser" -priser under de första åren. Dessa är farliga för nya låntagare. De kanske inte är medvetna om att betalningen stiger dramatiskt efter den initiala sötnosfasen. Här är några av de mest populära:

• Räntebärande lån: Superlåga betalningar som inte minskar huvudmannen för de första åren.
• Alternativ ARM-lån: Låntagare väljer hur mycket man ska betala varje månad för de första fem åren.
• Negativa amorteringslån: Räntebärande lån som ökar revisorn varje månad. det beror på att betalningen var mindre än ens räntan.
• Ultralånga fastränta lån: Dessa är 40-50 års konventionella inteckningar.
• Ballonglån: De måste refinansieras eller betalas ut efter 5-7 år.

• Lån utan lån: Dessa lånade låntagaren ta ut ett lån för nedbetalning. (Källa: FACTBOX: Typ av subprime-lån, Reuters , 14 maj 2007)

Historia

Före den stora depressionen var bostadslån 5 till 10 åriga lån för endast 50% av värdet av hemmet. Huvudmannen berodde som en ballongbetalning i slutet av terminen.

Bankerna hade liten risk.

När bostadspriserna sjönk 25% under depressionen, kunde inte bostadsägare ha råd med ballongbetalningen. Bankerna skulle inte tillåta refinansiering. Vid 1935 var 10% av alla hem i avskärmning.

För att stoppa blodbadet bytte president Roosevelt fem kritiska bostadsrelaterade områden som en del av New Deal:

1. Home Owner's Loan Corporation (HOLC) köpte en miljon standardlån från banker. Det förändrade dem till den långsiktiga fastränta som vi känner till idag och återinförde dem.
2. Federal Housing Administration (FHA) tillhandahöll hypotekslånsförsäkring.
3. Federal Mortgage Association (FNMA) skapade en sekundärmarknad för inteckningar.
4. Försäkringskassan i Federal Deposit Insurance (FDIC).
5. Glass-Steagall förbjöd banker att investera insättningsfonder i riskabla företag som aktiemarknaden.

Dessa förändringar svarade på en ekonomisk katastrof. De var inte utformade för att vara en homeownership policy. Ändå gjorde de husägare billigare. De förlängde lånets löptid. Det minskade månatliga kostnader och eliminerade behovet av att refinansiera. Bankerna finansierade lånen tack vare FDIC-försäkrade bankinlåning.

I 1944 sänkte veteransförvaltningen hypotekslån försäkringsprogrammet ner betalningar.

Det uppmanade att återvända krigsveteraner för att köpa bostäder som byggdes i förorterna. Det ledde till en ekonomisk aktivitet inom hushållsindustrin. Tack vare alla federala program ökade bostadsägandet från 43,6% 1940 till 64% till 1980.

Regeringen skapade särskild lagstiftning för att skapa sparande och lånebanker för att utfärda dessa inteckningar. Under 60- och 70-talen utkom nästan alla inteckningar genom sparande och lån (S & L). Dessa banker var framgångsrika eftersom folk deponerade medel i sparkonto. Regeringen försäkrade insättningarna, så folk använde räkenskaperna, trots att intäkterna inte var mycket. Detta reglerades också av regeringen. S & L kan förbli lönsamma genom att betala lägre räntor på inlåning än de debiteras på inteckningarna.

Under 1970-talet skapade president Nixon löpande inflation genom att bryta alla band mellan USA-dollarn och guldstandarden.

Bankerna förlorade inlåning eftersom de inte kunde matcha räntorna betalade av penningmarknadskonton. Detta minskade den finansiering de behövde för att emittera inteckningar.

För att hjälpa bankerna passerade kongressen Garn-St. Germain Depository Institution Act. Lagen tillåter att bankerna höjer räntorna och sänker utlåningsstandarden. Det gjorde det möjligt för S & L att göra kommersiella och konsumentlån. Detta ledde till sparandet och lånekrisen och misslyckandet av hälften av landets banker.

Tillväxten av hypotekslån

År	% av hushållens inkomster	% av hushållstillgångarna	% av BNP
1949	20	15	15
1979	46	28	30
41	50	(Källa: Richard K. Green och Susan M. Wachter, "The American Mortgage In Historisk och internationell kontext "University of Pennsylvania den 21 september 2005)	Hur hypotekslån påverkar ekonomin

Under president Clintons administration klagade banker att de inte kunde konkurrera på de internationella finansmarknaderna. Kongressen avreglerade industrin och upphävde Glass-Steagall Act. Detta gjorde det möjligt för bankerna att använda insättarnas garanterade medel för att investera i riskabla derivat. Den mest populära av dessa var den hypotekslånssäkerheten.

Bankerna skulle kombinera liknande bolån och sedan sälja dem till Fannie Mae, Freddie Mac eller andra investerare. De var försäkrade mot standard med kredit default swaps. Efterfrågan på dessa värdepapper var så hög att bankerna började sänka normerna på de underliggande lånen. Snart fick dessa subprime-hypotekslån nästan alla att bli en husägare.

Som ett resultat höjdes andelen hypotekslån jämfört med bruttonationalprodukten (BNP) från 50% 2000 till nästan 70% 2004.Allt gick bra till dess att bostadspriserna började sjunka under 2006. Det gick inte att refinansiera eller sälja sina hus. Så många investerare betalade i sina kredit default swaps att huvudförsäkringsgivaren, AIG, nästan gick i konkurs. För mer, se Förstå hypotekskrisen.