HARP Refinance eller Short Sale

Fråga: Ska vi göra en HARP-refinansiering eller kortförsäljning Vårt undervattenshem?

En läsare frågar: "Min man och jag försöker ta reda på om vi ska försöka sälja vårt hem som en kort försäljning eller hänga på det och ansöka om regeringen HARP refinansieringsprogram. Vår fastighetsmäklare säger att vi ska sälja, men vi tycker om att minska våra hypotekslån. Vi är skyldiga till nästan 300 000 dollar och medan värdet av vårt hem är ungefär 165 000 dollar säger vi att vi kan spara 635 USD om månaden om vi kvalificerar för en HARP refinansiering. Vad föreslår du? Ska vi göra en HARP-refinansiering eller kort försäljning? "

Svar: Om en husägare borde sälja mot en HARP-refinansiering är inte så snitt och torr. Visst, i de flesta fall skulle logiken diktera att en husägare troligen är bättre i två år efter en kort försäljning än efter en HARP-refinansiering, men det finns många saker att tänka på innan du fattar det beslutet.

Först och främst är om du kommer att kvalificera dig för något program. Många kortförsäljningsbanker har lösat krav på en kort försäljning, och inte varje långivare behöver ekonomiskt svårigheter, särskilt efter 2012. Om din bank behöver finansiell svårighet och du inte kan dokumentera ett ont, kanske du inte kvalificerar dig för en kort försäljning alls. Vilket skulle göra frågan en viktig punkt, eller hur?

Så det första jag föreslår att du gör är att prata med en kort försäljningsagent för att ta reda på om du kommer att kvalificera dig för en kort försäljning. Tänk på HAFAs kortförsäljningsprogram om en regelbunden kort försäljning är för restriktiv.

Men om du går till HAFA-rutten, se till att du verkligen vill göra den korta försäljningen innan du ansöker om HAFA. Vissa långivare tillåter dig inte att återansätta när du prekvalificerar, om du borde ändra ditt sinne vid godkännande.

Det är viktigt att notera att du inte kan göra båda. Du måste välja ett program. Antingen HARP Refinance eller den korta försäljningen.

Kvalificerad för HARP Refinance

• Begränsad till Fannie Mae och Freddie Mac-lån.

  HARP-refinansieringsprogrammet gäller endast lån som innehas av Fannie Mae eller Freddie Mac. Om ditt lån inte är Fannie Mae eller Freddie Mac, kommer du inte att kvalificera dig. Du kan ta reda på om ditt lån är Fannie Mae eller Freddie Mac genom att gå till Fannie Mae Loan Look Up eller Freddie Mac Loan Look Up. Du måste känna till den primära låntagarens sista fyra siffror i Social Security nummer.

• Lånets ursprung 1 juni 2009 eller tidigare.

  Om du tog ut ett lån den 2 juni 2009 eller senare kommer du förmodligen inte att kvalificera dig för HARP Refinance. Det finns inga undantag just nu men det kan förändras.

• Mer än 80% LTV

  Om ditt hem är under vatten kommer ditt LTV-värde att överstiga 80% av marknadsvärdet - eftersom marknadsvärdet är i allmänhet mindre än din lånebalans.De flesta människor har inga problem med denna kvalificeringsfaktor.

• Inga sena betalningar.

  Även om HARP Refinance-programmet tillåter en sen betalning under de föregående 12 månaderna, kommer många långivare inte att göra ett lån till en låntagare som har varit brottslig, oavsett HARP-riktlinjerna. Dessa extra långivare krav som kan skilja sig från de som anges i programmet kallas överlagringar.

• Första HARP refinansiera.

  Om inte reglerna ändras, och med ett litet undantag kan du bara göra en HARP-refinansiering och, när du beviljas, kan du inte refinansiera genom HARP igen. Om du, efter HARP Refinance, har problem med att betala, kan du dock vid ett senare tillfälle ansöka om en kort försäljning.

HARP Refinance Vs. Kort försäljning

De korta försäljningsriktlinjerna för att köpa ett annat hem efter en kort försäljning är vanligtvis 5 år för ett konventionellt lån och 3 år för FHA-lån. Låt oss säga att du gjorde en kort försäljning istället och sålde ditt hem. Nackdelarna med en kort försäljning är:

• Du äger inte längre ett hem.
• Du måste flytta någon annanstans och bli en hyresgäst.
• Du kanske måste flytta ur ditt grannskap.
• Du kommer att förlora ditt skatteavdrag för att äga ett hem.
• Det finns ingen garanti att du kommer att kvalificera dig till jämn 3 år för att köpa ett annat hem eftersom personliga situationer förändras och lagar ändras.

Om du valde HARP-refinansieringsalternativet, har du sparat $ 15, 240 (betalningsskillnad på 635 USD) om 2 år. På 3 år har du sparat ännu mer, $ 22, 860. Kommer marknadsvärdet på ditt hem att öka för att kompensera för att du fortfarande är skyldig ungefär $ 300 000 på ett hem som är värt $ 165 000?

Det spelar ingen roll. Anledningen till att det inte kan hända är att du kanske aldrig vill sälja. Det innebär att du fortsätter att betala hemma tills du har betalat ut $ 300 000-hypotekslånet.

Om du väljer den korta försäljningen, kanske du i slutet av 3 år kvalificerar dig för att köpa ett annat hem. Om du tror att bostadspriserna kommer att förbli relativt stabila under denna tidsperiod, innebär det att du kan köpa ett hem precis som det hem du sålde, förutom till dagens marknadsvärde på 165 000 dollar. Även om räntorna fördubblades, skulle din betalning fortfarande vara lägre än betalningen du betalar idag.

Men för vissa människor handlar det inte om logik eller ekonomisk resonemang. Och det är okej, helt okej. Människor köper ofta fastigheter på känslor och de bor i det här hemmet baserat på känslor. Aldrig någonsin mår dåligt om du väljer HARP refinansiera över en kort försäljning. Oavsett vilket beslut du fattar är det rätta beslutet för dig.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.