Hävdar bostadsränta som skatteminskning

Du har nog hört att att äga ditt eget hem kommer med några fina skatteförmåner. En av dem är att det ränta du betalar på ditt hypotekslån är avdragsgilla.

Anspråk på bostadsränta

Du måste specificera dina avdrag på Form 1040, Schema A för att kräva hypotekslån. Schema A täcker också många andra avdragsgilla kostnader, inklusive fastighetsskatt, sjukvårdskostnader och välgörenhetsbidrag.

Ibland lägger alla till mer än standardavdraget för din arkivstatus, vilket gör det värt att specificera. I annat fall kommer du spara mer skattepengar genom att förutse hushållets ränteavdrag och hävda standardavdrag istället. Komplett Schema A och jämföra summan av dina specificerade avdrag till din standardavdrag för att ta reda på vilken metod som är mest fördelaktig för dig.

Här är några andra saker om detta avdrag som du kommer att vilja komma ihåg.

Kvalificerad för hypotekslånets avdrag

Hypotekränta inkluderar det som du betalar på lån för att köpa hem, på eget kapital och på bygglån. Avdraget är begränsat till räntor som betalas på ditt huvudsakliga hem och / eller ett andra hem. Ränta som betalas på en tredje eller fjärde bostad är inte avdragsgill.

Du måste också vara på kroken för lånet - skulden kan inte vara i någon annans namn om det inte är din make och du lämnar in en gemensam avkastning.

Det måste vara ett bona fide lån genom att du har en avtalsförpliktelse att betala tillbaka. Slutligen måste ditt hem fungera som säkerhet för lånet och dina hypotekslån måste tydligt ange detta.

Ditt hem kan vara en enfamiljshus, en lägenhet, ett husbil, en kooperativ eller till och med en båt - nästan alla fastigheter som har "sovande, matlagning och toalett", enligt Internal Revenue Service.

Bestämning av hur stor ränta du betalat

Du borde få Form 1098, ett hypotekslån, från din hypotekslån i början av det nya skatteåret. Formuläret rapporterar det totala räntan du betalat under föregående år. Du behöver inte bifoga formuläret till din avkastning eftersom finansinstitutet också måste skicka en kopia av Form 1098 direkt till IRS.

Se till att ränteavdrag som du hävdar på Schema A matchar det belopp som redovisas på Form 1098. Beloppet du kan dra av kan vara mindre än det totala beloppet som visas på formuläret baserat på vissa begränsningar. Behåll Form 1098 med en kopia av din inlämnade avkastning i minst fyra år.

Dollarbegränsningar på Home Acquisition Debt

Hemlån och ränta du betalar på dem är föremål för några övergripande begränsningar.En gräns gäller lån som används för att köpa eller bygga bostad.

Detta är "hemförvärvsskuld". Termen avser något lån du tar för att förvärva, bygga eller väsentligt förbättra ett kvalificerat hem. Du kan inte dra av ränta på mer än 1 miljon dollar för hemförvärvsskulder för ditt huvudsakliga hem och / eller ditt hemvist. Gränsen reduceras till $ 500, 000 om du är gift och fil separat.

Låt oss till exempel säga att du lånat 800 000 dollar mot din primära bostad och 400 000 USD mot din hemvist. Båda lånen användes endast för att förvärva fastigheterna. Tillsammans lägger lånen upp till $ 1. 2 miljoner, överskrider gränsen på 1 miljon dollar för hemförvärvsskulden.

Låt oss nu säga att båda lånen har en fast räntesats om 5 procent. Det totala räntan du betalade för året var 60 000 dollar. Du skulle bara kunna hävda ett ränteavdrag för $ 50 000 av det, räntan på den första $ 1 miljonen av hemförvärvsskulden. Resterande $ 10 000 är resultatet av lånevärdet som överskrider gränsen på 1 miljon dollar, så att du inte kan hävda det.

Begränsningar av Home Equity Debt

Ett eget kapital skuld är ett lån du tar ut av annan anledning än att förvärva, bygga eller väsentligt förbättra ett kvalificerat hem.

Det kan också vara ett lån du tar för att förbättra en kvalificerad bostad, men den överstiger skuldgränsen för hemförvärv.

