Lära om Industrial Space Leases

Medan begränsningar och leasingförhållanden är viktiga faktorer som är viktiga för att leta efter kommersiellt industriellt utrymme, är det oftast den avgörande faktorn för de flesta nya företag hur mycket den månatliga hyran kostar. Kommersiella leasingavtal kan ha lagt till avgifter utöver hyran. Se till att du förstår vilka extra kostnader som är för att ställa frågor, bland annat:

• Vad är bashyran på användbara kvadratmeter ? Många kommersiella leasingavtal har en bashyra, det vill säga vad du betalar för den faktiska kvadratfoten i utrymmet. Men "laddnings" och "CAM" avgifter kan läggas till denna kurs, vilket ökar din månadshyra.

• Är leasingavtalets villkor förhandlingsbara? Förhandlingsvillkor inkluderar grunduthyrning, fri hyra, depositioner, hyrorid, hur mycket hyran och avgifterna kan höjas varje år och hyr ut förnyelsemöjligheter etc.
• Finns det kostnader förutom att hyra ? Finns det särskilda skatter, fastighetsavgifter, lastavgifter, CAM eller andra avgifter? Om så är fallet, få dem skriftligt. Se till att varje avgift identifieras individuellt, hur mycket varje avgift kommer att kosta dig, och hur ofta måste du betala avgiften.

• Vad kommer det att kosta dig i framtiden? Hur mycket kan hyran (och andra avgifter) höjas varje år? Vad är den maximala procenten eller dollarbeloppet som hyran och andra avgifter kan höjas varje år? Om det finns en 1% keps varje år på belastningsavgifter, kan det hända att det är rimligt, men det betyder inte att din basuthyrning kommer att begränsas till 1%. För att kompensera för låga kepsar på andra avgifter kan din hyresvärd försöka hålla dig med en 15% hyresökning.

• Vad ingår i hyran? Vilka skatter, verktyg och tjänster (landskapsarkitektur, säkerhet etc.) omfattas av ditt leasingavtal eller att du är skyldig att betala på egen hand?

Ger leasingindustrin utrymme för ditt företag?

Kommersiella industriområden kan erbjuda många alternativ som traditionella kontorsytor inte kan.

Men industriområden kan också ha vissa begränsningar som traditionella affärs- och detaljhandelsparker inte har. Var noga med att ställa frågor om eventuella restriktioner som kan placeras på din verksamhet i en industripark innan du skriver ett leasingavtal.

Frågor du borde fråga om den egendom som du kanske vill ta upp i ditt leasingavtal inkluderar:

• Entreprenör och servicebegränsningar: Behöver industriparken dig använda specifika leverantörer eller entreprenörer för skyltar, belysning , renoveringar, byggnader eller andra tjänster som larm, telefon, kabel mm?
• Begränsningar för annonsering och utseende: Finns det några begränsningar som kan påverka ditt företag, som alla tecken måste vara svartvita, inte större än 2 fot eller precis 5 meter från marken?(Alla dessa saker skulle göra det svårt att skilja ditt företag från andra eller se från avstånd.)
• Är enhetskabeln och telefonen redo? Om inte, ligger det i ett område där du kan få dessa tjänster och vilka är lokala leverantörer?
• Verktyg: Vilka offentliga och privata verktyg kan du använda eller få tillgång till från din enhet? Kommer du skapa egna användarkonton? Vissa hyresvärdar kan betala dina verktyg och sedan fakturera dig för dem. Ska hyresvärden vara skyldig att ge bevis på vad du verkligen är skyldig om du inte får faktureras direkt från verktygsföretag?
• Begränsningar för parkering och trafik: Finns det några begränsningar på antalet parkeringsplatser du och dina kunder kan använda? Om inte, så är det sannolikt inga restriktioner för andra hyresgäster också. Har eller kan du ha tilldelat parkering?
• Affärstimmar: Kommer det att finnas restriktioner på öppettider eller dagar i veckan där du kan driva din verksamhet eller ta emot kunder och kunder?
• Typ av företagsskydd och begränsningar: Kommer det att finnas några restriktioner på arten av verksamheten du driver? Till exempel, om du planerar att öppna en antikaffär, finns det några begränsningar på vad du kan sälja, eller om du säljer en vara kommer hyresvärden att tillåta andra liknande konkurrerande företag att öppna medan du är hyresgäst?

  Ett exempel på varför det här är så viktigt att fråga och få det skriftligt är om en befintlig hyresgäst har en dockaffär med skydd för detaljhandelns privilegier i hyresavtalet, kan en antikaffär vara förbjuden att sälja antika dockor eftersom försäljningen dockor skulle konkurrera med en befintlig hyresgästs verksamhet. Du vill se till att ditt företag har liknande skydd inom industrikomplexet.

Hantering av byggnader och renoveringar av industriella utrymmen i leasingavtal

Hyror kan vara komplicerade, och om du planerar att ta ett utrymme "som det är" och göra ändringar i det, var noga med att adressera dina planerade ändringsplaner i hyresavtalet. Frågor att fråga om renoveringar och utbyggnad av utrymmen är:

• Kan du bygga upp eller renovera befintligt utrymme? Om inte, hitta ett annat utrymme. Du kanske inte behöver bygga ut utrymme nu, men aldrig begränsa din företags framtida tillväxtpotential och oförutsedda behov.
• Zoning Ordinances : Finns det några zoningordningar som skulle påverka hur du kan bygga ut rymden?
• Bekymringskonflikter: Är du skyldig att använda hyresvärdens entreprenörer? Om så är fallet anser du att detta är ett starkt negativt.
• Godkända godkännanden: Vilka särskilda tillstånd eller godkännande behöver du i förväg från staden, länet eller hyresvärden?
• Förbättringsincitament: Kommer hyresvärden att erbjuda hyreskatt, hyreskrediter eller andra ekonomiska incitament för att bidra till kostnaderna för renoveringar och byggnader?
• Undvik "Värdesökningar" i hyran: Om du ökar värdet på utrymmet genom att bygga eller renovera, kommer det att göra det möjligt för hyresvärden att öka hyran proportionellt?
• Tidsbegränsningar: Kommer det att finnas några tidsramar som krävs av din hyresvärd, stad eller län för att slutföra lagerrenoveringar och utbyggnader?
• Erforderliga krav: Vilka särskilda tillstånd behöver du för att renovera eller bygga ut ditt utrymme, och kommer din hyresvärd att hjälpa dig att få dessa tillstånd?