Behöver du en advokat att göra en kort försäljning?

Du kan rita paralleller mellan en kort försäljningsagent och en advokat som specialiserat sig på kortförsäljning, men de är lika olika som en flutophone är från en tuba. Fastighetsmäklare säljer fastigheter. Advokater ger juridisk rådgivning. Jag skulle inte längre begära en advokat att sälja mitt hus än jag förväntar mig en fastighetsmäklare för att få mig en frikännedom för mord. Jag varnar säljare som frågar en agent juridiska frågor om en kort försäljning.

Men behöver de en advokat att göra den korta försäljningen? Kanske inte. Särskilt inte i Kalifornien där lagarna redan erbjuder konsumentskydd.

En gång tillbaka köpte en säljare mig för att sälja sitt hem som en kort försäljning i El Dorado Hills. Hennes hem hade tidigare varit i escrow när det listades av en annan agent. Antagligen berättade denna fastighetsmäklare säljaren att det var säljarens ansvar att förhandla om sin egen korta försäljning! Agenten sa att hon inte hade tillräckligt med tid att ringa till banken och om säljaren ville att banken skulle acceptera sin korta försäljning, var säljaren tvungen att ringa till banken själv.

Det är självklart att noteringen upphörde och den korta försäljningen avbröts. Det är inte en bra idé att försöka förhandla om din egen korta försäljning, av många skäl. Å andra sidan finns det gott om fastighetsmäklare som ringer sig som kallar sig certifierade kortförsäljare eftersom de har sovit genom en 3-timmars klass någonstans men har stängt några, om några, faktiska korta transaktioner.

Varför hyra en advokat för att förhandla om en kort försäljning?

För att skära till jakten, om du har juridiska frågor, måste du anställa en advokat. Det är emot lagen om en fastighetsmäklare som inte är licensierad att utöva rätt att avstå från juridisk rådgivning. Även om agenten vet svaret på en juridisk fråga får en fastighetsmäklare inte berätta för dig.

Lag förändras hela tiden. Banker har advokater på personal som utexaminerades från högskoleutbildningsskolor. Om en bank kan hitta ett sätt att sätta pressen på säljaren av en kort försäljning, tror du att banken kommer att tveka i det minsta? Här är 3 goda skäl att anställa en advokat för att förhandla om en kort försäljning:

• Utlämnande av personligt ansvar

  Även om en bank kan förlåta balansen mellan hypotekslån och slutkursen, kan banken inte släppa säljaren från personlig trovärdighet. Det betyder att det är möjligt att banken kanske kan legalisera säljarens framtida löner, bifoga bankkonton eller på annat sätt driva säljaren för pengarna. Det kallas en brist bedömning.

  Den korta försäljningsgodkännandebrevet kan eller inte innehålla verbiage som stavar ut bankens specifika rättigheter. Frånvaron av sådant språk är ingen garanti för att banken har släppt en säljare.Advokater säger att till och med ett lån för köppengar (som inte är föremål för vissa resurser i Kalifornien) kan eventuellt återkomma till en säljare år senare, särskilt om banken förbehåller sig rätten att samla in eller på något sätt kunna bevisa villkoren för Lånet hade förändrats under korta försäljningsförhandlingar. Lagar i Kalifornien skyddar säljare av 1 till 4 enheter.

• Kapitalskydd

  Bankerna granskar säljarens finansiella rapportering. Banker granskar säljarens bankkonton, skattedeklarationer och har varit kända för att dra en säljare kredit rapport. Om banken tar en förlust på försäljningen vill uppenbarligen banken återvinna en del av den förlusten. Därför ser banken på säljarens tillgångar och disponibel inkomst.

  Om säljaren försöker få en kort försäljning utan svårigheter är det högst sannolikt att banken kommer att begära ett säljarbidrag. Även om säljaren kvalificerar sig för en kort försäljning genom ekonomiska svårigheter, kan banken kräva ett bidrag. Det innebär att säljaren kan behöva ta med pengar för att stänga. Banken kan be säljaren att likvidera ett lagerkonto eller prenumerera på pensionsfonder. Lagar i Kalifornien skyddar säljare av 1 till 4 enheter.

• Sinnesro

  När den korta försäljningen har stängts vill de flesta säljare pröva dem. En advokat kan erbjuda en säljare denna försäkran. En fastighetsmäklare kan inte.

Varför vissa säljare inte hyr advokater för att förhandla om kort försäljning

Vem har mer makt i förhandlingar med en bank? En advokat eller en fastighetsmäklare? Det rätta svaret är advokaten. Så, varför säljer inte flera säljare en advokat för att förhandla om den korta försäljningen? Av följande skäl:

• Förstår inte förmånen
• Agent, familj eller vänner berättade för dem att inte
• Har inte råd att betala en advokat
• Felaktigt tro att deras agent tillhandahåller juridiska tjänster gratis < Ansiktsansvar och inga tillgångar
• Personligen tror jag att varje kortförsäljningsförsäljare kan dra nytta av ett juridiskt samråd innan man sätter ett hem på marknaden som en kort försäljning. Jag föreslår till alla mina klienter att de får juridisk rådgivning. Särskilt om jag upptäcker röda flaggor som kan komma tillbaka för att bita dem. Medan regeringen HAFA-kortförsäljningsprogrammet erbjuder några skydd för säljare, tar det inte stället att få juridisk rådgivning. Dessutom kräver vissa stater att en advokat hanterar den korta försäljningen. Kalifornien är inte en av dessa stater. I Kalifornien hanterar allmänt licensierade fastighetsmäklare kort försäljning.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.