Definition av en alienationsklausul

Definition: Språk i en hypotekslån eller förtroende som tillåter långivaren att ringa lånet omgående på grund av betalning om ägaren säljer egendomen eller överför titel till fastigheten. Nästan varje lån innehåller idag en alienationsklausul, vilket innebär att titeln inte kan överföras och att en köpare inte kan köpa föremål för ett befintligt lån utan att utlösa en skyldig försäljningsklausul.

En förfallna försäljningsklausul är samma sak som en alienationsklausul.

En vanlig typ av utlämningsklausul som finns i många förtroende är följande från US Securities and Exchange Commission:

"Om egenskapen eller någon del därav eller någon intresse däri säljs, transporteras eller alieneras av Trustor, oavsett om det är frivilligt eller ofrivilligt, med undantag av vad som är förbjudet enligt lag, ska all skyldighet som säkerställs genom detta instrument, oberoende av förfallodagen som anges där, enligt innehavarens möjlighet och utan förfrågan eller uppsägning, omedelbart förfaller och betalas. "

Det är praktiskt taget omöjligt att hitta några befintliga inteckningar idag som inte innehåller en sådan klausul. Även om det inte kan anges ordentligt förbjuder alienationsklausulen överföring av fast egendom utan att betala av det befintliga inteckning.

Vägen tillbaka när kreativ finansiering var extremt populär under slutet av 1970-talet och början av 1980-talet i Förenta staterna, särskilt i Kalifornien där jag är licensierad, talade fastighetsmäklare ofta om fallet 1974, Tucker v. Lassen Savings and Loan.

Detta var ett landmärke domstolsfall som involverar ett avdrag land försäljning kontrakt. Det sägs i grunden att långivaren inte hade rätt att ringa lånet på grund av betalning eftersom det inte kunde bevisa att dess säkerhet var skadad vid överlåtelse av försäljning i en landskontrakt.

Många fastighetsmäklare under den tiden sammanställde kreativa finansieringstransaktioner där köparen förvärvade rättvis titel via ett landskontrakt och betalade det underliggande hypotekslånet, förutom att göra betalningar till säljaren för säljarens eget kapital.

Det var höga räntor som drev köpare att förlita sig på kreativ finansiering.

Snabbspolning till domstolen i Wellenkamp mot Bank of America i 1978. Detta andra landmärke i Kalifornien domstol beslutet stärkt vad avsnitt 711 i California Civil Code redan konstaterat, att en långivare inte kunde tillämpa en utlänningsklausul genom att ringa lånet förfaller och betalas om säkerheten för lånet inte var nedsatt eller riskerar att försämras. Därefter såldes många bostäder med hypotekslån till vänster och höger, som det inte fanns någon imorgon, vilket stod i sidled med de 18% räntorna som var så vanliga.

Det var mycket vanligt att stänga en transaktion på 7 dagar.Köparna sätter ner 7% till 10% av försäljningspriset, tillräckligt för att betala provisioner och stängningskostnader, ta titeln som är föremål för inteckningar och genomföra återbetalningsfinansiering till säljaren i form av en andra eller tredje förtroende. På vissa sätt var det som det vilda västern. Agenter som förstod kreativ finansiering flyttade mycket lager, och Get Rich Quick-seminariet var född.

Plötsligt var kreativa finansieringsseminarier allestädes närvarande. Detta var nytt territorium för många fastighetsmäklare och deras kunder. Det var också ett moget klimat för missbruk och bedrägeri.

Efter 1982 Garn-St. Tyska lagen upphörde mycket av de kreativa finansieringssystemen långsamt. Även försäljningsoptionsförsäljningen, skapad och strukturerad som ett smuthål till alienationsklausulerna, kom i brand.

Under de följande åren började räntorna minska, vilket gjorde att ett nytt hypotekslån blev ett attraktivt alternativ för första gången hemköpare. Detta sätter konventionella lån och FHA lån tillbaka till handling. Det fanns fortfarande några gamla FHA-lån som skulle kunna överföras utan ett formellt antagande, men som åren fortsatte fanns det färre och färre av dessa lån. Idag finns det ingen.

En del av detta resulterade självklart i 80/20 kombinationslån som delvis bidrog till subprime Market Crash 2007. Köpare som kunde tona en spegel utan förmåga att betala tillbaka en inteckning kunde få ut 100% finansiering.

Vi vet alla vad som hände när marknaden kraschade under 2008. Dagens hypotekskrav är mycket strängare, och det är mycket svårare att få en inteckning nu.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.