Bostadsränta: när man betalar rabattpoäng

Rabatter är en av de mest förvirrande aspekterna av hypoteksprocessen för många låntagare. Rabatter är avgifter som specifikt används för att köpa ner din skattesats. I ett avräkningskonto är rabattpunkter ibland märkta "Rabattavgift" eller "Mortgage Rate Buydown" och en rabattpunkt kostar en kostnad som motsvarar en procent av din låne storlek. Rabatteringspunkter är annorlunda än din "startavgift", den avgift som hypotekslånet tar ut för att slutföra lånet.

En titt på siffror

För att illustrera poängen i procent av ett lånebegrepp, låt oss titta på några siffror. När en låneansvarig talar om en poäng på ett 100 000 000-lån, talar lånetjänstemannen om en procent av lånet, vilket motsvarar 1 000 USD.

För ett lån på 300 000 000 kronor motsvarar en poäng 3 000 USD till betalas när du stänger ditt lån.

Långivare erbjuder olika räntor på lån med olika poäng. Det finns tre huvudalternativ du kan göra om poäng. Du kan bestämma att du inte vill betala eller ta emot poäng alls. Detta kallas ett nollpunktslån.

Du kan betala poäng vid stängning för att få en lägre ränta. Eller du kan välja att få poäng betalda till dig (även kallad långivare krediter) och använda dem för att täcka några av dina stängningskostnader.

Hypotetisk situation

Låt oss köra några hypotetiska tal för de analytiska (aka Engineer) typerna. Exemplet nedan visar avvägningen mellan poäng som en del av stängningskostnader och räntor.

I exemplet lånar du 180 000 dollar och kvalificerar dig till ett 30-årigt fasträntebrevslån till en ränta på 5,0% med nollpunkter du kommer att ha följande scenario att överväga:

> Räntesats

4. 875%	5. 0%	5. 125%	Rabattpoäng
+0. 375	0. 0	-0. 375	Din situation
Du kommer att hålla din inteckning länge och vill hålla betalningen så låg som möjligt.	Du gillar räntesatsen och kommer troligen att hålla hemmet mindre än 5 år	Du vill behålla kontanter för att stänga så lågt som möjligt och ha råd om högre betalning	Resultatet
Nu: Du betalar $ 675 mer vid stängning	Under lånets livslängd: Betala $ 14 mindre varje månad Med inga justeringar i någon riktning	är det lättare att förstå vad du är betalar och för att jämföra priser. Nu: Du får	$ 675 i en långivarkredit Under lånets livslängd: Betala $ 14 mer varje månad *** Priser som för närvarande finns tillgängliga kan skilja sig från vad som visas i detta exempel scenario

Som du tydligt kan se, är den tid du planerar att äga hemmet en stor del av ekvationen om "break-even" -analys är viktig för dig.

Break-even analys är enkel.Ta kostnaden för rabattpunkterna och dela upp det med de månatliga betalningsbesparingarna / -kostnaderna och du kommer att räkna ut hur många månader det tar dig att jämna.

$ 675 i kostnad / $ 14 per månad besparingar kommer att resultera i en jämn punkt på 48 21 månader.

Om du planerar att hålla din inteckning längre än 4. 1 år, eller 48. 21 månader, börjar betalning av rabattpunkterna ge mening. Något mindre än det och du kanske har gjort fel ekonomiskt beslut.

Vi använder terminologin "kan ha gjort fel finansiellt beslut" eftersom ett inteckning har skatteförmåner och konsekvenser som också måste beaktas när du kör numren.

Både ränte- och rabattpunkter har skatteavdrag för de flesta låntagare. Det beror till stor del på besättningen av ditt nya hem, antalet ägda ägodelar och den ränta du drar av.

Det är bäst att överväga alla detaljer när du fattar ditt beslut om huruvida du ska betala rabatterade poäng eller inte.

Din omsorg om att tillämpa din personliga ekonomiska situation på dina hypotekslån kan vara ett beslut som påverkar dig i 30 år.

Gör det klokt.