Den dåliga strategin att prissätta ett hem över marknadsvärdet

Det sätt som många fastighetsmäklare arbetar vid rådgivning av en säljare på hemmapriset är att presentera en säljare med en rad priser, ofta ett lågt försäljningspris och ett högt försäljningspris. Spridningen mellan de två priserna kommer att vara relativt liten. Det är hemförsäljaren som väljer det angivna försäljningspriset, och det är fastighetsmäklaren som tillhandahåller informationen för att hjälpa till att utbilda säljaren. Även om du kan se varför många säljare ofta kommer att gravida till det höga försäljningspriset.

Det är bara mänsklig natur.

Om du frågar en person vill du ha mer pengar eller vill du ha mindre pengar, vad tror du att en person kommer att säga? Varför skulle en person ge upp pengar man tror att man har rätt att få? Försäljningspriserna varierar emellertid i fastigheter. Det finns ett intervall och inte ett definierat exakt försäljningspris, eftersom en uppskattning av marknadsvärdet kan variera från individ till individ.

Ta en bedömare, till exempel. Ta 5 bedömare och fråga var och en att bedöma ett hem. Odds är varje bedömning kommer att vara annorlunda. En bedömning betyder inte att hemets värde är förutbestämt, men mellan alla 5 av värderingarna kommer det att finnas ett värdeområde, ganska nära varandra. Det kommer förmodligen inte vara några vilda svängningar i värde.

Men säljare är ibland frestade att hänga upp priset på ett hem till ett nummer som kan verka astronomiskt för en stadsdel fastighetsmäklare. Säljare kanske inte vet hur en fastighetsmäklare bestämmer värdet, och de kanske inte hyser om jämförbar försäljning.

Hur säljare uppkommer till ett värde varierar. De kanske kommer ihåg ett hem som en gång till salu för några månader sedan, vilket mycket väl kan vara en utgått notering idag och bestämma att deras hemvärde är X mer. Ingen logisk anledning. Den X-beloppet är förmodligen baserat på ett fint rundnummer som inte kan ha någon betydelse för marknadsvärdet. (Himlen hjälper dem om de är beroende av en offentlig fastighetswebbplats för värderingar.)

Varför kommer inte en hemköpare bara att göra ett erbjudande?

Känslan bland dessa typer av säljare är att en köpare alltid kan göra ett erbjudande. När en köpare inte gör ett erbjudande, vill säljarna inte tro det är priset som är frågan. De kan se på alla slags yttre påverkan som källa till problemet. Vissa säljare anser att anledningen till att en köpare inte har gjort ett erbjudande beror på att:

• Listanären arbetar inte tillräckligt hårt för att hitta en köpare.
• Köparna förstår inte de inneboende egenskaperna som gör hemmet så otroligt värdefullt.
• Listningsföretaget spenderar reklam dollar på fela områden.

Men i allmänhet är det inte anledningen till att köparen inte har gjort ett erbjudande. Först, för att göra ett inköpsbud, kommer en köpare att förvänta sig att se hemmet i person.Köpare tenderar att turnera bostäder som prissätts i linje med andra bostäder på marknaden. Till exempel, om en köpare letar efter ett hem inom ett visst grannskap eller postnummer, kan köparens agent skicka köpareförteckningar inom ett visst prisintervall. Ett dyrt hem kanske inte ens visas i köparens lista över bostäder till salu.

Om en överdriven notering visas i en köpares grupp av bostäder till salu beror det på att köparen söker ett hem i det specifika prisintervallet.

Men eftersom hemmet är övervärderat kommer det omedelbart att falla till botten av köparens lista över hem till turné, om det inte är direkt avvisat. Köparen kommer att vilja turnera de mer önskvärda bostäderna som passar specifika krav. Ett dyrt hem, i sin natur, kommer inte att falla i de specifika kraven eftersom det kommer att saknas uppgraderingar, utrymme eller plats för bostäder till salu som är prissatta i enlighet därmed.

Den främsta anledningen till att en köpare inte bara "gör ett erbjudande" på en dyr listning är att det där hemmet inte visas på köparens radar. Om köparen aldrig upptäcker att hemmet är tillgängligt för försäljning, kommer köparen aldrig att gå in i det där hemmet. Ingen personlig turné, ingen försäljning.

Vidare går de flesta köpare inte ut för att köpa ett hem i hopp om att de kan göra ett lowball-erbjudande och vinna det där hemmet.

Köpare vill inte förolämpa en säljare och kommer att undvika en obekväm konfrontation. Säljare kan tro att en köpare är fri att erbjuda något pris köparen väljer att erbjuda, men köpare tror inte på det sättet. Köpare vill inte förolämpa.

Utöver detta kan deras köpare agenter tro att en överdriven notering är prissatt så högt eftersom säljaren är envis och vägrar att lyssna på anledningen. Köparens agenter vill inte arbeta med en orimlig säljare heller. De skulle hellre ignorera den noteringen och visa hem för vilka säljare är rimliga och ivriga att sälja.

Hur långt överprissatt är för mycket?

Var ritar man linjen vid överprissättning? Vilken typ av pris är för högt? Beror på värdena för ett grannskap, men en listprisbonus som överstiger 10% av marknadsvärdet är för högt för bostäder som kostar under en miljon. Särskilt ett försäljningspris på 25% av värdet eller mer, det är bara en säljare som tycker om att titta på ett tecken på försäljning på gården. Enligt experterna borde bostadspriserna ha ett flexibilitetsområde på -3% till + 3% av försäljningspriset.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.