Vad är jämförbar försäljning för att köpa eller sälja ett hem?

Vem tror du bryr dig mer om jämförbar försäljning? Hemköpare eller hemförsäljare? Är jämförbar försäljning viktigare för en hemförsäljare eller gör hemköpare en högre grad av betydelse för jämförbar försäljning?

Jag tror att svaret är hemförsäljare. Men det borde inte vara. Det borde vara hemköpare. Men köpare sällan får se jämförbar försäljning. En del av anledningen till att hemköpare inte tycks bryr sig mycket om jämförbar försäljning beror på att det är svårt att få tillgång till den informationen.

Det finns verkligen ingen offentlig webbplats som ger den typen av information ett extremt noggrant sätt.

Den andra anledningen är att hemköpare inte ofta frågar om jämförbar försäljning. När en hemköpare går hem, jämför den köparen hem till salu med andra bostäder till salu. Det enda en köpare vet är hur mycket säljaren nerför gatan ber om en liknande planlösning. Försäljningspriserna betyder ingenting.

Vad gör ett jämförbart försäljning?

Jämförbar försäljning är försäljningspriset för liknande bostäder som har sålts. Jämförbar försäljning är inte aktiva listor eller väntande försäljning. Även om de kan jämföras, har dessa värden inte samma vikt som ett hem som redan har sålt. Jämförbar försäljning används som exempel för att motivera varför en köpare inte vill betala mer än den sista killen som betalats för ett liknande hem.

Här är huvudkomponenterna i en jämförbar försäljning:

• Ny tidsram för försäljning. Många år sedan brukade utvärderare gå tillbaka 6 månader i offentliga register för att dra jämförbar försäljning. Sedan 2007-subprime-hypotekslånsmeddelningen har denna tidsram kraftigt skärpts. Idag använder bedömare i allmänhet endast de senaste 3 månaderna av jämförbar försäljning.
• Närhet. Idealiskt sett skulle en forskare överväga såld statistik inom en viss radie, vanligtvis inom en ¼ till ½ mil av ämnesområdet. Ju närmare desto bättre. Kom ihåg adage: plats, plats, plats. Ett hem som fronter en upptagen gata skulle vara värre mindre än ett hem som vetter mot en sjö.
• Liknande kvadratmeter. Du kan inte ta priset på ett 1 000 kvadratmeter hem och dubbla det för att bestämma värdet på ett 2 000 kvadratmeter hem. Det beror på att per-kvadratmeterkostnaden för mindre bostäder är högre än per kvadratmeter kostnad för ett större hem. Helst vill du jämföra bostäder inom 10% av din ämnes egendom kvadratmeter.
• Liknande ålder och konstruktion. Du kommer att höra folk säga: De bygger inte hem som de brukade. Men det betyder inte nödvändigtvis att äldre hem är bättre än nyare hem. Värdena är dock olika på grund av karaktär och överklagande. Ett kakeltak kan till exempel njuta av ett 50-årigt liv under 25- till 30-års livet av en standardkompositionssten.
• Liknande storleksstorlek. I vissa nyare hemvägar kan du hitta en blandning av mycket storlekar. Till exempel betyder en noll-lot-linje att hemmet verkligen inte har en gård. Sid- eller bakgården kan vara mycket liten utan gräs eller vegetation, som vanligtvis inte vädjar till familjer med barn. Många områden beräkna mycket storlek baserat på faktiska kvadratmeter uppdelat i 43, 560 kvadratfot. En tunnland är 43, 560 kvadratmeter. En fjärdedel av en tunnland, eller 10, 890 kvadratmeter är. 25 av en tunnland.
• Liknande tillstånd. Om du inte arbetar med en grannspecialist som har intim kunskap om tillståndet för de flesta hem i ett visst område, kan det vara svårt att fastställa villkoret för en jämförbar försäljning. En avskärmad avskärmning hem ägd av banken, som saknar sina apparater och koppar VVS, är värt mycket mindre än ett nyckelt hem, uppdaterad med nya apparater, mattor och färg.

  Om du är riktigt lycklig och du jämför bostäder i en underavdelning, kan du hitta exakta modellduder som kan användas som jämförbar försäljning.

Varför ska en köpare vårda om jämförbar försäljning?

En säljare kan använda jämförbar försäljning för att motivera hans eller hennes pris till köparen. Men i slutändan kommer en köpare att betala ett belopp som köparen anser är ett rimligt pris. Du har nog aldrig hört en köpare säga, "Jag borde ha betalat mer för det hemmet. " Köpare vill generellt betala mindre.

Tvärtom oroar köparna ibland att de kommer att betala för mycket för ett hem. Särskilt när de köper på en fastighetsmarknad. Ingen köpare vill ta reda på det hem han eller hon köpt precis är mindre än det ursprungliga priset.

Om köparen erhåller finansiering kommer en banks bedömare in i bilden. Bankerna vill också skydda sin investering och säkerheten för sin investering. Därför anlitar banker en bedömare på köparens bekostnad för att bestämma och motivera värdet.

Men värderingar är en värdering. En bedömning är bara lika bra som upplevelsen och kunskapen hos den som förberett den.

Om köparens bedömare lämnar en låg värdering har säljaren möjlighet att sänka försäljningspriset. Om säljaren vägrar, då kan köparen bestrida bedömningen. Köparna kan bestrida bedömningen genom att lämna in jämförbar försäljning.

Medan det är möjligt att justera en bedömning för enastående faktorer när comps är få och långt ifrån, kommer den bästa jämförbara försäljningen alltid att vara de med kriterier som passar närmast den hos ämnet. Be din fastighetsmäklare att förbereda den jämförbara försäljningen.