Diskontering Säljaren Carry-Back Mortgages

Ibland säljare accepterar att göra ett lån för att hjälpa en hemköpare att köpa ett hem. Säljare som är överens om att finansiera hela eller en del av köpeskillingen får dokument som bevisar villkoren för lånet. Återförsäljarens säljare registreras vanligen i de offentliga dokumenten. Återköp av säljaren kan vara i form av ett hypotekslån, förtroende, landkontrakt eller till och med ett leasingavtal. De flesta återbäringarna är säkrade med ett lån.

Skäl Säljare Återbäringslån

När räntorna är höga eller kreditriktlinjerna skärps, ber köparna att säljare ska agera i stället för banken och bära finansieringen för dem. Om hemmet är gratis och klart utan några befintliga lån kan säljaren bära all finansiering eller köparen kan få ett konventionellt fast räntelån för en del av köpeskillingen och fråga säljaren att finansiera saldot.

Om det finns ett befintligt lån säkrat till hemmet, kan säljare låta köpare ta över de befintliga lånebetalningarna, även om lånet kvarstår i säljarens namn. Skillnaden mellan försäljningspriset, minus betalningen och det befintliga lånet är det kapital som säljaren skulle betala som ett lån.

Säljare godkänner att dela eller hela finansieringen av olika skäl, varav några är:

• Det är en mjuk eller nere fastighetsmarknad. Ägarefinansierad finansiering kommer att locka en större pool av köpare.
• Köparna kan inte kvalificera sig för ett konventionellt lån.
• Säljaren står inför kapitalvinster vid försäljning av fastigheten och kan skjuta upp den del som finansieras.
• Finansieringen ger säljaren en bättre avkastning än ett penningmarknadskonto.
• Säljare vill ibland ha en månadsinkomst.
• Fastigheten är inte överensstämmande och ingen långivare kommer att låna på den.
• Ofta kan säljare få högre försäljningspris i utbyte mot att erbjuda ägarefinansiering.

Nackdelar med säljaren Carry-Back Mortgages

• Köparen kan göra default på betalningarna, vilket leder till att säljaren initierar avskärmningsförfaranden.
• Efter avskärmning, om det finns ett befintligt lån, betalning av stängningskostnader och fastighetsprovisioner, kan inte säljaren lämna något eget kapital.
• Säljare som bär tillbaka bostadslån har bundet pengar genom att säkra den till fastigheten.

Konvertera säljaren tillbaka till kassa

Det finns en stor pool av privata investerare på marknaden som regelbundet köper återförsäljare av säljare. Dock betalar de inte nominellt värde. Investerare tittar på det avkastning de kommer att få under investeringstiden, och detta avkastning kan ökas om investeraren betalar mindre än det utestående beloppet.

Rabatterna varierar över hela linjen, men säljarna kan förvänta sig att förlora 10-30 procent av det obetalda balansen, beroende på följande:

• Krydda . Det innebär hur länge säljaren har fått betalningar på återbetalningsfinansieringen. En säljare som har fått betald tid över en 12-månadersperiod kommer att få mer pengar än en säljare som innehar en helt ny hypotekslån.
• Ränta . Ju högre ränta desto lägre rabatt. En lägre ränta kommer att locka till investerare som vill ha en högre rabatt.
• Hypotiden . Långfristiga inteckningar som en 30-årig inteckning är inte lika attraktiva för en investerare som en kortfristig inteckning. Därför säljs långfristiga inteckningar typiskt till högre rabatter än kortfristiga.
• Förutbetalda påföljder och sena avgifter . Återbäringslån som innehåller en förskottspåföljd och en sen avgift är också mer attraktiva för investerare, vilket påverkar den tillämpade diskonteringsräntan.
• Låneförhållande . Lägre värdepapper får mer gynnsamma rabatter. Högre förhållanden betraktas som större risk och rabatterna är brantare.

Investerare överväger också typen av säkerhet, dess bedömda värde, placering, bekvämligheter, villkor och kreditkvaliteten, om de är kända, av köparna.

Försäljningsavgifter för återbäringslån

Investeraren kan be säljaren av en återbetalningslån att hämta alla kostnader i samband med försäljningen av noten och inteckning. Du kan bli ombedd att betala sådana avgifter som:

• Avtalspolicy
• Escrowfee
• Dokumentförberedelse
• Bedömning
• Begäran om stödmottagare
• Kör- / trådöverföringar
• Inspelning
• Kommissionen, om någon

Hitta investerare att köpa återbäringslån

Det finns privata investerare och kommersiella investerare. Vissa är representerade av hypotekslån, vissa är inte:

• Prenumerera på nyhetsbrev för investeringar.
• Sök på Internet.
• Titta i din lokala tidnings klassificerade annonser.
• Ring till fastighetsmäklare som handlar i investeringsfastigheter.
• Låt fingrarna gå i gula sidorna.
• Fråga vänner och familjemedlemmar.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}