Hotell REITs kan vara ett bra sätt att köpa hotell

Tänk dig att du vill äga en samling hotell. (Kanske spelade du mycket Monopol som barn och njuter av tanken på att få en kontantström från någon som checkar in på ett av dina rum för natten.) Om du är rik kan du franchisera ett hotellkoncept direkt från en av stora gästfrihetsföretag. Tyvärr kostar många affärsklasshotell någonstans mellan $ 2 och $ 15 miljoner. Lyxiga och exklusiva hotell kan enkelt kräva $ 30 till $ 60 miljoner eller mer.

Även om det mesta av detta traditionellt finansieras med skuld är den obligatoriska utbetalningen av eget kapital fortfarande långt ifrån möjligheten för praktiskt taget alla investerare.

Den goda nyheten? Nu finns det ett annat sätt att investera i hotell. Du kan köpa hotell REITs i ditt mäklarkonto på samma sätt som du köper aktier, obligationer eller fonder.

Först, men låt oss säkerhetskopiera och prata om REITs ett ögonblick. Om du har glömt eller aldrig studerat dem, är ett fastighetsinvesteringsförtroende eller REIT en speciell typ av bolag som fokuserar på att förvärva och förvalta fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar. En av de saker som skiljer REITs från vanliga företag är att kongressen gjorde dem befriade från bolagsskatt, förutsatt att flera strikta villkor är uppfyllda, varav den mest relevanta är fördelningen av minst 90% av alla vinster i form av kontantutdelning till aktieägare.

Detta gör REITs mycket känsliga för räntebeaktningar men innebär också att de tenderar att erbjuda mycket fetare utdelning än deras blue-chip-lager motsvarigheter. Nackdelen? REIT-utdelningar är inte "kvalificerade utdelningar" enligt skattekoden, vilket betyder att du kommer att beskattas som om de var vanlig inkomst, inte till de lägre, mer attraktiva utdelningsskattesatserna.

När du börjar bygga en betydande portfölj kan det ibland få dig i trubbel om du köper för många via en Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) eller ett annat skattehem, eftersom du kan utlösa den obetalda företagsinkomsten Skatt eller UBIT. Det är en annan diskussion för en annan dag.

Hotell REITs är mycket olika från en lägenhet REIT eller ett REIT som specialiserat sig på Leasing Mall Space

Precis som aktier i olika branscher och sektorer har olika riskegenskaper varierar REITs betydligt beroende på vilken typ av fastighetsprojekt där de specialisera. Det här är inte nyheter för fastighetsinvesterare som är vana vid att förvärva egendom direkt - som de vet från förstahandsupplevelse beter sig en lägenhetsbyggnad väldigt annorlunda än en kontorsbyggnad eller lagringsenheter baserad på den underliggande ekonomin, traditionerna, lagar och styrkor på jobbet - men det är ibland en överraskning för nya investerare som förvärvar fastigheter genom börsnoterade värdepapper.De förstår inte att ditt kommersiella kontor REIT kan uppleva cykliska leasingavgifter, eftersom det följer bommar och bytecykler, medan ditt industriella lager REIT kan vara mycket mer stadigt eftersom överkapacitet kan stängas av med minimala underhållskostnader mycket snabbare än det är möjligt med något som en lägenhetsbyggnad.

Det är tillgångsklassens natur.

En intressant delspecialitet inom fastighetsinvesteringarna är hotellet REIT. Som du sannolikt kan tycka om från namnet, fokuserar hotell REITs på att utveckla, förvalta, förvärva eller finansiera hotell och gästfrihetsrelaterade egenskaper. Dessa kan sträcka sig från budgetboenden belägna på sidan av bortglömda motorvägar och statliga vägar till femdimensionella prestigeorter i några av världens underhållning, spel och befolkningens huvudstäder. De kan involvera att utveckla och äga egendomen, betala en tredje parts ledning för att hantera den faktiska driften av hotellet i utbyte mot en andel av intäkterna. De kan främst fokusera på att hantera andras hotellfastigheter för en inkomstminskning. De kan involvera finansiering av hotellprojekt, som handlar mer som kvasi-ränteinvesteringar.

Du måste absolut förstå vad det är du äger eller riskerar du dina tjänade pengar.

Hotell REITs är notoriskt flyktiga eftersom hotellets beläggning är förenlig med allmänna ekonomiska förhållanden, vilket gör dem mycket känsliga för expansion och sammandragning. När en lågkonjunktur slår, slashar företagen resebudgetar, väljer sig videokonferenser eller telefonsamtal istället. Familjer och organisationer skjuter upp semester, bor närmare hemmet. För ett hotell REIT betyder det ofta att kassaflöden torkar upp samtidigt som avkastningen ökar så att du får dramatiska nedgångar i värdet av enheterna eller aktierna. Omvänt, när saker vänder sig, exploderar kassaflödet ibland genom taket så att du får dessa skyrocketingutbetalningar och marknadsvärden. De skiljer sig väldigt annorlunda från världens stalwarts som bara pumpar ut pengar som urverk, generation efter generation. företag som Colgate-Palmolive eller Nestle.

Låt oss titta på en verklig illustration för att visa hur ett verkligt hotell REIT fungerar.

Undersökning av hur ett verkligt hotell REIT utövas under 2008-2009 Ekonomisk kollaps

Hospitality Properties Trust är ett hotell REIT som äger 291 hotell, som omfattar 43, 976 rum eller sviter samt 185 ägda eller uthyrda resebyråer. Enligt SEC-filerna ligger dessa egenskaper i 44 stater i USA, Kanada och Puerto Rico. Hotellet REIT driver sin hotellportfölj enligt en diversifierad samling av franchiseavtal, inklusive Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotell och Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotell & Resorts, SpringHill Suites by Marriott och Park Plaza Hotels & Resorts.

