Hur man förhandlar fastighetsprovisioner

Du vet att fastighetsprovisioner ska vara förhandlingsbara, eller hur? Oavsett lokal tull är fastighetsavgifter generellt diskussioner. Vissa agenter kommer att komma överens om en avgiftsminskning precis utanför flaggan. Andra kommer att diskutera det. Men ingen kommer att känna sig upprörd att du frågade. Det är förväntat. Även om du är beredd på det faktum att vissa agenter inte kommer att förhandla fram en provision med dig. Eftersom vissa agenter inte behöver.

Förstå hur agenter betalas

Splits varierar mellan mäklare, beroende på politik och produktion. Ett topproducerande agent som stänger 100 transaktioner per år betalas vanligtvis mer, en högre delning än en agent som stänger en affär varje par månader. Endast licensierade fastighetsmäklare kan få en provision. Mäklare har skrivit avtal som anställer agenter och i sin tur betalar agenterna, vanligtvis som oberoende entreprenörer.

Provisioner som betalas av en säljare är uppdelade med ungefär hälften på noteringssidan och resten till säljsidan. Det är inte alltid en 50/50 division. Ibland betalas noteringsagenter mer än de agenter som tar med köparen.

Varför är inte alla agenter alla samma kommission?

För det mesta gör de, enligt lokala anpassningar. Även om du hittar rabattmedel, toppproducentagenter, grannspecialister, veteranagenter, helt nya agenter, deltidsagenter och agenter i alla typer av storlek och färg.

Agenter är inte identiska med varandra. Du bör aldrig välja en agent baserat på provision. Du kan hitta de dyrare agenterna erbjuder tjänster och vinstmodeller för sina säljare, desto billigare agenter gör det inte. Sammantaget får agenter i allmänhet betalt vad de är värda. De är inte alla värda samma avgift.

Typisk nettovinst

Undrar hur mycket agenter gör? Låt oss säga att Marys köpare köper ett hem på 150 000 dollar. Den totala provisionen betalas är 7%, med 4% till noteringsmäklare och 3% till säljmäklaren. Marys mäklare betalas $ 4, 500. Marys rätt till 50% mindre en 8% franchiseavgift. Mary tar emot $ 2, 070. Därefter betalar Mary sina överliggande kostnader på 22% och sätter 30% i besparingar för att hålla ut för betalning av sociala avgifter, federala och statliga inkomstskatter. Mary har gjort $ 993. 60 nettoresultat.

Om Mary stänger endast en transaktion en månad och arbetar en typisk 40-timmarsvecka, så får hon en timelön på cirka 5 dollar. 78 för månaden. Om hon stänger två erbjudanden en månad, gör Mary ungefär samma som gångkyrkan på The Home Depot.

Försäljning och köp med samma agent

Det anses tillåtet att fråga Mary om hon kommer att rabatta en del av hennes provision om hon representerar dig för att sälja ditt hem och representerar dig också att köpa ett hem, men Mary kanske håller inte med.Teorin arbetar utifrån att två fåglar i busken är bättre än en i handen. Med andra ord, om Mary är ditt noteringsagent, tjänar hon uppdragssidan av kommissionen. Plus, genom att hjälpa dig att köpa ett annat hem, kommer hon att tjäna försäljningssidan av den transaktionen.

En person. Två erbjudanden. Men det är mer nyanserat än det.

Det finns agenter som kommer att erbjuda dig rabatt om du säljer och köper ett hem via deras byrå. Fastighetsmäklare som vägrar rabatterade avgifter troligen tror de två transaktionerna är skilda från varandra, vilket de är. De innebär samma mängd arbete, oavsett om säljaren och köparen är samma person eller två olika och orelaterade individer. Om Mary rabatterar sin noteringskommission för dig för att göra jobbet två gånger och tjäna mindre än dubbelt så mycket pengar, kan hon också drabbas av kommissionssäljande sida eftersom hon inte har någon kontroll över avgifterna som en annan agent förhandlar om. För att övertyga Mary att "ge dig en paus", kanske du måste erbjuda Mary ett annat incitament som hänvisningar och skicka henne mer affärer på vägen.

När samma agent representerar dig och köparen

Detta kallas dubbel agentur, och det är inte ens lagligt i vissa stater.

Men där det är lagligt, skulle Maria tjäna båda sidor av kommissionen, noteringen och försäljningsavgifterna. Det kallas dubbeltändande en transaktion. Samma egendom men två separata partier med separata intressen och separata förmågor att stämma. Mary har nu ökat ansvar.

Det är ibland en vanlig taktik som säljarna använder i vissa delar av landet för att fråga en noteringsagent om hon kommer överens om att sänka sin provision om hon slutar representera både säljaren och köparen. Du har möjlighet att förhandla om detta när du registrerar noteringsavtalet eller när du får ett erbjudande, men det är bättre om du diskuterar det här scenariot i början, vid noteringen.

Tänk på att denna förhandling kan komma tillbaka. Det kan minska listagentens iver och motivation att sälja ditt hem till sin egen köpare. Förutom hennes juridiska ansvar för att marknadsföra ditt hem till alla tillgängliga köpare, vad är hennes incitament att inducera en köpare att köpa ditt hem när hennes avgift kommer att minskas? Särskilt om hon står för att sälja den här köparen av hennes någon annans lista och få betalt mer. Men fortsätt och fråga. Många agenter instämmer i "variabel kommission" när de ställs, eftersom de misstänker att oddsen är att de inte kommer att representera båda sidorna, så att de inte ger upp någonting.

Flera annonser, samma säljare

Minskning av provisioner i utbyte mot ett antal exklusiva listor från samma säljare beror på:

• Dollarvolym
• Lätt försäljning
• Marknadsmobilitet

Om alla tre av dessa variabler är i agentens gynnar, är det en otänkbar förhandling och förmodligen den enklaste förhandlingen att vinna. Även om inte alla agenter kommer överens om detta.

Agenter som kontrollerar grannskap

Agenter som gör ett ton företag varje år inom specifika områden diskuterar ofta en poäng här och där.Det här är agenter som kan begära högre kommission men accepterar snabbt att sänka avgifter om det finns konkurrens från en annan agent. Om du gillar en agent som har citerat dig en högre provision men intervjuade en sekund som gick med på att göra jobbet för mindre, ring tillbaka den första agenten och erbjuda den andra agenten avgift. Förklara varför. Tänk också på att adage: du får vad du betalar för är mycket ofta sant. Får inte så hänga på provisioner som du förlorar synen på att anställa den allra bästa agenten du kan hitta.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.