Omarbetning a Lån för lägre betalningar och räntebesparingar

Omarbetning är ett sätt att sänka dina månatliga hypotekslån utan att få ett nytt lån. Förutom en lättare kassaflödessituation kan du också spara pengar under det återstående livet på ditt hypotekslån.

Hur omarbetar arbeten

Med de flesta bostadslån (till exempel 15-åriga eller 30-åriga fastrentelån) betalar du lånet med fasta månatliga betalningar. Dessa betalningar förändras vanligen inte under lånets liv, om du inte använder en justerbar räntesats. Om du betalar $ 1 500 per månad på dag ett, fortsätter du att betala samma belopp.

När du omarbetar ett lån gör du en stor betalning, och din långivare räknar om dina månatliga hypotekslån. Detta kan vara till hjälp i flera situationer:

• Lägre månatliga betalningar: Om dina erforderliga betalningar är för höga kan en omarbetning resultera i en enklare betalning per månad
• Betala ned skulden: om du har en stor summa pengar och du vill minska din skuld, en omställning kan du göra det och njuta av en lägre betalning

Lånbetalningar beräknas utifrån flera faktorer:

• Skuldmängd - hur mycket du lånat
• Ränta på lånet
• Mängden tid < du tar för att återbetala lånet (även känt som termen) Om du ändrar någon av dessa ingångar, kommer den resulterande månadsbetalningen att ändras. Lånebetalningar ändras vanligen inte

efter det att lånet har gjorts . Du kan skicka extra pengar varje månad eller skriva en stor check, men din långivare ändrar inte din månadsbetalning om du inte begär (och godkännas för) en omarbetning.

Få omklassificering

För att omarbeta ditt lån, prata med din långivare. Börja fråga om processen tidigt eftersom du behöver några viktiga detaljer:

Tillåter din långivare hypotekslån?

Vissa gör det inte, och det är inte värt att slösa bort din tid om det inte är ett alternativ. Vad är det minsta obligatoriska enhetsbeloppet

för att kvalificera sig för en omarbetning? Du kan behöva vänta och spara under en längre period. Minst $ 5 000 är inte ovanliga.

Hur mycket kostar det att omarbeta?

Du måste nog betala en avgift på flera hundra dollar. Faktor detta medan du överväger hur länge du ska behålla lånet. Återigen kanske du vill vänta och göra en större betalning (om situationen är rätt) så att du får mer pengar för pengarna. Vad kommer din nya betalning att bli?

Ta reda på hur mycket av en inverkan din lump sum-utbetalning kommer att göra. Det kanske inte är så bra som du hoppas. Hur mycket kommer du att spara på ränta?

De flesta fokuserar på den månatliga betalningen, men räntekostnaderna är också viktiga. Faktum är att du faktiskt kan spara mer om du betalar en schablonbelopp och du inte omarbetningen av lånet. Omarbetning sänker din betalning (efter att du har minskat skulden) så att du betalar lånet på det ursprungligen planerade datumet.Om du fortsätter att göra den ursprungliga betalningen - efter att du har gjort en schablonbetalning för att minska lånebalansen - betalar du ditt lån snabbare och sparar pengar på ränta. Formaliteterna:

När du är redo att gå vidare, handlar det bara om att fylla i formulär och skicka pengar. Se till att du vet när för att minska din betalning och vänta tills du är säker på att det är säkert att göra det. Efter det, hitta något produktivt att göra med extra pengar varje månad: spara för pension eller andra viktiga mål.

Kör siffrorna

Din hypotekslån kan ge dig bra information. Men du kanske föredrar att tinker med siffrorna själv. För att göra det måste du modellera hur lånet blir betalt över tiden. Detta kallas amortisering - och det är inte så svårt att göra.

Du kan beräkna ditt låns utveckling för hand, men kalkylblad gör processen lättare. Välj ett datum när du ska göra enhetsbeloppet och minska din lånebalans i enlighet därmed. Beräkna sedan vad betalningen

nytt skulle utgå ifrån samma utbetalningsdag (med andra ord om du har 12 år kvar på ditt lån, beräkna i 12 år - börja inte med en 30 årigt lån). Se sedan på siffrorna för att se hur mycket du verkligen sparar. Experimentera med olika betalningsbelopp och hitta vad som fungerar för dig.

Refinansiera eller omarbeta?

Återigen är omarbetning inte alltid det bästa alternativet. Ett enkelt alternativ är att bara göra en engangsbelopp och fortsätta med din befintliga (större) månatliga betalningar. Refinansiering av ditt lån är ett annat alternativ.

Ibland är det bra att jämföra och kontrast, så här är hur en omarbetning jämförs med en refinansiering:

Avgifterna

är lägre med en omarbetning

• Amortering (eller "klockan") börjar inte över > När du omarbetar (i de första åren av ett 30-årigt lån betalar du mer intresse än du betalar mot din skuld) Slutkostnader
• betalas endast när du refinansierar, men det kan finnas en avgift för omarbetning Processen
• kan vara enklare och snabbare eftersom du inte behöver någon bedömning, kreditkontroll eller försäkringsgarantin som krävs för ett nytt lån Den ränta du betalar
• ändras inte med en omarbetning , men det kan
• ändras när du refinansierar För mer information, läs om omarbetning av lån mot refinansiering. I slutändan är omardering meningsfull när du har extra pengar till hands och du har ett anständigt lån. Refinansiering är svaret när du kan göra betydligt bättre genom att torka ut det befintliga lånet och börja färskt - bara vara säker på att du inte hamnar betala mer intresse genom att förlänga livslängden på ditt lån.