Aktiv Short Sale Contingent - Definition

Fråga: Vad betyder aktiv kortförsäljning kontingent?

En läsare frågar: "När jag tittat på korta försäljningsförteckningar online har jag märkt att några av dessa listor säger" aktiv kort försäljning kontingent ". Det innebär att banken har godkänt kortförsäljningen men ingen har gjort ett erbjudande än? Vad betyder aktiv kort försäljning kontingent? "

Svar: I listan med flera noteringar i norra Kalifornien, när en säljare har accepterat ett kort försäljningstillbud kan den noteringen placeras i en status som heter" aktiv kort kontingent. " Det ska låta andra agenter veta att hemmet inte längre är till salu eftersom ett erbjudande har godkänts.

Det betyder emellertid inte att banken har utfärdat kort försäljningstillstånd. Det accepterade korta försäljningsbjudandet beror helt enkelt på bankens godkännande.

Eftersom denna status förvirrar MLS-användare, ändrade vissa listdatabastjänster sina förfaranden för att tillåta en annan status för dessa typer av kort försäljning. De är nu bättre definierade som "väntar på långivare godkännande." De återstående bostäderna i MLS flaggade som "aktiva korta kontingenter" är de där säljaren aktivt letar efter reservationer.

Hur aktiva korta försäljningskontingenter fungerar

Ibland kan en agent kanske, beroende på fastighetsmarknaden, lista en kort försäljningsfastighet under marknadsvärdet, mycket till följd av vissa köpareagenter. Dessa agenter är ofta förvirrade eftersom de har svårt att ta reda på hur mycket hemmet faktiskt är värt och inte vet hur mycket deras köpare kan behöva erbjuda. Men denna praxis ger ofta flera erbjudanden, vilket tenderar att leda till ett mycket högre försäljningspris för säljaren.

Så här fungerar det:

• Köpare skickar erbjudanden som i allmänhet innehåller ett tre-dagars fönster, under vilken tid kan säljaren välja och välja bland erbjudanden.
• Säljaren väljer det bästa erbjudandet, vilket inte nödvändigtvis är det högsta erbjudandet och tecknar det.
• Eftersom köpare ibland inte vill vänta på kort försäljning godkännande kan säljaren acceptera en eller flera back-up-erbjudanden som försäkring.
• Det accepterade erbjudandet skickas till banken för godkännande.
• Vid säljarens eget gottfinnande och om kontraktet inte innehåller verbiage som förbjuder det, kan säljaren direktera agenten att skicka back-up-erbjudanden till banken också.

Det innebär att processen vid den tidpunkten du upptäcker en aktiv kortförsäljning av kontingentlista online, är troligtvis väl på gång. Men det finns alltid en chans att det accepterade kontraktet kunde falla ifrån varandra.

Gör erbjudanden om aktiva korta försäljningsberättigade listor

Du har inget att förlora genom att skicka in ett erbjudande på en aktiv kortförsäljning av kontingentlista.Det beror på att vissa köpare skriver många erbjudanden på andra hem. När ett annat erbjudande accepteras från dessa typer av köpare, återköpar köparna sina utestående kontingenterbjudanden.

Om köparen går bort kommer säljareens agent då att ringa till köparens agent vars köpare är i back-up-position. Men det betyder inte att en köpare i denna position kommer att vara närmare kort försäljning godkännande. Vissa banker gör att säljare börjar om när en ny köpare går in i processen.

Om erbjudandet du lämnat ligger bakom säkerhetskopieringserbjudanden, kanske du inte står mycket chans att köpa den korta försäljningen. Din näst bästa strategi är att vara i första back-up-positionen.

Din optimala position och naturligtvis bästa strategiska drag är det accepterade erbjudandet.

Om inte mina köpare klienter har något bättre att göra än att vänta på att se om ett aktivt korta villkorbjudande faller isär, rekommenderar jag dem att söka enbart aktiv kort försäljning och att ignorera de aktiva korta kontingenterna. Jag vill hellre att de väntar på att se om hemmet kommer tillbaka på marknaden som en godkänd kort försäljning och krossa den då. Ändå är det värt att ringa listagenten för att kontrollera statusen.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.