Sluta betala hypotekslån till kort försäljning

Fråga: Ska vi sluta göra hypotekslån för att göra en kort försäljning?

En läsare frågar: "Ska vi sluta göra våra hypotekslån medan vårt hem är på marknaden som en kort försäljning? Vi har försökt göra en låneförändring med vår långivare, men vår ansökan nekades för att vi var aktuell. Långivaren sa att om vi var i standard skulle det hjälpa oss. Men vi är skyldiga så mycket mer än vårt hem är värt, jag har förlorat mitt jobb och har verkligen inte råd att fortsätta betala. Kan du hjälpa oss ? "

Svar: Först, låt mig säga att mitt hjärta går ut till dig. Jag pratar med många korta säljare i din position varje dag och inser svårigheten säljare ansikte. I Sacramento, där jag jobbar, var mer än hälften av försäljningen 2008 kortförsäljning och avskärmning, och denna situation speglas i många andra delar av landet. Du är inte ensam.

Ingen, utanför en advokat, kan berätta om du ska sluta göra dina inteckningsbetalningar - särskilt inte fastighetsmäklare eftersom vi inte är licensierade att ge juridisk rådgivning. Detta är ett personligt beslut som säljare behöver göra för sig själva. Det finns konsekvenser om du slutar göra betalningar. Här är några saker att tänka på:

Är du villig att gå igenom avskärmning?

Långivare tillåter normalt inte en kort försäljning förrän säljaren hittar en köpare, men den statusen ändras. Inse att det inte finns någon garanti för att en långivare kommer att acceptera en kort försäljning, och inte varje långivare är skyldig att låta dig sälja på en kort försäljning.

Om du börjar korta försäljningsprocessen och slutar göra dina betalningar, om den korta försäljningen nekas och du inte kan betala tillbaka betalningarna kan du finna dig självfrivilligt förlora ditt hem genom avskärmning. Många korta säljare går in i processen med tanken att om långivaren inte godkänner sin korta försäljning, är de beredda att låta fastigheten gå.

Fördelar med att göra hypotekslån under en kort försäljning

Om du lyckas fortsätta betala när ditt hem är på marknaden kan det vara fördelaktigt för dig att göra det av följande skäl:

• Kvalificera till Köp ett nytt hem.

  Fannie Mae-riktlinjerna, som utfärdades i augusti 2008, säger att en låntagare omedelbart kan köpa ett annat hem efter en kort försäljning om låntagaren aldrig blev avskräckande, uppfyller sin "alltför stora hypotekslånsbrottspolitik" och är inte skyldig att betala tillbaka kort försäljning långivare, inklusive en brist bedömning.

  Det är svårt att hitta en långivare som kommer att göra det, men det finns mindre banker med egna portolios som inte säljer till Fannie Mae och kan överväga ett sådant lån. Å andra sidan säger FHA-riktlinjerna om köparen aldrig var sen, kommer FHA att göra ett lån direkt efter en kort försäljning.HAFA 2013 riktlinjer tillåter långivare att rapportera Betald i sin helhet, så det gör stor skillnad på en kredit rapport.

• Skydda kredit

  Att hålla din inteckningsström hjälper också ditt kreditbetyg eftersom din kreditrapport inte kommer att återspegla några sena betalningar. Inse att en långivare dock kan anmäla din korta försäljning som Credit Score Factor Code # 22, vilket fortfarande kommer att släppa något för din FICO.

• Sinnesro

  Att inte gå bakom dina betalningar gör det lättare för vissa säljare att hantera en kort försäljning eftersom stigmatiseringen av att vara brottslig är frånvarande och de sover bättre på natten.

• Avbryt utan straff

  Om ditt hem inte säljer eller en långivare vägrar att acceptera ett erbjudande från din korta köpare, i Kalifornien, kan du till exempel avbryta noteringen och behålla ditt hem utan ansvar.

Skäl att sluta göra hypotekslån under en kort försäljning

Vissa säljare har att göra med extrema finansiella svårigheter och har inte möjlighet att bestämma om de ska fortsätta att göra hypotekslån. Andra säljare slutar medvetet att betala.

• Mer motivation för banker att acceptera kort försäljning

  Även om det inte är nödvändigt att vara i standard för att en bank kommer att överväga en kort försäljning är de filer som prioriteras de som standard.

• Långivare kan inte vara obligatorisk återbetalning

  Du kan inte klämma blod ur en betor, även om jag känner till banker som har försökt. Typiskt, om en låntagare står inför en sann svårighet och inte har några tillgångar eller medel för att göra en hypotekslån, är långivaren osannolikt att försöka tvinga låntagaren att betala tillbaka något av det. Det betyder inte att en långivare inte har rätt till bristande dom, om omständigheterna motiverar.

• Skaffa medel att flytta

  Det står till grund att om du inte betalar banken kan pengar som vanligtvis fördelas mot denna kostnad i stället användas för att betala första, sista och en deposition på en hyra.

Nackdelar att gå till standard under en kort försäljning

Det finns ingen fri lunch. Medan vissa säljare gärna går bort från ett hem i avskärmning, skulle andra föredra att slutföra en kort försäljning och frukta tanken på en avskärmning.

• Kreditrapport kan lida

  Kort försäljning och avskärmning påverkar kredit. Förutom en kreditkodsfaktorkod # 22 kan långivaren också anmäla dina felaktiga inteckningsbetalningar till kreditbyråerna. Vissa långivare kan rapportera en kort försäljning som betalas i sin helhet om du har slutfört en HAFA-kort försäljning efter 2013, vilket inte skulle påverka din kredit.

• Begränsad från att köpa ett nytt hem

  Även om jag förväntar mig att restriktioner kan bli avslappnade lite på grund av det ökande antalet utestängningar och kort försäljning, är det för närvarande låntagare med en 60-dagars efterlön eller högre av Fannie Mae att vänta två år att köpa ett annat hem. Golden 1 Credit Union i Kalifornien erbjuder en enskild avgångstid för låntagare som passar vissa kriterier. Vissa HAFA-riktlinjer tillåter omedelbar återköp. Prata med din agent.

• Förlora hem till utestängning

  Om du inte kan betala tillbaka betalningarna före förvaltarens eller sheriffens försäljning, kan du förlora ditt hem till banken.