Du kan inte dra av ränta på mer än 100 000 kronor av eget kapital skuld för ditt hem och / eller ditt hemvist. Denna gräns reduceras till $ 50 000 om du är gift men lämnar in separat. Ditt avdrag för eget kapitalintresse kan sänkas till och med under denna $ 100 000 gräns om din skuldsättning överstiger ditt hemliga marknadsvärde.

Räntor på hemskuldsättning är en justering för alternativ minimiskatt, inte så känt som AMT.

För det här exemplet, låt oss säga att du lånat $ 300 000 i ett hemkapitallån. Beloppet du lånade översteg inte det verkliga marknadsvärdet på ditt hem så du är okej där. Du använde 150 000 dollar av pengarna för att lägga till ett nytt familjerum till din bostad, och du spenderade resterande 150 000 dollar på din sons collegeundervisning. Hälften av lånet behandlas som hemförvärvsskuld eftersom det var vanligt att förbättra ditt hem. Denna del skulle vara föremål för skuldbegränsning för hemförvärv. Den andra hälften behandlas som egenkapitalskuld eftersom det inte var vanligt att förbättra ditt hem. Du skulle kunna dra av ränta endast upp till gränsen på $ 100 000 på denna del. Så om du antar att du betalat totalt 21 000 dollar i ränta, skulle det bryta ned så här:

• $ 10 500: Helt avdragsgill förvärv av bostadslån på den första halvan av lånet
• 7 000 USD: Avdragsgill bolagsskuld på två tredjedelar av det egna kapitalet av lånet eller $ 100 000 av den $ 150 000-delen
• $ 3 500: Ej avdragsgill bolagsskuld som motsvarar det räntebelopp som betalats på den del av bolagsskulden som överskred $ 100 000

Du måste också rapportera $ 7 000 till IRS som en AMT-justering på Form 6251.

Gemensamma hypotekslån

Om du gemensamt innehar inteckning med någon annan som inte är din make, har du rätt att bara dra av det ränta som du personligen betalar, oavsett vilken av du får Form 1098 från långivaren. Men det finns ett smutthål här. Medlånstagare som gör betalningar för att förhindra avskärmning kan dra av det ränta som betalas, även om räntan skulle betalas av någon annan. Redaktörerna för JK Lassers "Din inkomstskatt" passerar detta tips:

"Skattedomstolen har tillåtit en gemensam gäldenär att dra av sin betalning av en annan skulders andel av hypotekslånet om betalningen är gjord för att undvika förlust av egendom, och betalningen görs med hans eller hennes separata medel. " (sidan 328)

Hembyggnadslån

Du kan dra av ränta på bostadslån som betalats för byggkostnader. Intäkterna måste användas för att förvärva marken och för byggandet av hemmet. Kostnader som uppkommit under de 24 månaderna innan byggandet slutförts räknas mot gränsen på 1 miljon dollar för hemförvärvsskulden.

Men det finns en fångst. Om du drar ränta på ett byggelån i två år bestämmer du dig för att sälja fastigheten i stället för att flytta in och använda den som bostad. Det kan hända att du måste återställa din avkastning för de år som du drog intresse för att karakterisera den som investeringsintresse istället. Detta kan begränsa sin avdragsgilla. Med andra ord kan IRS vill ha lite pengar tillbaka.

Poäng Betalda

Poäng betalda på förvärvsskuld för primär- och hemhem är fullt avdragsgilla under det år de betalas, men poäng betalda på refinansiering måste skrivas av under lånets löptid. Poäng rapporteras inte alltid på Form 1098, men du kan hitta dem på ditt HUD-1-stängningsbevis.

När man ska söka hjälp av en skattemottagare

Att räkna ut bostadslånets ränteavdrag är enkelt för många skattebetalare. Lägg upp räntan som rapporterats på formuläret 1098 och ange summan på Schema A. Du kan använda kalkylbladet i publikation 936 för att beräkna ditt tillåtna avdrag och du kan räkna ut AMT-justeringen för hushållsskulden med hjälp av kalkylbladet för hypotekslånsränta i instruktionerna för blankett 6251.

Du kanske vill kolla med en skattesekreterare om du köpte eller sålde fastigheter under skatteåret. Det är faktiskt vettigt att söka råd från en skatteproff redan innan du köper eller säljer fastigheter om du bara tar hand om skattemässiga konsekvenser av ditt beslut.