Hur man säljer ditt hem via ett landskontrakt

Markkontrakt är användbara instrument för säljare som säljer ett hem och överväger att finansiera en köpare. Det ger säljare en inbyggd inkomst och i allmänhet en bättre ränta än priserna som erbjuds på penningmarknadskonton eller depositionsbevis. En försiktig säljare bör dock vidta åtgärder för att skydda eget kapital och se till att köparen kan uppfylla villkoren i markavtalet.

Skillnad mellan ett markkontrakt och ett hypotekslån

Landkontrakt är säkerhetsavtal mellan en säljare, känd som en leverantör, och en köpare, som kallas Vendee.

Leverantören bär finansieringen för Vendee, som kan innehålla ett underliggande lån. Den grundläggande skillnaden mellan ett markkontrakt och ett hypotekslån är att köparen inte får en handling eller klar titel till fastigheten tills landskontraktet är avbetalt.

Vissa stater har lagar som behandlar ett landskontrakt som liknar en förtroende, och dessa markavtal ger en förvaltare, vilket ger en förvaltare "försäljningsförmåga" att inleda avskärmningsförfaranden om Vendee standard på kontraktet. Andra stater ger köparna en längre löptid, som liknar dem som har ett hypotekslån. Av dessa anledningar är det viktigt att minska risken för misstag genom att kvalificera Vendee.

Skydda säljaren på ett hemförsäljningsavtal

Om du har ett underliggande lån, om du väljer mellan ett rakt kontrakt eller ett omloppskontrakt, kan du erbjuda ombyggnadskontrakt. Det kommer att ge dig en åsidosättning på den nuvarande räntan på den första hypotekslånen.

Be om juridisk rådgivning om en utlänningsklausul.

• Hämta en kreditrapport om köparen. Om köparen har lämnat in en konkurs, gjort sena betalningar till andra borgenärer eller, värre, ingen kredit, är dessa nedsättande poster en röd flagga.
• Behöver en titelförsäkringspolicy. Titelsökningar i de offentliga dokumenten kommer också att visa påståenden eller domar som lämnats in mot en köpare. Titelbolaget kommer sannolikt att begära att dessa belopp uppfylls innan det kommer att försäkra markavtalet om en titelpolitik. Be om att se en kopia av den preliminära titelrapporten (eller åtagandet för titelförsäkring) för att avgöra om en sökning avslöjar något om köparen.
• Be om en snabb betalning. Köparna är mindre benägna att gå ifrån ett kontrakt eller sluta betala på avbetalningsavtalet om köparen har gjort stora betalningar. Ju mer pengar som investeras i förskott, ju mindre sannolikt kommer en köpare att riskera att förlora den.
• Bär finansieringskortet. Du kan avskriva betalningarna i 30 år, men be om en ballongbetalning efter fem eller tio år. Detta kommer att låta köparen refinansiera eller sälja fastigheten för att betala dig tidigt.
• Verifiera köparens anställning. Se till att köparen är anställd och har varit anställd i minst två år, helst längre.

• Be om personliga referenser. Kolla in köparens referenser, inklusive tidigare hyresvärdar. Fråga om betalningshistorik vid tidigare uthyrning, inte bara den aktuella uthyrningen, eftersom ibland hyresvärdar kommer att säga något för att få hyresgästen ur fastigheten. Gå tillbaka till hyresvärden före den befintliga hyresvärden och fråga.
  

• Insistera köparen på att få en husägares försäkringspolicy. Du vill inte vara ansvarig för hemmet efter att markavtalet har undertecknats och notariserats. Se till att köparen heter dig som en extra försäkrad och få en kopia av husägarens försäkring.
• Skapa ett utbetalningskonto. Många banker och finansinstitut erbjuder en tjänst som samlar betalningarna från köparen och skickar dem till dig eller deponerar dem på ditt bankkonto. Det förhindrar köparen från att känna till din hemadress, och arrangemanget frigör dig att resa.
• Samla skatterna från Vendee. Be Vendee att betala skatterna till ditt utbetalningsföretag. Företaget kan sedan göra skattebetalningarna till din fastighetsbedömare och du kan vara säker på att skatterna kommer att betalas i tid.
• Inkludera sen betalningsavgift i markkontraktet. Om du betalar ett underliggande lån betalning, vill du få dina betalningar i tid för att undvika dina egna sena avgifter. Ladda köparen en rimlig avgift för betalningar som mottas sent för att locka köparen att betala i tid.
• Kontrollera fortsatt underhåll och vård. Tänk på att inkludera en accelerationsklausul i kontraktet, vilket gör det möjligt för dig att få Vendee att refinansiera fastigheten om villkoren för fastigheten blir en risk för din finansiella investering.
• Förhindra Vendee från att tilldela kontraktet. När du har gjort dina läxor för att godkänna den här köparen vill du inte ge köparen rätt att tilldela kontraktet till en okänd enhet.
• Prata med en advokat. Det är värt att spendera några hundra dollar för att få juridisk rådgivning innan man ingår ett kontrakt. Dessutom kommer en advokat troligen att tänka på något jag har missat i denna punktlista.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}