Vad orsakade Mortgage Crisis?

Under 2007 gick USA: s ekonomi in i en inteckningskris som orsakade panik och ekonomisk turbulens runt om i världen. De finansiella marknaderna blev särskilt volatila och effekterna varade i flera år (eller längre). Subprime-hypokrisen var ett resultat av för mycket upplåning och bristfällig finansiell modellering, i stor utsträckning baserat på antagandet att hushållspriserna bara går upp. Galenskap och bedrägerier spelade också viktiga delar.

Den amerikanska drömmen

Ägar ett hem är en del av "American Dream". "Det gör det möjligt för människor att vara stolta över en fastighet och engagera sig i ett samhälle på lång sikt. Bostäder är dock dyra (i hundratusentals dollar - eller mer), och de flesta behöver låna pengar för att köpa ett hem.

I början av 2000-talet kom den drömmen i räckhåll för ett rekordantal människor. Hypoteksräntorna var låga, vilket gav konsumenterna möjlighet att få relativt stora lån med en lägre månatlig betalning (se hur betalningarna beräknas för att se hur låga priser påverkar betalningarna). Dessutom ökade hempriserna dramatiskt, så att köpa ett hem verkade som en säker satsning. Långivare trodde att bostäder ger bra säkerhet, så de var villiga att låna ut mot fastigheter och tjäna intäkter medan sakerna var bra.

Utbetalning

Saker var bra för första gången hemköpare, men befintliga husägare gynnades också av lätta pengar och låga priser.

Med hemmamarknadspriserna höjde husägare enorma rikedomar i sina hem. De hade gott om eget kapital, varför låt det sitta i huset? Husägare refinansierade och tog andra inteckningar för att få pengar ut ur sitt hem eget kapital. Några av dessa pengar spenderades klokt (på förbättringar av fastigheten som säkrar lånet).

Men vissa husägare använde pengarna för levnadsutgifter och andra behov och behöll en bekväm levnadsstandard medan lönerna stagnerade.

Läs mer: Vad innebär det att refinansiera?

Lättpengar före hypokrisen

Bankerna erbjöd lätt tillgång till pengar innan hypotekskrisen uppstod. Låntagare gick in i högrisklån såsom option-ARM, och de kvalificerade sig för inteckningar med liten eller ingen dokumentation. Även personer med dålig kredit kan kvalificera sig som subprime låntagare.

Riskfyllda låntagare: Låntagare kunde låna mer än någonsin tidigare, och individer med låg kreditpoäng blir alltmer kvalificerade som "subprime" låntagare. Långivare godkända "ingen dokumentation" och "låg dokumentation" lån, som inte krävde verifikation av en låntagares inkomster och tillgångar (eller verifieringsstandarder var avslappnade).

Riskabla produkter: Förutom enklare godkännande hade låntagare tillgång till lån som lovade kortfristiga förmåner (med långsiktiga risker).Alternativ-ARM-lån lånade låntagare att göra små betalningar på sin skuld, men lånebeloppet kan faktiskt öka om betalningarna inte var tillräckliga för att täcka räntekostnader. Räntesatserna var relativt låga (men inte vid historiska nedgångar), så traditionella fastränteslån kunde ha varit ett rimligt alternativ.

Bedrägerier: Långivare var angelägna om att finansiera inköp, men vissa hushållsköpare och inteckningsmäklare lade bränsle till elden genom att ge osannolika uppgifter om låneansökningar. Så länge festen aldrig slutade var allt bra. När bostadspriserna föll och låntagare inte kunde få lån, kom sanningen ut.

Sloshing Liquidity

Var kom alla pengar för lån från? Det fanns en glut av likviditet som sloshing runt om i världen - som snabbt torkade upp i hypotekskrisens höjd. Människor, företag och regeringar hade pengar att investera, och de utvecklade en aptit för hypotekslån som ett sätt att tjäna mer i en låg ränta miljö.

Sekundära marknader: Bankerna brukade hålla pantsättning på sina böcker. Om du lånat pengar från Bank A, skulle du göra återbetalningar till Bank A, och de skulle förlora pengar om du har försummat.

