När en agent hävdar att köparen är hemma

Om du äger ditt hem har du antagligen fått brev i posten från fastighetsmäklare som säger "Jag har en köpare till ditt hem". Gör inget misstag: Dessa bokstäver är förtäckta bokstäver från förtrollande agenter. Även om en av dessa agenter representerar en köpare på marknaden för ett hem, finns det bara noll chans att köparen faktiskt vill ha ditt specifika hem. Detta är en av anledningarna till att allmänheten ofta misstänker fastighetsmäklare, eftersom vissa agenter öppnar böj sanningen.

Så länge agenten kan rationalisera lögn, kan agenten kanske inte se skadan när det gäller att ta fram fakta som inte är sanna.

Säljare som erbjuder sina bostäder för sig själva, så kallade FSBOs (Till salu för ägare), hör också från agenter som hävdar att de har köpare. Och kanske gör de det, kanske de inte, men de vet verkligen att många FSBO-hem har svårt att sälja, och de vill vara där när ägarna inser att de behöver lista med en agent.

Varför Lie?

Hur tar agenter bort och säger att jag har en köpare till ditt hem när de inte gör det? Eftersom ingen frågar det. Eftersom agenter kommer att säga, Hej, jag jobbar med några köpare och trots att ditt hem inte passar deras parametrar, vem ska säga att de inte kommer att ändra sig om det? Eller Jag kunde gå in i en köpare imorgon som vill köpa ditt hem, du vet aldrig. Ändå förändras inte det faktum att agenten inte just nu har en köpare till ditt hem.

Agenter slänger också, det, investerar , mycket pengar på att ta försäljningskurser. Försäljningsutbildare berätta för dem att det är OK att böja sanningen för att få chansen att prata med en säljare. Vad en agent kan vara med på, är en möjlighet att sätta sig ner med säljaren och tillämpa försäljningstaktik för att få noteringen. Men det här är inte hur noteringsagenter hittar köpare ditt hem.

Hur agenter hittar hemköpare

Ett listagent handlar inte om att spendera pengar och investerar tid i att försöka hitta en köpare för ett hem som inte är agentens notering. Den agenten vill lista ditt hem, i allmänhet genom en exklusiv rätt att säljas. Denna typ av noteringsavtal säger att agenten tjänar en provision när hemmet säljer, oavsett vem som hittat köparen. Innan du säger, "Vänta en minut, vad händer om jag hittar köparen? "Du måste inse att denna typ av föredragna noteringsavtal också inducerar noteringsagenten att spendera fritt och marknadsföra i stor utsträckning för att avslöja ditt hem till den största poolen av köpare som är möjliga.

När prenumeranten har tecknat ett noteringsavtal med säljaren använder agenten en blandning av flera marknadsföringstekniker:

• Att sätta in ett tecken på försäljning på gården, om inte HOA-bestämmelser tillåter skyltar eller säljaren objekt .Enligt National Association of Realtors statistik kommer cirka 10% av köpare från ett tecken.
• Hålla öppna hus. Kanske kommer ytterligare 5% av köpare från öppna hus.
• Listar huset i Multiple Listing Service (MLS). De flesta köpare kommer från marknadsföringsföretagets marknadsföring, och MLS är en viktig del av det. Ett bra agent skickar fotografier av professionell kvalitet, laddar ner noteringen till alla huvudfastighetswebbplatser och använder utskrift och direktmeddelande i enlighet med detta. Vissa agenter upprätthåller separata databaser för att kontakta köparens agenter i närliggande städer också.
• Nätverk med medarbetare och främjande av notering på kontorsmöten och styrelsemöten.
• Designa e-flygblad och spräng e-post till varje agent som tillhör deras styrelse.

Men faktum kvarstår att agenten endast hittar köparen efter agenten skriver noteringsavtalet med dig.

Pocket Listings för att hitta köpare

Pocket listor är bostäder som inte finns på den öppna marknaden och är endast kända för noteringsagenten och agentens mäklare. Jag är inte en stor fan av pocket-listor eftersom den praktiken tenderar att dramatiskt minska antalet köpare som kommer att få möjlighet att se dessa bostäder. I vissa fall vill lyxiga hemförsäljare ibland inte ha sina hem utsatta för allmänheten eftersom de värdesätter privatlivet över pengar. Eller deras hem är så konstigt att få köpare utom de med massor av pengar som har råd att ombygga kommer att vilja ha det.

Några rika husägare spenderar mycket pengar på att uppfylla särpräglade smaker, bara för att de kan.

Vissa säljare hoppas också att en facklista kommer att locka den patientköpare som väntar i skuggorna. Varje agent har en köpare eller två som vill att agenten ska låta dem veta om ett hem i ett visst grannskap blir tillgängligt, men det betyder inte att köparen kommer att betala marknadsvärdet för det hemmet eller att köparen ens vet att det är för försäljning.

Pocket-listor favoriseras vanligtvis av många fastighetsmäklare eftersom det innebär att noteringsagenten sannolikt också representerar köparen, en praxis som kallas dubbel-slutande och dubbel agentur. Det kan innebära en dubbel provision till agenten eftersom agenten troligtvis kommer att ficka både noterings- och försäljningsagentens avgifter. Det ger ficklistan en helt ny mening.

Det är dock realistiskt att det är mer meningsfullt att visa ditt hem till en miljon potentiella köpare än bara en köpare.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.