Skatt Konsekvenser för Hem Företagskontor

Fråga:

Inom de närmaste åren planerar jag att sälja mitt hem. Jag använder en av sina rum endast som ett hemkontor för min verksamhet. Jag har hävdat hemavdragsavdrag för en proportionell andel av avskrivningar och andra kostnader i samband med rummets affärsverksamhet, precis som jag har skrivit av all utrustning och möbler fyllda på kontoret. Hur fungerar skattereglerna när jag säljer mitt hem?

Svar:

Före 2002 var reglerna hårdare om du använde en del av din bostad för affärsändamål och sålde ditt hem. Ja, lagen tillåter en uteslutning - en flykt från skatter - av vinst från försäljning av en huvudsaklig bostad. Uteslutningsbeloppet är så mycket som $ 250 000 för enstaka personer och gifta par som lämnar separat avkastning och $ 500 000 för gifta par som lämnar gemensam avkastning. Men dessa regler godkände en uteslutning endast för den del av vinsten som hänför sig till uppehållsdelen, vilket förbjuder uteslutning av vinst på kontorsdelen.

Bostad vs företagsbehandling

I själva verket behandlade IRS denna typ av försäljning som om du hade sålt två delar av fastigheten: en bostad och andra fastigheter. Följaktligen måste du göra separata beräkningar för bostads- och affärsvinsten, fördela försäljningspriset, försäljningskostnaderna och grunden mellan bostads- och affärsdelar.

IRS skrotade de gamla reglerna och ersatte dem med nya som gör bort en fördelning mellan bostad och företag. Försäljningen är en enda transaktion så länge som hemmakontoret och bostadsdelen båda ligger inom en enda bostad - en "bostadsenhet", enligt vad som föreskrivs av myndighetsbestämmelserna. Följaktligen kan någon som du utesluta hela vinsten, trots att du använder en del av hemmet för affärer.

Recapturing Depreciation

Denna paus är föremål för en "återtag" -restriktion utformad för att förhindra en dubbel fördel. Du förlorar eventuell uteslutning för den del av vinsten som motsvarar eventuella avskrivningsavdrag som är tillåtna eller tillåten på hemmakontoret efter maj 1997. Istället betalar du skatter på den delen. Tillåtet eller tillåtet betyder vad du tidigare hävdat eller om du hävdade mindre än du kunde ha hävdat, det belopp du kunde ha anspråk på. I det avseendet skiljer sig de nya reglerna inte från vad de gamla reglerna förpliktade dig att göra.

Vad IRS uppnår är att ta tillbaka avskrivningsavskrivningar som gjorde att du kunde sänka skatterna före försäljningsåren. Byrån tillämpar fortfarande de återtagna reglerna, även om du slutar använda det här rummet av affärsskäl och hela hemmet är en huvudsaklig bostad för minst två år av den femårsperiod som slutar på försäljningsdagen.

Relief from Recapture

För att kvalificera sig för befrielse från återtagning måste du visa med "adekvata journaler eller andra bevis" - vanligtvis bör avkastningen vara tillräcklig - "att avskrivningsavdraget var mindre än beloppet tillåten."Det belopp som" du inte kan utesluta är det tillåtna beloppet. "

För att illustrera, antar att ditt hemkontor har kvalificerat dig att anspråk på avskrivningar, men du kan visa att du aldrig hävdat något.

Då är det ingen minskning av uteslutningsbeloppet och ingen återtagning.

Skatteansvar på grund av återköpta avskrivningar

Återkravade avskrivningar beskattas med högst 25 procent i stället för högsta kursen på 15 procent för långfristiga realisationsvinster, plus tillämpliga statsskatter. Rapportera detta återvunna belopp i Schema D (Kapitalvinster och -förluster), inte formulär 4797 (Försäljning av affärsfastigheter). På plussidan får du ingen återköp av andra utgifter, till exempel fastighetsskatt och hypotekslån.

_{Julian Block är en advokat, syndikerad kolumnist och tidigare IRS special agent (brottsutredare). Denna artikel utdrags med tillstånd från pamflet: "Hemförsäljarens guide till skattebesparingar: Enkla sätt för varje säljare att sänka skatter till det lagliga minimumet", som kan beställas genom att skicka $ 19. 95 för en efterbetald kopia till J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538. Vid skrivandet är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}