Formulär 1099-A, utestängning och effekten på dina skatter

Skatttid kan vara skrämmande om bara på grund av alla IRS-formulär du börjar ta emot i posten kort efter det första året. Vad menar de alla? Vad ska du göra med dem?

Form 1099-A är en av dessa former, men förhoppningsvis behöver du aldrig hantera det. En husägare mottar vanligen Form 1099-A från sin långivare efter att hans hem har blivit avskärmad. Informationen på formuläret är nödvändigt för att anmäla avskärmning på din avkastning.

Du kan få flera formulär 1099-A för en enda fastighet om du hade mer än ett inteckning eller ett lån mot det och mer än en långivare var involverad i avskärmningen. Men gör inte panik. Här är vad du behöver veta.

Uteslutningar och kapitalvinster

Internal Revenue Service behandlar en avskärmning precis som om du hade sålt din egendom. Du måste beräkna din vinst eller förlust, men till skillnad från en normal försäljning finns det inget "försäljningspris" i det här scenariot. Det här är där Form 1099-A kommer in i spel.

Informationen på formuläret 1099-A

Du behöver försäljningsdatumet och försäljningspriset för den avskilda egendomen för att korrekt rapportera sin "försäljning" till IRS, och du hittar denna information på Form 1099-A. För försäljningspriset använder du antingen det verkliga marknadsvärdet på fastigheten eller den utestående lånebalansen vid avskärmningstidpunkten. Den utestående lånebalansen återfinns i ruta 2, och fastighetens verkliga marknadsvärde finns i ruta 4.

Datumet för avskärmning anges i ruta 1, och detta kommer att användas som datum då egendomen bortskaffades - det vill säga "försäljningsdatum".

Skattebetalare måste också veta om lånet var ett nytt eller ett lån utan lån. Lånet var förmodligen ett återbetalningslån om långivaren har kontrollerat "ja" i ruta 5, som frågar "Var låntagaren personligen ansvarig för återbetalning av skulden?" Har du vinst eller förlust?

Kapitalvinster redovisas i Schema D för bostäder som var personliga bostäder. IRS tillåter inte skattebetalare att göra anspråk på förluster på personliga bostäder. Eventuella vinster - och ja, en avskärmning kan faktiskt resultera i en vinst - kan vanligtvis kompenseras av kapitalvinstutslaget för ett huvudhem, så det är osannolikt att en avskärmning kommer att leda till eventuell kapitalvinstskatt som kommer till följd. Du måste rapportera 1099-A-informationen ändå.

Rapportera utestängningen < Förutsatt att den avskilda egenskapen var din personliga bostad, måste du förbereda och skicka Schedule D med din ta x returnera. Använd datumet för avskärmning i box 1 i 1099-A som ditt försäljningsdatum och ange försäljningspriset. Detta kommer att vara antingen beloppet i ruta 2 eller beloppet i ruta 4. Vilken ruta du ska använda beror på utlåningslagarna i det land där egendomen var belägen, så kolla med en lokal skattesekreterare för att se till att du väljer den rätta.

Beräkna din vinst

Skillnaden mellan ruta 2 och ruta 4 är inte din skattepliktiga vinst vid avskärmningen. Du kan beräkna din vinst genom att jämföra det "försäljningspris" du använde till ditt köpeskill, vilket är din kostnadsbas i fastigheten. Köpeskillingen och datumet finns på HUD-1-stängningsdeklarationen som du mottog när du köpte fastigheten.

Skillnaden mellan försäljningspriset och din kostnadsbas är din vinst. Ange detta på schema D och på rad 13 i din formulär 1040 skattedeklaration.

Investeringsfastigheter

Använd formulär 4797 om den utestängda fastigheten var en hyra eller en investering. Du kommer förmodligen behöva hjälp av en skattesekreterare i det här fallet eftersom det finns ytterligare faktorer att ta hänsyn till, såsom återtag av avskrivningsavdrag, överföring av passiv verksamhet och rapportering av eventuella slutliga hyresintäkter och kostnader.

Form 1099-A mot Form 1099-C

Du kan få Form 1099-C i stället för Form 1099-A om din långivare både avskärmad på fastigheten och avbokade eventuella kvarvarande lånebalans du skylde. I det här fallet tar IRS den position som du fick intäkter från avskärmningen - du fick pengar från långivaren för att köpa ditt hem och du betalade inte alla pengarna tillbaka.

Men även om förlåtna skulder som rapporteras om Schema 1099-C är vanligtvis skattepliktig inkomst, utesluter hypoteksavgiften i hypotekslån i allmänhet inte hypotekslån som avbryts genom avskärmning.

Denna skattebestämmelse upphörde tekniskt i januari 2017, men det gäller fortfarande avskärmningsavtal som ingåtts 2016 och det är fortfarande möjligt att kongressen kommer att förnya den. Du borde kvalificera om summan av dina skulder översteg det totala värdet av dina tillgångar omedelbart före avskärmningstiden. Det betyder att du är "insolvent" och du måste bara rapportera avbokad skuld på din avkastning i den mån det överstiger din insolvens - skillnaden mellan dina skulder och dina tillgångar.

OBS! Skattelagar ändras regelbundet så att du bör rådgöra med en skatteproffs

för den mest aktuella rådgivningen. Informationen i denna artikel är inte avsedd som skatterådgivning och det ersätter inte skatterådgivning.