Komplexiteter att sälja två hus att köpa ett hem

När jag arbetar med ett par i början av att sälja två hus för att köpa en, finner jag att de ofta bifogar sig till den felaktiga spelplanen, och tycker att det ska vara så enkelt. Spelplanen brukar köpa ett hem, följt av att sälja de andra två husen. Den planen ger logiska mening åt de flesta. Det är inte sättet att sälja två hus att köpa ett hem fungerar för de flesta av oss.

Alternativ 1: Köpa ett hem, följt av att sälja 2 hus

Det första problemet med den typen av plan är att bli kvalificerad för ett inteckning.

Det är självklart att om två säljare säljer ett hem med avsikt att köpa ett hem tillsammans som ett par och att finansiering inte är inblandad är det mycket lättare. Säljare med fritt och tydligt hem eller hem med tillräckligt med kapital för att generera pengar för att köpa ett hem direkt har mer frihet att följa detta alternativ. Men verkligheten är att de flesta tar ut ett lån för att köpa ett hem. Vilket innebär att parterna kan behöva kvalificera sig för hypotekslån på toppen av att ha råd med en hypotekslån på två andra bostäder.

Efter att ha lagt till den nya hypotekslånsbetalningen till de två befintliga hypotekslånen, kan det förhållandet i proportion till inkomsterna driva båda parterna ur sortimentet för att kvalificera sig. Långivare använder förhållanden, vilka är procentuella belopp för både front- och back-end. Front-end-förhållandet är en procentandel av hypotekslån till kombinerad brutto månadsinkomst. Back-end-förhållandet är andelen hypotekslån i kombination med ytterligare skulder som kreditkort mot sammanlagd brutto månadsinkomst.

Om förhållandena är för höga kommer parterna inte att kvalificera sig för att äga alla tre bostäder samtidigt. Aha, du kanske säger, men parterna kan konvertera dessa hem till hyror och använda den hyresintäkten för att kompensera hypotekslån, eller hur? Medan det skulle öka intäkten, vilket skulle sänka förhållandet, kommer långivaren sannolikt inte att tillåta hyresintäkterna att användas i beräkningen.

De flesta långivare följer strikta riktlinjer angående hur lång tid hemmet måste ha hyrt för att kvalificera sig för hyresintäkter i hypotekslån och en månad eller två är otillräcklig.

Det andra problemet med att köpa ett hem följt av att sälja två hus är det faktum att om betalningen för det nya hemmet kommer från försäljningen av de andra två husen, så skulle säljare säkert behöva skriva ett kontingentbjudande. Ett kontingent erbjudande ger dem en väg ut, ett sätt att avbryta köpet, och många säljare tycker inte om kontingenterbjudanden med god anledning eftersom de inte alltid är säkra.

Om marknaden inte bidrar till kontingenterbjudanden, kan det ytterligare komplicera denna strategi. På säljarens marknad kan till exempel kontingenterbjudanden vara ganska svårt att bli accepterad.Om det avsedda köpet är ett mycket önskvärt hem, kan det finnas flera erbjudanden, och kontingent erbjuder nästan aldrig vinna i en multipla erbjudande situation.

Alternativ 2: Försäljning av hus innan du köper ett nytt hem

Om ett par skulle behöva sälja både hus eller bara ett hus för att kombinera hushåll i ett nytt hem beror igen på hypotekslånet. Det kan vara möjligt att sälja endast ett hus innan du köper ett nytt hem.

En hypotekslån kan bäst ge råd i denna situation.

Om det är nödvändigt att sälja båda bostäderna innan man köper ett nytt hem, så finns det tre grundläggande delval:

• Sälja befintliga bostäder med en villkorlig kontrakt som ger säljarna en viss tidsperiod för att köpa en ny hemma och ingå ett köpavtal eller
• Sälja befintliga bostäder med en återbetalningsalternativ efter stängning för att ge säljarna tid att hitta ett nytt hem att köpa och flytta.
• Sälj båda bostäderna, flytta någon annanstans och leta efter ett nytt hem, vilket innebär att du flyttar två gånger. Det här sista alternativet är det bästa ur ekonomisk synvinkel eftersom en säljare inte skulle ha några händelser och vara i starkare ställning för att förhandla om köp av ett nytt hem. Men realistiskt vill de flesta inte flytta två gånger. Att flytta en gång är ofta svårt nog.

Om säljare väljer att skriva kontingenterbjudanden, om de säljer på säljarens marknad, blir det enklare att diktera villkor till en köpare än om de säljer på en köpares marknad.

På en säljare marknad är köpare ofta mycket mer villiga att vänta på att en säljare ska hitta ett hem att köpa än tvärtom. Det är ett säkert sätt för säljare att planera att köpa ett nytt hem eftersom det inte finns några risker för säljare om de inte kan hitta ett nytt hem att köpa.

Nackdelen är självklart att säljare kan hitta sitt drömhem och sedan inte kunna - av olika anledningar som kan sträcka sig från pris till skick till plats - sälja sina befintliga bostäder. Att förlora drömhemmet kan vara ont. En erfaren fastighetsmäklare som hanterar dessa typer av transaktioner ska kunna hjälpa och göra processen sömlös.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.