Lära om leasingoptioner och leasingköp Försäljning

Leasingoptionsförsäljningen var populära finansieringsinstrument i slutet av 1970-talet och början av 1980-talet. De användes i första hand som ett sätt att kringgå förbehållsklausuler i inteckningar. Föredraganden hävdar att försäljningen inte var en försäljning eftersom det var ett leasingavtal. dock hävdade domstolar annars.

Idag är köpoptioner, leasingalternativ och avtal om hyreskontrakt tre olika finansieringsdokument. Avvikelserna är statsspecifika och inte alla stater har identiska lagar.

Innan avtal ingås med säljare ska köpare få råd från en fastighetsadvokat. Informationen nedan är en översikt och är inte avsedd att tolkas som juridisk rådgivning.

Grunderna för ett alternativ

• Köparen betalar säljaren alternativpengar för rätten att senare köpa fastigheten. Dessa alternativ pengar kan vara betydande eller så lite som $ 1.
• Köparen och säljaren kan komma överens om ett inköpspris eller köparen kan komma överens om att betala marknadsvärdet vid den tidpunkt då optionen utövas. Det är förhandlingsbart. De flesta köpare vill dock låsa i framtida köpeskilling när optionen inleds.
• Alternativavtalets löptid är förhandlingsbart, men den gemensamma längden är vanligtvis från ett år till tre år.
• Alternativspengar återbetalas sällan.
• Ingen annan kan köpa fastigheten under optionsperioden.
• Köparen kan sälja alternativet till någon annan.
• Om köparen inte utnyttjar alternativet och köper fastigheten i slutet av alternativet, löper alternativet ut.

• Köparen är inte skyldig att köpa fastigheten.

Grunderna i ett leasingalternativ

• Köparen betalar säljaren alternativpengar för rätten att senare köpa fastigheten. Leasingalternativen pengar kan vara betydande.
• Köparen och säljaren kan komma överens om ett köpeskill nu eller köparen kan komma överens om att betala marknadsvärdet vid den tidpunkt då optionen utövas. Det är förhandlingsbart. De flesta köpare vill dock låsa i framtida köpeskilling vid inledandet av hyresavtalet.

• Under leasingavtalets löptid, accepterar köparen att hyra fastigheten från säljaren till ett förutbestämt hyresbelopp.
• Leasingoptionsavtalets löptid är förhandlingsbart, men den gemensamma längden är vanligtvis från ett år till tre år.
• Alternativspengarna gäller generellt inte mot betalningen.
• En del av den månatliga hyresbetalningen gäller vanligtvis mot inköpspriset.
• Alternativspengar återbetalas sällan.
• Ingen annan kan köpa fastigheten under leasingoptionsperioden.
• Köparen kan i allmänhet inte tilldela leasingalternativet utan säljarens godkännande.
• Om köparen inte utnyttjar leasingalternativet och köper fastigheten vid slutet av leasingalternativet löper optionen ut.
• Köparen är inte skyldig att köpa fastigheten.

Grunderna för en leasingköp

• Köparen betalar säljaren alternativpengar för rätten att senare köpa fastigheten. Dessa alternativ pengar kan vara betydande.
• Köparen och säljaren är överens om ett köpeskill, ofta på eller lite högre än marknadsvärdet.
• Under avtalets löptid förbinder köparen att hyra fastigheten från säljaren till ett förutbestämt hyresbelopp.
• Leasingavtalets löptid är förhandlingsbart, men den gemensamma längden är vanligtvis från ett år till tre år, då köparen ansöker om bankfinansiering och betalar säljaren i sin helhet.
• Alternativspengarna gäller generellt inte mot betalningen.
• En del av den månatliga leasingavgiften gäller vanligtvis mot inköpspriset.
• Alternativpengar är inte återbetalningsbara.
• Ingen annan kan köpa fastigheten om köparen inte är standard.
• Köparen kan normalt inte tilldela avtalet om hyreskontrakt utan säljarens godkännande.
• Köpare är ofta ansvariga för att behålla fastigheten och betalar alla kostnader i samband med underhållet, inklusive skatter och försäkringar.
• Köparen är skyldig att köpa fastigheten.

Gör en leasingoption / Lease Purchase

Hyr en fastighetsadvokat för att rita dokumenten och förklara dina rättigheter, inklusive de som innehas och de vanliga konsekvenserna. Fastigheten kan vara belagd av underliggande lån som innehåller utlämningsklausuler, vilket ger långivaren rätt att påskynda lånen vid försäljning.

Ibland säljare ger alternativet pengar till sin fastighetsmäklare som full betalning av provision. Agenter är inte alltid involverade i utövandet av leasingalternativ eller uppfyllande av leasingavtal och, även om du har behållit fastighetsmäklarerepresentation, behöver du fortfarande en fastighetsadvokat. Agenter är inte advokater och kan inte ge juridisk rådgivning.

Om du köper ett hyresköp, skaffa dig alla upplysningar och gör din due diligence precis som du skulle göra med en vanlig försäljning. Det betyder:

• Få en hemkontroll.
• Undersök titelpolitiken.
• Skaffa en bedömning.
• Läs säljaren information.
• Överväg att skaffa skadedjurskontroll, takcertifiering, hemgarantiplan och anställa andra kvalificerade inspektörer.

Hyresinköp för försäljare och köpare

Leasingavtal är vanligtvis erbjudna av säljare av svåra att sälja fastigheter. Tänk på det; Om fastigheten var lätt att sälja skulle säljaren sälja den till en vanlig köpare som skulle betala säljaren kontant.

• Säljare får i allmänhet marknadsvärde till dagens priser och befrielse från att betala en inteckning på en ledig fastighet.
• Även om hyreskontrakten kan överstiga marknadslån bygger köparen en förskottsbetalning och bankar att fastigheten kommer att uppskatta det överenskomna köpeskillingen.
• Köpare gör generellt en liten utbetalning, med liten eller ingen kvalificering, vilket gör ett leasingköp ett attraktivt sätt att lätta på fördelarna med bostadsägande.
• Köpare får också en tvångsparande plan, eftersom en del av hyresavgiften krediteras mot inköpspriset i slutet av avtalet om hyresavtal.
• Om köparen standardiserar, återbetalar inte säljaren någon del av leasingavgifterna eller optionspengarna och kan behålla rätten att stämma för specifika prestationer.

För mer information kontakta en fastighetsadvokat.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.