Hur man säljer ett felaktigt hem (dålig plats, skadad)

Oavsett hur många gånger du hör att fastigheten handlar om plats, plats, plats, det är ett faktum att säljare ibland förbiser. Platsen är lätt att glömma när det är ditt eget hem, och du har bott i det tillräckligt länge för att njuta av andra positiva bortsett från platsen.

Placeringen är viktig för köpare, särskilt på köparens marknader när valen är rikliga på grund av överskott av lager. Köparna kommer att passera ett hem på ett dåligt ställe till förmån för ett mindre önskvärt hem på en bra plats.

Exempel på dåliga platser för ett hus

Några kvarter kan uppfattas i allmänhetens ögon som ett dåligt område, trots att bostäderna i ett "dåligt område" kan vara belägna tvärs över gatan från ett så kallat önskvärt område. Dåliga platser påverkar värdet av hemmet, vilket kan variera med tiotusentals till hundratusentals dollar. Att äga ett hem nära någon av följande typer av platser är ofta skadligt för ditt marknadsvärde:

• Huvudgallerier med stor trafik
• Järnvägsspår
• Kommersiella fastigheter
• Industriella fastigheter
• Lägenhetsbyggnader
• Verktygsstrukturer som avfall, elkraftverk eller kärnkraftverk
• Kyrkogårdar
• Bullerförorening från närliggande flygplatser eller motorvägar
• Skräp, deponier och återvinning
• Skolor
• Statsbyggnader eller offentliga byggnader
• Idrottsarenor
• Vindförorening som lukt från närliggande gårdar eller fabriker

Övervinna anmärkningar till dåliga platser

Det bästa sättet att övervinna en invändning är i allmänhet hemma prissättning.

Till exempel när jag frågade en säljare som hade tre strejker mot henne:

• På en upptagen gata
• I närheten av kommersiella byggnader
• Över en kyrkogård

varför hon köpte huset i första hand , sade hon, "Pris. Det var det billigaste Land Park-hemmet till försäljning vid den tiden." Så vi tecknade ett noteringsavtal som satte hemmet på marknaden till ett pris under konkurrerande inventering.

Det sålde äntligen efter 90 DOM.

En annan Land Park köpare vägrade att köpa ett hem eftersom hemmet bredvid behövde ett nytt tak och ett yttre färg jobb. Jag pratade med en granne som kunde säkra ett åtagande från uthyrd underhållsägare att måla och reroof.

Det är ibland användbart att främja fördelarna med vissa platser. Till exempel:

• Kyrkogårdar är i allmänhet väldigt tysta.
• Att bo nära en skola till en ung familj betyder att du kan hålla koll på dina barn.
• Heminbrott sker inte generellt på gator med mycket trafik och aktivitet.

Dåliga layouter

Om ditt hem ligger i ett önskvärt område kan andra faktorer som en dålig layout stänga av köpare. Inte alla dåliga layouter kan lätt åtgärdas och anses ofta vara en obotlig defekt.Om det skulle kosta mer att fixa än vad du skulle få i utbyte mot dina mervärdesansträngningar, kan det vara bättre att sälja för mindre eller erbjuda en remodelingskredit till köparen. Här är exempel på dålig layout:

• Smala dörrar och hallar
• Invändiga trappor inför ingången
• Hall inför en ingång
• Anslutande sovrum
• Sovrum på separata nivåer
• Matsal i centrum hemma
• Sovrum åtkomliga från vardagsrum eller familjerum
• Gästbadrum på ett oförlåtande läge
• Hoppig placering av rum utan flöde
• Sovrum med trappa i mitten

Dessa typer av bostäder säljer för mindre än omgivande hem med mer överensstämmande layouter av liknande kvadratmeter. Många bostäder av denna typ i önskvärda Sacramento-kvarter landar i händerna på flippers, som har visionen och kompetensen att ändra layouten och sälja fastigheten till en hög vinst.

Skadade bostäder med uppskjutet underhåll

Entreprenörer eller handyman specialer är termer jag använder när jag hänvisar till fixer övre bostäder. Tyvärr är ibland den bästa lösningen att riva ner i hemmet, sälja det till mycket värde eller ge köparen en slutkostnadskredit för att riva ner efter stängning.

Bostäder som kräver mycket arbete kommer inte att sälja lika mycket som jämförbara hem som inte kräver arbete. Köparna kommer att vägra att betala det högsta marknadsvärdet för hem med uppskjutet underhåll.

Dessutom kräver de flesta köpare ett extra incitament som kompensation för oförutsedda problem också.

Till exempel kommer ett hem som kräver $ 50 000 av arbetet bland hem som säljer för $ 300 000, inte att betala ett pris på 250 000 $. Det är inte hur det fungerar. En entreprenör, säg, som planerar att sälja hemmet i fast tillstånd, kommer att förvänta sig en rimlig vinst och kommer att bidra till kostnaderna för återförsäljning vid inköp också. Detta innebär att hemmet sannolikt kommer att sälja till mindre än 200 000 000 kronor.

Ibland köper en köpare ett hem för att fixa upp eftersom köparen förväntar sig att renoveringen ska vara ett kärlekens arbete. Men de här bostäderna säljer vanligtvis lite mer på grund av platsen. Det lönar sig att vara rimligt i din prissättning när ditt hem har defekter som du inte är villig att ta itu med.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}