Hypotekslån - 10 alternativ till kortförsäljning

En läsare frågar: "Vi köpte vårt hus en dag innan marknaden kraschade. Vi sätter ner noll och betalar endast räntor på våra lån. Vi har råd att betala våra inteckningar, både mina man och jag har enastående kreditbetyg. Vi försökte arbeta med ett lån modifieringsföretag, men det misslyckades misslyckat när företaget försvann med våra pengar. Vi älskar vårt grannskap och vill kunna göra de förbättringar som vårt hus desperat behöver, men vill inte fortsätta kasta pengar på ett problem som aldrig kan bli bättre i våra liv. Finns det ett kortförsäljningsalternativ för oss? "

Svar: Att vara upp och ner i ditt hem är en hjärtesorg. Det är nästan som om det finns en apa på ryggen, och han kommer inte att gå av. Men det finns inga 12-stegsprogram för säljare som är skyldiga mer än sina hem är värda. Här är mina 10 bästa alternativ för kortförsäljning som du kanske vill överväga om du bestämmer dig för att en traditionell kort försäljning inte är för dig:

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 1

Fortsätt göra dina betalningar på hypotekslån. Vänta, är det ett alternativ? Ja, det är, trots att det är en uppenbar lösning, anser inte alla det. Ibland är den första platsen en ägare hoppar till att dumpa huset.

Om du har råd att göra dina betalningar, varför stannar du inte och betalar din inteckning? Om du inte säljer ditt hem nu betyder det verkligen hur mycket det är värt? Om ditt lån var hållbart när du tog ut det, och du fortfarande har råd att betala det, har du möjlighet att fortsätta betala din inteckning och stanna där du bor idag.

Det handlar helt enkelt om attityd och villighet att betala.

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 2

Gå bort från ditt hem. Det betyder inte nödvändigtvis att du packar upp dina väskor under mitten av natten, lägg upp en rörlig lastbil till din ytterdörr och hoppa över staden innan grannarna märker att du är borta.

Det betyder att du slutar betala inteckning. Kanske frågar du om pengar för nycklar. Men du lät hemmet gå in i avskärmning utan att försöka rädda det. För vissa säljare utan återkallande lån kan gå bort inte ansvara förutom det sociala och ekonomiska stigmatiseringen av avskärmning.

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 3

Betala inteckningslånet. Om du inte vill flytta och du har tillgång till tillräckligt med pengar för att betala av din inteckning, överväga att göra det. Vissa människor känner att lånegarantin är oumbärligt när de gör ett löfte att betala, och löftet att betala är av största vikt.

Du kommer inte att känna dig så illa om hur mycket ditt hem är för närvarande värt om du inte har ett lån på det.

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 4

Refinansiera din inteckning genom ett statsfinansieringsprogram.Några refinansieringsprogram, som HARP, låter dig refinansiera hela inteckning, vilket ger ditt lån Fannie Mae eller Freddie Mac. Andra program möjliggör en refinansiering upp till ett visst värde i förhållande till värdepapper.

Tänk på att även om du kan sänka din betalning avsevärt, förlänger du också lånets löptid.

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 5

Tänk på en lånemodifikation. Jag vet att du försökte det genom ett lån modifieringsföretag, men lån mot företag gör inte riktigt vad du inte kan göra för dig själv, och vissa kan till och med skada dig.

Det är värt att prata med din bank om ett möjligt alternativ för en lånemodifikation.

Det bästa av alla världar skulle vara att få ett program som minskar din huvudbalans, men jag är ledsen att säga att det troligen kommer att hända när grisar flyger.

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 6

Fråga din bank om ändring av anteckningar. Detta skiljer sig från en låne modifiering men är liknande. Du ber banken att ändra villkoren i din anteckning. Kanske skulle banken vara villig att sänka räntesatsen på ditt lån utan att refinansiera och behålla alla andra villkor utan att skicka in pappersarbete. Det är en enkel lösning.

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 7

Köp ett nytt hem och hyr ut ditt befintliga hem. Detta skiljer sig från Köp och Bail. Några lyckliga husägare kan kvalificera sig för att äga två bostäder samtidigt.

Vanligtvis behöver banken reserver som motsvarar 6 månaders betalningar för varje hem.

Om du kan göra det spännande hemkassaflödet från en hyraposition, desto bättre.

Alternativ till Kort Försäljningsalternativ # 8

Köp och Bail. Även om detta inte är ett alternativ jag stöder är det ett tillgängligt alternativ som säljarna väljer. Det betyder inte att om din bank kan bevisa en köp och försäkring, att FBI kanske inte kan bygga ett ärende för inteckningssvindel.

Vissa husägare köper ett annat hem med avsikt att hyra ut det befintliga hemmet och upptäcka att de inte kan hålla uthyrningen. Kanske hyresgästerna slutar betala eller de kan inte hyra hemmet och fortsätta att betala på ett ledigt hus, vilket i slutändan dränerar alla sina resurser. Är det här Köp och Bail? Fråga en advokat.

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 9

Sälja hemmet med ägarfinansiering. Du kanske frågar vem skulle betala för ett hem genom att köpa ett undervattenshem? Massor av människor. De gör det hela tiden genom köpoptioner köp och hyra alternativ försäljning. Några av dessa transaktioner satsar på framtida värde, och det kan också leda till överbetalning.

Försök bara få någon form av pengar i förskott så att du har lite säkerhet att de nya ägarna fortsätter att betala. Du kommer att bero på att köparna ska betala så att du kan betala din egen inteckning. Få juridisk rådgivning om du går denna rutt eftersom de flesta befintliga inteckningar innehåller en alienationsklausul.

Alternativ till kortförsäljningsalternativ # 10

Betala banken för att göra en kort försäljning. Med undantag för SB 458 i Kalifornien kan många långivare som är emot en traditionell kort försäljning acceptera en kort försäljning där säljaren bidrar till bankens förlust.

Vissa banker kan acceptera 10 cent på dollarn eller mindre. Det kallas en strategisk kort försäljning och innebär inte nödvändigtvis några ekonomiska svårigheter.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}