Köpa ett hem som ombyggdes utan tillåtelse

Fråga: Ska du köpa ett hem som ombyggdes utan tillstånd?

En läsare frågar: "Min fru och jag tänker på att köpa ett hem som ombyggdes utan tillstånd. Det var inte ett stort ombyggnadsjobb, bara ett solrum lades bort, men säljarna sa arbetet gjordes utan tillstånd, de kunde ha bytt ut köksskåp och diskar också, jag vet inte säkert. Jag vet inte vad som krävs tillstånd och vad som inte gör det. Men vi älskar huset och vill ha för att köpa den. Hur mycket problem kan vi komma in genom att köpa ett hem som ombyggdes utan tillstånd? "

Svar: Min första fråga skulle vara vad har din agent att säga om arbetet utan tillstånd? Eftersom de flesta lagar om tillstånd är lokala och varierar från stad till stad och stat till stat. Din agent kanske vet vilka problem du kan stöta på genom att köpa ett hem som har förbättringar utan tillstånd.

5 skäl till att husägare ombygger utan tillstånd

Om du pollade 100 personer som nyligen ombyggde ett hem och frågade hur många som tog tillstånd, skulle det inte vara ovanligt eller ovanligt att 80 procent skulle 90 procent eller mer för att erkänna att de inte hade sökt tillstånd. Varför får inte fler husägare ett tillstånd att ombygga? Flera anledningar.

1. Ombyggnadstillstånd kan kosta för mycket.
   Tillstånd baseras normalt på projektets pris. När jag byggde ett garage uppskattade jag kostnaden för att vara ca $ 6 000, och mitt tillstånd var väldigt billigt, runt $ 100. Det är inte en bra idé att försöka bygga en struktur som dina grannar kan se utan att få tillstånd eftersom dina grannar kan anmäla dig.

1. Eventuella ytterligare och orimliga krav.
   Jag har aldrig träffat två stadsinspektörer som kom överens om någonting. Ibland är stadskoden öppen för tolkning. Om en husägare planerar att ombygga ett kök kan till exempel stadsnummer kräva att husägaren byter ut en elbox eller gör någon annan typ av förbättring som kan lägga till tusentals dollar till jobbet. Tillbaka till mitt garage. Stadsinspektören berättade att jag skulle gräva en gräv 18-tums djup för den elektriska. När de kom tillbaka för att inspektera det färdiga jobbet, sa andra inspektören att trenchen var 24 meter djup, annars skulle jag behöva installera en avstängningsbrytare i källaren.
2. Ombyggnadstillstånd kan orsaka förseningar.
   Jag kunde inte sluta bygga mitt garage tills stadens inspektör kom ut för att skriva ut på tillståndet. Staden körde bakom och var backlogged av flera veckor. Allt arbete upphörde medan vi väntade. Ofta skriver inspektörer på arbetet i steg.
3. Tillstånd är för mycket besvär att erhålla.
   Det är sant att du måste gå ner till staden och ansöka, ta med dina byggplaner och få dem godkända.Det är ett krångel för vissa människor. Många husägare skulle hellre bara göra jobbet och glömma ett tillstånd.
4. Husägare tror att de inte kommer att fånga sig.
   Utan synen är det inte något folks motto. De tror att ingen någonsin kommer att fånga dem. Men vad händer när du bestämmer dig för att få tillstånd för något annat? Stadsinspektören kan upptäcka en förbättring, kontrollera journalen och ta reda på att det inte fanns något tillstånd utfärdat. Jag har känt stadens inspektörer som kör ner gränder som letar efter kasserade förpackningsmaterial från hemförbättringsprojekt.

5 Problem i samband med ombyggnad av ett hem utan tillstånd

För att försvara bostadstillstånd för ett ombyggnadsjobb, om du är flexibel med din tid och inte har något emot att spendera några hundra mer, är det i allmänhet ett bra idé att få tillstånd. Och här är några av de problem som kan komma tillbaka för att hemsöka en husägare som går framåt på en gör det själv utan tillstånd:

1. Ej tillåtet arbete kanske inte görs korrekt eller kodas.
   Bara för att en husägare anställer en entreprenör betyder det inte att entreprenören kommer att göra jobbet korrekt. Dessutom finns det vanligtvis mer än ett sätt att göra ett jobb, och alla tre kan vara felaktiga.
2. Husägarens försäkring täcker kanske inte en defekt för icke-tillåten ombyggnad.
   Om en ombyggnad gjordes felaktigt och något händer, säg en varm ledning glider ut ur en trådmutter och en eld bryter ut. Skadorna som orsakas av den branden kan inte omfattas av en husägares försäkring om förbättringen slutfördes utan tillstånd.
3. Stad kan kräva att du riva ut den.
   Stadskod kräver ofta att inramning inspekteras av staden före hängande gips. För att avgöra om tappar installerades i ett badrum på 16 tum i mitten, kan en stadsinspektör till exempel göra en husägare riva ut väggarna. Alla keramiska väggplattor skulle gå med det också, kräver ersättning.
4. City kan bedöma påföljder.
   Om ett tillstånd verkar dyrt, vänta tills du får en faktura för böterna och påföljderna för att inte få tillstånd. Arbetstillståndet kan kosta dig trefaldigt eller fyrdubbla mängden av den ursprungliga tillståndsavgiften.
5. En hembedömare kanske inte innehåller ett tillägg i kvadratmottagningen.
   Om värderaren inte innehåller det extra kvadratiska materialet i utvärderingen, kommer hemmet förmodligen att värdera mycket mindre. Det innebär att en säljare kan bli nekad för en refinansiering. En köpare kanske inte kan få ett lån för att köpa hemmet. Titta på det här sättet, om ett 10x10-rum inte är tillåtet, det är 100 kvadratfot. Vid $ 200 per kvadratmeter kan du förlora $ 20 000.

Kan säljaren få en bygglov efter faktum?

I vissa fall, ja. Jag sålde ett hem för säljare i Carmichael, Kalifornien, som hade betalat en entreprenör för att få tillstånd för deras tillägg. De insisterade på att det fanns ett tillstånd för arbetet, även om de länsregister som jag hade erhållit inte visade ett tillstånd. Agentåtkomna poster är inte alltid korrekta. Vår första uppsättning köpare fick en bedömning, och den bedömaren mättes hemmet, förutom att söka efter tillstånd.Dåliga nyheter, det fanns inget tillstånd.

Köparen avbröts på grund av den. Att inte ha kvadratmottagningen innebar att säljare inte kunde sälja sitt hem till det belopp de ville ha, eftersom det inte skulle värdera på det beloppet. Du kanske tror ytterligare 100 kvadratmeter, för ett rum som mäter 10 meter med 10 meter, är obetydligt, men om priset per kvadratfot är 300 dollar, är det 30 000 dollar mindre.

Entreprenören hade tyvärr länge gått i drift. Säljarna var tvungna att få ett "byggt tillstånd" från länet, vilket innebar att man anlitade en arkitekt för att rita planerna och länet genomförde många recensioner. Det kostade säljarna ca 8 000 dollar, men det var bättre än att förlora $ 30 000. Tips: Det bästa sättet att skydda dig själv när du köper ett hem är att verifiera med staden att tillstånd har utfärdats, att kvadratmassage matchar stadens journaler, och att få hem inspektion.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.