Förutbetalda kostnader, escrows och Impounds

En av de största förvirringskällorna för homebuyers och refinansierare är hur ett spärrkonto beräknas och hur det påverkar bottenlinjen vid stängning.

Terminologi

Låt oss först klargöra terminologin som används. Skillnaderna i språk är mestadels geografiska. Vissa stater använder ordet "escrows", medan andra använder termen "impounds". Dessa är exakt samma sak och dessa ord kommer att användas omväxlande i hela denna guide.

Det första att notera och betona är att pengar som går in i ett pundkonto är inte en kostnad för att göra lånet. Det är dina pengar. Det kommer att användas för att betala dina fastighetsskatter och din försäkring.

Vid slutet av lånet, om du refinansierat eller sålde fastigheten, får du några pengar kvar i kontot tillbaka. Långivaren är skyldig att skicka checken inom sextio dagar av utbetalningen av lånet.

Även om poundkontot är utformat för att skydda långivaren kan det också vara till nytta för låntagaren.

Genom att betala för stora biljettkostnader successivt under hela året, undviker låntagare klistermärket att betala stora räkningar en eller två gånger om året och är övertygade om att pengarna att betala dessa räkningar kommer att finnas där när de behöver det.

För låntagare med låg betalning är det normalt inte ett spärrkonto.

Eftersom låntagare med låg betalning anses vara en högre risk på grund av deras lägre personliga andel i fastigheten, vill långivare ha viss försäkran om att staten inte kommer att ta fast egendomen på grund av att betalningen inte betalas av fastighetsskatt och att låntagare inte kommer att vara utan husägare försäkring i händelse av att egendomen är skadad.

Med andra ord, om du sätter mindre än 20% ner, kan du förvänta dig att vara REQUIRED av din hypotekslån att ha ett spärrkonto.

Vad är förutbetalda kostnader (Escrows and Impounds)? Förskottsbetalningar är utgifter eller saker som homebuyer betalar vid stängning innan de är tekniskt förfallna. De är nödvändiga för att skapa ett spärrkonto eller för att justera säljarens befintliga spärrkonto.

Förskottsbetalningar kan inkludera skatter, riskförsäkringar, privata hypotekslånförsäkringar och särskilda bedömningar

Ett inflytningskonto (även kallat ett spärrkonto, beroende på var du bor) är helt enkelt ett konto som hyrs av bolaget för att samla in försäkring och skatt betalningar som är nödvändiga för att du ska behålla ditt hem, men inte tekniskt är en del av inteckning.

Långivaren delar årskostnaden för varje försäkringstyp i ett månatligt belopp och lägger till det på din hypotekslån.

Hur påverkar dina spärrmedel kontanter för att stänga

Din insättningsavgift kommer att variera baserat på den årstid då du stänger ditt lån i jämförelse med den månad då din fastighetsskatt beror.

Om du stängde ett lån i februari, skulle du inte göra din första betalning på det lånet till april först. Om din fastighetsskatt förfaller i januari kommer de bara att ha betalats. Det innebär att din första depositionsavgift kommer att vara liten.

Din långivare har gott om tid att samla in escrows före nästa utbetalning.

På en $ 500k-fastighet är det ungefär $ 2000 för fastighetsskatt, även i en grundläggande skattezon, och om din försäkring är $ 1200 per år måste du komma med ytterligare $ 400 för det. $ 2400 i inflytningskontot.

Din husägare försäkring betalas alltid i sin helhet plus två månader om du köper ett hem.

Om du använder samma $ 500 000 lånebelopp antar du att du stängde på en refinansiering i oktober. Du köpte ursprungligen i februari. Du kommer bara att göra två betalningar (december och januari) innan försäkringen är förfallen, så din skattesumma för försäkringen är bara $ 1000 för försäkring.

Du måste komma upp med $ 3000 för att betala första hälften av fastighetsskatten plus du bara har två betalningar innan andra halvåret betalas, ytterligare $ 3000 eller sex månaders betalningar för det. Summa på grund av $ 7000.

Det kontanta belopp som fastränta låntagare tänker på som deras månatliga betalning är fortfarande föremål för förändring - det här är en av de största problemen med inflytande konton. Eftersom husägare försäkrings- och fastighetsskatt kan ändras, kan månatliga betalningsbelopp fluktuera.

För många husägare är hypotekslån ett nödvändigt ont.

Utan dem kan långivare inte vara villiga att ge lån till låntagare med låga betalningar.