Under årgången innan fastigheten kollaps drog ekonomin i den värsta recessionen sedan den stora depressionen, genererade detta REIT fettfördelning för ägare. År 2004 fick de 2 dollar. 88 kontanter per aktie, år 2005, 2 dollar. 89 kontanter per aktie, 2006, 2 dollar. 94 kontanter per aktie, 2007, 3 $. 03 kontant per aktie, 2008, $ 3. 08 kontanter per aktie. När den finansiella världen föll ifrån varandra, föll hotellbokningar av en klippa. Affärskonferenser avbröts och kassaflödena decimerade och sjönk till 0 $. 77 per aktie, en svimlande minskning på 75%. Om du lita på pengarna för att betala dina räkningar fann du plötsligt att den hade förångat i det ögonblick som du behövde det mest. Foolishly säljer sina insatser (igen, om du äger ett hotell REIT bör du veta att detta är en del av ägarupplevelsen), kollapsade aktierna från högst 51 dollar. 50 år 2006 till bara $ 6. 90 i 2009. Denna 86. 6% nedgång i aktiekursen blev tillagt förolämpning mot skadan av den kraftiga nedskärningen i din passiva inkomst.

Vad hände med sofistikerade investerare som förstod karaktären av hotell REIT ägande? De satt på sina ordspråkiga händer och tittade på kontantfördelningen klättra till $ 1. 96 per aktie med ett aktiekurs på 32 dollar. 46. ​​Visst, det är ingenstans nära de goda åren, men för en ganska skrämmande mätperiod slår du något inflöde efter skatt och behåller din köpkraft. Du köpte fastighetssäkerheten för tio år sedan och betalade mellan 26 dollar. 50 och 42 dollar. 40 per aktie. Över den tiden samlade du 24 dollar. 83 eller så i kontantfördelningar. Om du var smart och återinvesterade dessa utdelningar under krisen blev de vad en finansiell akademiker har kallat "återgångsaccelerator", vilket gör flera hundra procentpoäng av vinst på varje check eller insättning plowed tillbaka till att köpa ytterligare aktier på grund av den partiella återhämtning i marknadsvärde.

Kontrast att hotellet REIT med något som en industriell REIT. Även om världen faller isär, vill företagen inte lämna sina lager, fraktlokaler och fabriker. Dessutom är de ofta (inte alltid) i stånd att betala de leasingavtal som de juridiskt är skyldiga även om företaget själv i slutändan går i konkurs. Under samma smältning sänkte en industriell REIT som EastGroup Properties inte utdelningen. Aktien föll från $ 48. 54 till 24 dollar. 58, en nedgång på endast 49. 36%, vilket inte var mycket annorlunda än aktiemarknadsindexen, såsom Dow Jones Industrial Average och S & P 500! Med tanke på värdepapperens genomflöde och hur det påverkar marknadsvärdet är det oerhört imponerande. Ännu mer imponerande? Aktierna är faktiskt på $ 59. 32 just nu, så du har en $ 10. 78 orealiserad realisationsvinst, eller 22% + på aktien själv ovanpå alla de utdelningar du haft.

Implikationerna för Hotel REIT-investerare är klara

Det finns fyra viktiga sätt att strategiskt närma sig förvärvande hotell REITs om du vill äga dem:

1. Endast köpa block av hotell REITs under aktiemarknaden kraschar , behandla det väldigt annorlunda än dina indexfonder eller andra innehav som du då planerar att hålla för alltid.Ju lägre din kostnadsbas, desto snabbare kan du extrahera ditt köpeskill tillbaka i kontanta utdelningar om du planerar att investera pengarna någon annanstans.
2. Normalt kostar dollar i genomsnitt på hotell REITs , eftersom du vet att du ibland kommer att köpa i det sämsta möjliga ögonblicket, men förtroende för höga och låga, i kombination med återinvesterade utdelningar, kommer genomsnittet ut för dig för en tillfredsställande totalavkastning. För de flesta är detta förmodligen det bättre tillvägagångssättet, eftersom dollarkostnaden i genomsnitt minskar börsrisken drastiskt, särskilt i kombination med diversifiering.
3. Spekulera . När hotellbranschen faller ihop köper du hotell REIT tills bommen går tillbaka och dumpar dem även om de hamnar mycket högre. Oddsen för långsiktig framgång här är inte bra om du inte kan förstå hotellbranschen implicit och behandla REIT-förvärvet på samma sätt som du skulle om du spenderade miljontals dollar för att köpa en fastighet direkt, men det finns en minoritet av ekonomiskt sofistikerade människor där ute med förmåga att göra det på värderingsdrivet sätt, förutsatt att de kan leva med att köpa för tidigt eller sälja för tidigt, vilket kommer att hända med tanke på att investerare som helhet har vana att bli för optimistiska eller pessimistisk från tid till annan.
4. Kasta handduken och köp något som Vanguard REIT Index Fund , som blandar massor av olika REITs tillsammans, inklusive hotell REITs, som en del av en diversifierad portfölj. Det har ett mycket lägre utdelningsutbyte, men om du tror att den minskade risken är värd att avvägningen, kan det vara din klokaste handlingsåtgärd.

Hotell REITs är i alla händelser inte svaga i hjärtat. Om du inte vet vad du gör, slår du lätt.