Bankerna säljer nu ditt lån, men det kan vidare delas och säljas till många investerare. Dessa investeringar är extremt komplexa, så många investerare litar bara på kreditvärderingsinstitut för att berätta för dem hur säkra investeringarna är (utan att de verkligen förstår dem).

Läs mer om Mortgage Backed Securities.
Se hur CDOs (Kollateralised Debt Obligations) fungerar.
Roliga affärer: Ratingbyråer Felaktiga för Mortgage Crisis

Eftersom bankerna och inteckningsmäklare inte hade någon hud i spelet (de kunde bara sälja lånen innan de gick dåliga), försämrades kreditkvaliteten. Det fanns ingen ansvarsskyldighet eller incitament för att säkerställa att låntagare kunde ha råd att betala tillbaka lån.

Tidiga krisloppsteg

Kyllorna kom tyvärr hemma och hypotekskrisen började intensifieras under 2007. Hemmapriserna slutade gå upp med en breakneck-hastighet och priserna började falla under 2006. Låntagare som köpte mer hem än de hade råd att slutligen sluta göra hypotekslån. För att göra saken värre ökade månatliga betalningar på justerbara räntesäkringar när räntorna steg.

Husägare med oöverkomliga hem lämnades med få val. De kunde vänta på att banken skulle avskärma, de kunde omförhandla sitt lån i ett träningsprogram, eller de kunde bara gå bort från hemmet och standard. Självklart försökte många också öka sin inkomst och minska kostnaderna. Vissa kunde överbrygga klyftan, men andra var redan för långt bakom och mötte inteckningslån som helt enkelt inte var hållbara.

Traditionellt kunde banker återhämta det belopp de lånade vid avskärmning. Bostadsvärdena föll emellertid i en sådan utsträckning att bankerna i allt högre grad tog stora förluster på vanliga lån. Statliga lagar och typen av lån bestämde huruvida långivare kan försöka samla in brister från låntagare.

The Plot Thickens

När folk började defaulting på lån i rekordnummer (och när ordet kom omkring att saker var dåliga), var hypotekskrisen verkligen värmd upp. Banker och investerare började förlora pengar. Finansinstituten bestämde sig för att minska riskernas exponering mycket snabbt och bankerna tvekade att låna ut till varandra eftersom de inte visste om de någonsin skulle få betalt tillbaka. Naturligtvis behöver banker och företag pengar att flöda för att fungera smidigt, så ekonomin kom till slipning.

Bankens svaghet (och rädsla) orsakade bankfel. FDIC uppskattade personal som förberedelse för hundratals bankfel som orsakades av hypotekskrisen, och några huvudstöd i bankvärlden gick under. Allmänheten såg att dessa högprofilerade institutioner misslyckades och paniken ökade. I en historisk händelse påminns vi om att penningmarknadsfonder kan "bryta pengarna". "

Depositorskydd: Hur FDIC-försäkringar fungerar
Vad händer i bankfel?
Läs mer: Money Market Funds vs Money Market Accounts

Andra faktorer bidrog till svårighetsgraden av inteckningskrisen. Den amerikanska ekonomin mjukade och högre råvarupriser skadade konsumenter och företag. Andra komplexa finansiella produkter började också rasa upp.

Lingering Effects

Lagstiftare, konsumenter, bankirer och affärsmän scurried att minska effekterna av inteckningskrisen. Det startade en dramatisk händelseförlopp och kommer fortsätta att utvecklas i flera år framöver. Allmänheten fick se "hur korven är gjord" och var chockad över att lära sig hur hyrd världen är.

Den varaktiga effekten för de flesta konsumenter är att det är svårare att kvalificera sig till hypotekslån än det var i början av mitten av 2000-talet. Långivare är skyldiga att verifiera att låntagare har möjlighet att betala tillbaka ett lån - du måste generellt visa bevis på din inkomst och tillgångar. Hushållsprocessen är nu mer besvärlig, men förhoppningsvis är det finansiella systemet hälsosammare än tidigare.