Skatteeffekter när du förlorar ditt hem till avskärmning

Vad gäller Internal Revenue Service är en avskärmning densamma som försäljningen av en fastighet. Grunden är att det en gång var din och nu är det inte. Det betyder att händelsen kan utlösa en realisationsvinst eller förlust, och om någon del av hypotekslånet förlåtas eller annulleras, kan inkomstskatt också betalas på det beloppet.

Kapitalförbättring eller förlust på utestängningar

Försäljningen av fast egendom går normalt genom en spärrprocess och säljaren får uppgifter om hur mycket hemmet sålts för.

Med avskärmning är det dock ingen escrow. Utlåningsbanken fattar helt enkelt huset. Fastigheten har ändrat händer så IRS säger att en avskärmning betraktas som en försäljning, eller i mer tekniska termer, en "disposition" av egendom.

Den grundläggande formeln för beräkning av realisationsvinster är att subtrahera grunden eller kostnaden för fastigheten från försäljningspriset. Skillnaden är hur mycket vinst en person gjort, eller hur mycket pengar förlorades på transaktionen. I en avskärmningssituation och utan escrow-satser är det försäljningspris som används för skattemässigt inte omedelbart klart. Det finns inget ömsesidigt överenskommet försäljningspris.

Men det finns fortfarande ett "försäljningspris" för skattemässiga ändamål. Det kommer att vara antingen det verkliga marknadsvärdet på fastigheten eller det utestående lånebalansen omedelbart före avskärmningen, beroende på vilken typ av lån du hade. Båda dessa siffror kommer att rapporteras till dig och till IRS av utlåningsinstitutet på blankett 1099-A.

Löne- eller utlåningslån

Lånet var antingen ett återköps- eller ett lån utan lån. Bolån brukar förvärva ett hus tenderar att vara lån utan lån, medan refinansierade lån och bostadsaktielån tenderar att vara lönelån. Detta är dock inte en absolut regel. Det kan också bero på det tillstånd du bor i.

Om du hade ett lån på lån, är du personligen ansvarig för skulden och långivaren kan driva dig för återbetalning även efter att egendomen har återtagits. I det här fallet är siffran som används som försäljningspris vid beräkning av kapitalvinsten eller förlusten det minsta av följande två belopp:

• Den utestående lånebalansen omedelbart före avskärningen minus eventuell skuld för vilken låntagaren förblir personligen ansvarig efter utestängning
• Det verkliga marknadsvärdet på fastigheten är avskärmad

Du kan ha avbrutit skuldinkomster från avskärmning med denna typ av lån.

Ett lånelån är ett där låntagaren inte är personligen ansvarig för återbetalning av lånet. Med andra ord är lånet nöjt och långivaren kan inte fortsätta låntagaren för ytterligare återbetalning efter att den har återtagit fastigheten. För lönefria lån är siffran som används som försäljningspris det utestående lånebalansen omedelbart före avskärningen.IRS säger att du effektivt säljer huset tillbaka till långivaren för fullt beaktande av den utestående skulden. Du kommer inte ha någon avbruten skuldinkomst eftersom långivaren är förbjuden enligt lag från att förfölja dig för återbetalning.

Rapportera en kapitalvinst eller förlust

När du har bestämt vilken typ av lån du hade på din egendom, kan du bestämma försäljningspriset.

Om den avskärmade egendomen var din primära bostad, rapportera avskärmning på schema D och formulär 8949. Du kan kvalificera dig för att utesluta upp till 500 000 dollar vinst från inkomstskatt enligt vissa regler:

• Hemmet var din primära bostad.
• Du bodde i den för minst två av de senaste fem.

Individuella skattebetalare kan utesluta 250 000 dollar och gifta skattebetalare kan gemensamt dubbla det beloppet.

Några ytterligare regler gäller. Om den avskärmade egendomen var blandad användning - det var din primära bostad i taget och en sekundär bostad vid en annan tid - du kan fortfarande kvalificera dig för en uteslutning från kapitalvinstskatt enligt de modifierade reglerna för att beräkna din vinst eller förlust.

Från och med 2017 är skattesatsen på långfristiga realisationsvinster för fastigheter, de som ägs ett år eller längre, 15 procent för skattebetalare som faller i 25 till 35 procent skattesatser.

Räntan är 20 procent för dem som faller i 39. 6 skattesatsen. Husägare som faller i 10 eller 15 procent skattesats får inte behöva betala en kapitalvinstskatt alls. Om du ägde ditt hem i mindre än ett år måste du betala kapitalvinstskatt i samma takt som tillämpas på din vanliga inkomst, med andra ord enligt din skattekonsol.

Om den avskärmade egendomen var en hyresfastighet, rapportera försäljningen på blankett 4797.

Låneförlåtelse Skuldlättnadslagen

Avskärmning kan utlösa beskattningsbar inkomst förutom kapitalvinster. Om långivaren förlåter eller annullerar inteckningslånet på ett lån, kan du behöva inkludera detta som inkomst, men det finns några undantag som kan utesluta avskrivna skulder från skattebehandling.

Det viktigaste av dessa är uteslutningen av skulden säkerställd av ditt huvudsakliga hem. Enligt lagen om hypotetisk förlåtelse av skuldförluster kan uteblivna skulder upp till 2 miljoner dollar uteslutas så länge som skulden användes för att köpa eller bygga ditt huvudboende. Denna skatteuteslutning upphörde tekniskt i slutet av 2016 men det täcker fortfarande skuld som förlåtas 2017 om ett skriftligt avtal ingicks 2016. Och kongressen återupptog frågan i januari 2017, så det är möjligt att lagen senast kommer att förlängas in i framtida år.

Skatteuppgiftsdokumentformulär 1099-A och Form 1099-C

Form 1099-A utfärdas av banken efter att fastigheter har blivit avskärmade. Den rapporterar datumet för avskärmning, fast marknadsvärde av fastigheten och det utestående lånets balans direkt före avskärmningen. Du behöver denna information när du rapporterar eventuella vinstinkomster i samband med avskärmningen.

Formular 1099-C utfärdas av banken efter att banken har avbrutit eller förlåtit någon skuld på ett lån.Denna blankett kommer att ange hur mycket skulden avbröts. Om en långivare utesluter hemvist och avbryter den obetalda skulden samma år, får du bara en enda blankett 1099-C som rapporterar både avskärmning och avbrott i skuld istället för att få både 1099-A och 1099- C.