Vad en hemköpare behöver veta om en TRID

Att få ett hypotekspåverkan till TRID var inte det skrämmande odjuret många yrkesverksamma inom fastighetsbranschen fruktade i slutet av 2015. Konsumentbyrån för finansiell beskydd genomsynde hur hypotekslån behandlas och avslöjas för låntagare som av den 5 oktober 2015, med införandet av TILA RESPA Integrated Disclosures eller TRID.

Rädslan för denna nya process orsakade vissa fastighetsmäklare att hävda förkortningen TRID stod för: Anledningen till att jag dricker.

Trots att lagen om utlåning (TILA), som antogs 1968, och lagen om fastighetsförlikningsförfaranden, som antogs 1974, har varit grundstenen i inteckningar i årtionden och att ändra alla av dessa regler var lite skrämmande. Den federala regeringen avstod med HUD-1 och ersatte den med Closing Disclosure (CD), och Good Faith Estimate (GFE) försvann också till förmån för låneuppskattningen.

Syftet med TRID var att förenkla, men det är fortfarande något komplicerat för den genomsnittliga personen att förstå. De flesta lekmännen visste inte hur man läste en HUD, så det är inte förvånande att det avslöjande avslöjandet också är lite knepigt - speciellt när man ber om en förklaring av säljare krediter, väldigt mycket som säljare krediter på en HUD, men få förstår att beräkning.

Tidigt hade jag det tvivelaktiga nöjet att söka ett lån enligt TRID-riktlinjer när jag köpte ett hem på Hawaii. De första orden från min hypotekslåns officers läppar var vi skulle förmodligen inte stänga i tid på grund av TRID.

Jag upptäckte att många långivare varnar kunder om att stängningar kan vara försenade på grund av TRID, men förseningar orsakas vanligtvis antingen av:

• Ändringar i köpavtalet,
• Låntagarens misslyckande svara i rätt tid, eller
• Fel på hypotekslån, eller
• Svårigheter för Titel / Escrow-samarbete, eller
• Kombination av något eller alla ovanstående.

Mitt lån var försenat på grund av hypotekslånets tjänsteman som bekvämt föll tillbaka på varningen att mitt lån inte skulle stängas på grund av TRID. Jag hade lämnat in varje dokument inom några timmar efter begäran. Bolånslånsansvarig hade min fullständiga fil den 24 december och lämnade inte in min fil till försäkringsbrev till den 5 januari. Det var orsaken till min försening. Det berodde inte på fel på lånansökan, kreditproblem eller otillräcklig inkomst.

Låntagaren släppte helt enkelt bollen. Inte varje låntagare är en praktisk person, heller. Vissa är enbart beroende av låneprocessorer och andra medlemmar i deras team för att förstå TRID och följa sina förfaranden. Min hypotekslån officer i Kalifornien kan svara på alla frågor jag kasta på honom, men inte så med Hawaii-avdelningen.De är alla olika. Men jag ska säga det här, min erfarenhet av att hantera andra låntagare och TRID har varit filer stänga i tid när de hanteras ordentligt.

Lånestimatet för TRID

Lånestimatet är ett 3-sidigt dokument som är utformat för att fastställa de viktigaste egenskaperna, kostnaderna och riskerna med hypotekslånet. Det är nödvändigt att levereras till låntagaren inom 3 dagar efter mottagandet av låneansökan men senast 7 dagar före stängning.

I låneuppskattningen anges lånevillkoren, hypotekslån, kostnader vid stängning och lägger ut en rad andra kostnader, varav många inte kan förändras. Vad som är riktigt bra om det här dokumentet är att det visar upp låntagare en beräknad total månatlig betalning, som inkluderar skatter och försäkringar, PITI, en viktig faktor som saknades från den tidigare Good Faith Estimate.

Den slutgiltiga informationen för TRID

Detta dokument ersätter HUD-1 och Sanningen i utlåningsinformationen och syftet är att hjälpa en låntagare att förstå alla kostnader som är förknippade med ett hypotekslån. Det grundläggande problemet med detta upplysande är att det innehåller några avgifter som betalas av säljaren på låntagarens vägnar och det är förvirrande för låntagare eftersom vissa av dessa avgifter inte är avgifter som direkt betalas av låntagaren. Men det är regeringen för dig.

Som låntagare kan du inte underteckna lånehandlingar förrän du har mottagit och undertecknat slutförklaringen minst 3 dagar före. Om det finns några förändringar i ditt lån under denna tidsperiod, kan det krävas en ny slutmeddelande, vilket kan förlänga stängningstiden. Säg till exempel att du genomgår ett slutligt genomgång av fastigheten och upptäcker ett trasigt fönster. Om säljaren erbjuder pengar för att ersätta det trasiga fönstret kan det vara en orsak till att skapa en ny stängningsinformation, som då kan lägga till ytterligare 3 dagar för att underteckna lånehandlingar.

Den slutgiltiga informationen är en 5-sidig blankett, av vilka vissa liknar låneuppskattningen och jämför villkoren i låneuppskattningen med villkoren i slutmeddelandet, sida vid sida. Vissa avgifter som de som betalas till långivaren kan inte alls variera. Övriga avgifter som inspelning och vissa tredjepartsavgifter som valts av låntagaren kan ändras med 10%, och vissa avgifter, såsom inflytningskonton, kan överstiga uppskattningen utan begränsning.

5 sätt låntagare kan undvika förseningar för hypotekslån med förbehåll för TRID

1. Din bästa försäkring är att välja en kvalificerad låntagare som förstår hur TRID fungerar och kan förklara varje steg i processen för dig, förutom att försiktigt verka för titeln / escrow-företaget. Samarbetet mellan de två är viktigt. Lån officerare och escrow officerare som stänger mycket transaktioner tenderar att använda system som förhindrar misstag eller fel. Vidare, om MLO börjar hoppa över TRID och utnyttjar TRID som en möjlig ursäkt, gå någon annanstans.

2. Därefter samla alla dina finansiella dokument i förväg. Långivare kommer i allmänhet att kräva följande dokumentation:

• Kompletta avkastningar och W2s
• Kopior av alla bankredovisningar
• 30 dagar av löneposterna
• Kopia av ditt körkort

3.Bestäm om du vill låsa ditt lån.

4. Fyll i alla heminspektioner och begära reparationer tillräckligt tidigt i processen så att inga ändringar i inköpsavtalet kommer att försena din stängning. Fråga din hypotekslån officer för vägledning.

5. Medan det självklart kommer jag säga det ändå: Gör inga förändringar i din ekonomiska situation när du väntar på att stänga. Ändra inte ditt jobb. Köp inte en bil. Gör inga större inköp alls. Ta inte på någon ytterligare skuld.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien