Hur man köper en modell hem från en byggare

Att köpa en modell hem är lite som att köpa en bil som har använts enbart för provkörningar. Alla vet att en återförsäljare generellt sett rabatterar priset på en bil med mycket låga mil. Byggare kommer ofta rabatt priset för en modell hem också, men inte av samma anledning. Det är osannolikt att modellhemmet någonsin använts som bostadshus.

Här är 10 tips som hjälper dig att få det bästa erbjudandet på en modell hem från byggaren:

1) Fråga om att se alla modellhemmen

De flesta modellerna inkluderar gratis uppgraderingar, designerfärg och designerfönsterbeläggningar. Byggare säljer ofta bostäder innan de byggs utifrån modellens hemort, så de vill att modellen ska visa vackert och spara lite utgift som dekorerar den. Sedan säljer de uppgraderingarna separat till köpare som köper ett hem som ännu inte är byggt. Välj hemmet med de bästa uppgraderingarna, layouten och platsen.

2) Hyr din egen agent innan du köper en modell hem

Innan du går fot till ett nytt hemförsäljningskontor, ta med din köpareagent med dig. Vissa byggare kommer inte att tillåta att din agent representerar dig om du kommer oavbruten. De flesta köpare hämtar inte ens underteckna någonting, det är så smidigt att repsna är på försäljningskontoret.

Byggmästarens försäljningsagenter betalas för att representera byggaren, oavsett vad de kan berätta för dig. Många kommer att använda högtryckstaktik för att övertyga dig om att underteckna kontraktet.

Din egen agent kommer att representera dig, vara din fiduciary och måste avslöja positiva och negativa.

3) Fråga om modellhemmet hade varit upptaget

Ta reda på om hemmet någonsin använts som ett försäljningskontor och i så fall hur länge. Även om det inte är troligt att köksapparaterna har använts, kan badrumsarmaturerna inte vara i orörda skick.

Du kan använda den här informationen för att hävda att hemmet inte kan betraktas som nytt längre, och därför värt lite mindre.

4) Undersök jämförbar försäljning i underavsnittet

Om byggaren inte listar bostäderna i MLS, kommer din agent inte att kunna få jämförbar försäljning från MLS. Du kan dock fortfarande få de hårda data från ett titelföretag, men du kanske inte vet vilka hem som såldes med vilka uppgraderingar. Det annonserade försäljningspriset betyder väldigt lite.

När du tittar på jämförbar försäljning, kolla för att se hur många handlingar som skickades till fastighetsadressen och hur många som skickades på annat håll, vilket indikerar att vissa bostäder kan vara ägda av investerare. Om marknaden plötsligt sjunker är investerare oftast den första som borgenär, och förutom att en del av anledningen till att du köper i en ny underavdelning ska omges av andra köpare precis som du, inte hyresgäster.

5) Hämta juridisk rådgivning innan du skriver ett köpavtal

Överväg att anställa en fastighetsadvokat för att se över ditt kontrakt innan du loggar in. Standard köpavtal är utformade för att hålla alla utom domstol, men de innehåller inte nödvändigtvis språk som skyddar köparen. De flesta kontrakten skyddar byggaren och kan innehålla 100 sidor eller mer.

6) Överväg att använda din egen långivare

Byggare föredrar ofta sin egen långivare eftersom byggaren kommer att hållas fullständigt informerad om din personliga utveckling; det är enstans shopping för en byggare. Men en byggares långivare kan inte erbjuda dig det bästa lånet och räntan. Dessutom kan byggaren äga utlåningsbolaget. Fråga din agent för utlåningsreferenser.

7) Hyr en heminspektör

Hyr en kvalificerad inspektör - inte din pappa eller din kompisleverantör - få en riktig inspektör. Var närvarande för inspektionen och fråga frågor eftersom ett nytt hem kan innehålla fel. VVS-systemet kan vara för litet eller VVS-systemet kan installeras bakåt. Byggnadsarbetare gör misstag. (Och låt oss inte ens prata om de tomma Taco Bell Big Drink-kopparna fyllda i vägghåligheter.)

8) Kolla in byggarens rykte

Om en köpare har en dålig upplevelse med en byggare sprider ordet snabbt i hela samhället.

Men du vet inte om en dålig rep är en isolerad upplevelse eller om byggmästarens företag upprepade gånger ger dålig publicitet till sig själv utan att kontrollera och verifiera de offentliga handlingarna för rättegångar.

9) Förhandla priset och modellens heminredning

I vissa nya hemgrupper är det vanligt att man lämnar inredningen i modellen hemma. Det betyder att möbler, konstverk på väggarna och knikkknacks bor hemma om du ber om dem. När de sätter dessa saker i kontraktet ska de förbli hemma utan hänsyn och utan garanti.

Skrämmas inte av en hemrådgivare eller byggmästare som kan berätta priset är fast. Priset är sällan fast. Förhandla från en styrka. Fråga din agent för råd. Byggare kommer ofta att förhandla fram.

10) Försök att köpa den senaste modellen hem

Närmare försäljningen bär ofta de bästa priserna. Vidare, genom att köpa en av de senaste modellerna behöver du inte oroa dig för om de andra bostäderna kommer att byggas eftersom de redan är konstruerade. Det finns ingen oro för att framtida ny hemförsäljning till möjligen lägre priser kan sänka ditt marknadsvärde eftersom du köpte den senaste modellen hemma.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.