Så här hanterar du flera konkurrerande hem Erbjudanden

Ett sällan diskuterat fenomen uppstår ofta när hemköpare väljer att skriva ett inköpsbud. Så här går det:

Säg att du har varit jakt på jakt efter veckor. Du märker att ett hem har varit till försäljning nästan sex månader utan några erbjudanden. Du räknar hemmet är dyrt, och du kanske har rätt. Men du går och tittar på det ändå. Du blir förälskad.

Det är det perfekta hemmet för dig, och du räknar att du kan få ett bra pris eftersom säljaren otvivelaktigt är desperat för ett erbjudande.

Detta är din lyckodag. Så, piskar du ut checkboken, skriver in en allvarlig insättning och skriver in avtalet. Din köparens agent levererar sedan erbjudandet till säljarens agent.

Den natten drömmer du om hemmet. Du kastar och vänder, tänker på hur du ska ordna dina möbler, vilken färg du kan måla sovrummet. Nästa morgon ringer din agent för att säga att huset har sålts till någon annan.

Hur hände det? Du är förvånad, då arg och sen deprimerad. Du undrar om säljaren hade en köpare i sin bakficka hela tiden. Du hatar den här agenten. Hur blev du lurad?

Du var inte. Vad som vanligtvis händer - och jag kan inte förklara varför - är den minut du vill köpa ett hem, så gör tre andra människor. Det är extremt vanligt att säljaren av en daterad och försummad notering plötsligt får två, tre eller fler erbjudanden, alla inom några minuter från varandra.

Tips: När du hittar ett hem att köpa, skriv ditt erbjudande omedelbart. Be din agent om att ringa till säljarens agent för att ta reda på om det har varit senaste utställningar och om någon annan skulle kunna skriva ett erbjudande.

Flera erbjudanden på säljare marknader

Ibland undrar hemköpare om det är värt att försöka konkurrera mot andra köpare på säljarens marknad. När det finns mycket lite inventering på marknaden är det inte ovanligt att en säljare får 20 erbjudanden. Det är nästan alltid en bra idé att skriva ett erbjudande ändå.

Jag säger till köpare att någon kommer att vara det vinnande erbjudandet, varför kan inte personen vara du? Det kan. Här är tips för att göra ditt inköpsbud överskuggat resten:

• Skicka in en stor, högsta penga insättning.

  Väntande hemförsäljning spränger ibland. Många säljare är oroliga för att de vinnande köparna, när de har begått ett erbjudande, kan komma tillbaka från transaktionen eller att kontraktet är avstängt efter att alla andra köpare har försvunnit. Den allvarliga pengar insättningen är en del av din förskottsbetalning. Genom att öka den över normala gränser visar du säljaren du ser på att stänga. Du erbjuder bara säljaren mer pengar lite tidigare än senare, men det talar volymer.

• Visa säljarna du är kvalificerad .

  Nästan alla flera erbjudanden kommer att åtföljas av ett långivarebrev.Att ställa ut, fråga din långivare för ett lån preapproval brev, vilket är annorlunda än en prequalified brev. Att vara godkänd gör dig till en starkare köpare i säljarens ögon.

• Ge säljarna tid att flytta .

  Köparens innehav är ofta en klibbig punkt. Det är svårt att jonglera flera stängningar om du säljer och köper samtidigt, och ännu svårare om säljarna gör detsamma. Klipp säljarna lite slack genom att ge dem två till tre dagar att flytta ut efter stängning, utan att förvänta sig ersättning.

• Förkorta eller lämna några händelser .

  Enligt federal lag har du 10 dagar för inspektioner på grund av blybaserad färg, om inte du avstår från rätten skriftligen. Få alltid hemkontroll, men stram tidsperioden. Om ditt lån är solidt, avstå lånets godkännande beredskap. Tala med din agent om jämförbar försäljning för att avgöra om du vill avstå från en bedömningsfaktor.

• Erbjuda att överbrygga gapet mellan bedömning och försäljningspris .

  Om du har lite extra pengar, och du tror att hemmet inte kan värdera till det pris du erbjuder och säljaren kommer att veta det, erbjud då att betala skillnaden i kontanter.

• Skriv ditt bästa erbjudande .

  På en säljare marknad, hoppas inte på förhandlingar. Erbjud ditt högsta pris. Det pris du kan leva med om ska ditt erbjudande avslås. Gör ditt bästa! Gör det attraktivt, kanske lite över listpriset. Fråga din agent om en jämförande marknadsanalys för att bestämma prissättningen. Ibland säljare sätta medvetet ett pris under jämförbar försäljning i ett försök att generera flera erbjudanden, så att betala lite extra betyder inte nödvändigtvis att du betalar över marknadsvärdet.

Flera erbjudanden på köparens marknader

På köparens marknader är det vinnande erbjudandet i en multipla erbjudandenssituation ofta mindre än listpriset. Antalet multipla erbjudanden är i allmänhet betydligt färre, vilket innebär att du kanske tävlar mot en köpare i stället för 20. Här är förslag på konkurrerande:

• Sälj ditt avslutande hem först.

  Om du flyttar upp och har ett hem att sälja, köp inte innan du säljer. Om du är en första hemköpare kan du redan ha fördelen över en köpare som behöver sälja innan du köper. Om ett erbjudande innehåller en försäkringsförsäljning kommer säljaren att gravida mot erbjudandet utan att det föreligger någon händelse att sälja.

• Spela Nice .

  Fråga inte säljaren att ge dig personliga föremål. Förvänta dig inte att säljaren betalar dina stängningskostnader. Ta reda på vilka föremål som vanligtvis betalas av säljaren och erbjuda att betala några, såsom titelpolicy, spärravgifter, överföringsavgifter. Be din agent att bli vän med säljarens agent eftersom ibland säljare avvisar erbjudanden baserat på vad säljarens agent har att säga om din agent.

• Ta reda på vad som är viktigt för säljaren .

  Be din agent att ta reda på de heta knapparna i transaktionen. Dessa kan vara säljförfrågningar eller förväntningar på listagenter - fråga vad som kommer att försegla affären och ge den till dem. Kanske är det ett snabbt slut. Kanske är det en längre än vanlig spärrperiod.

• Dela kärleken .

  De flesta säljare har en känslomässig anknytning till sitt hem och vill se att det faller i händerna på en acceptabel köpare. Var den godtagbara köparen. Skriv säljaren ett kort brev som förklarar varför du älskar hemmet och varför du förtjänar att bli vald som vinnande erbjudande. Var sappy men uppriktig.

• Förbered dig för ett erbjudande om kontanter .

  Du kan skriva det bästa erbjudandet, och ett kompetent noteringsagent kommer sannolikt att rekommendera säljaren att motverka alla flera erbjudanden, även på en köpares marknad. I Kalifornien, till exempel, behöver säljare inte göra identiska diskerbjudanden. Var och en kan vara annorlunda. Säljaren förbehåller sig även rätten att välja eller avvisa accepterade multipeltilbud.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.