Låna pengar att köpa mark: hur man hittar finansiering

Med köpjord kan du bygga dina drömers hem eller spara en skiva av naturen. Land kan dock vara dyrt i hög efterfrågade områden, så du kan behöva ett lån för att finansiera ditt markinköp. Du kan anta att mark är en säker investering (trots allt, "de gör inte mer av det"), men långivare ser marklån som riskabelt, så godkännandeprocessen kan vara svårare än vanliga bostadslån.

Lättnaden och kostnaden för upplåning beror på vilken typ av egendom du köper:

Mark som du tänker bygga på inom en snar framtid
Rå mark som du inte gör t har för avsikt att utveckla

För det mesta är landlån relativt kortfristiga lån, varade två till fem år innan en ballongbetalning förfaller. Men långfristiga lån finns (eller du kan konvertera till ett långsiktigt lån), särskilt om du bygger ett bostadshus på fastigheten.

Köp och bygg i ett steg

Långivare är mest villiga att låna när du har planer på att bygga på din egendom. Att hålla rå mark är spekulativ. Byggnaden är också riskabelt, men bankerna är mer bekväma om du ska öka värdet till fastigheten (genom att till exempel lägga till ett hem).

Byggelån: Du kan eventuellt använda ett enda lån för att köpa mark och fondkonstruktion. Detta gör att du kan lida genom mindre pappersarbete och färre stängningskostnader. Dessutom kan du säkra finansiering för hela projektet (inklusive färdigställandet av byggnaden) - du kommer inte att hålla fast i mark medan du letar efter en långivare.

Byggplaner: För att bli godkänd för ett byggelån måste du lägga fram planer för din långivare, som vill se att en erfaren byggare gör jobbet. Fonder kommer att fördelas över tiden, eftersom projektet fortskrider, så dina entreprenörer måste följa igenom om de förväntar sig att bli betalda.

Lånefunktioner: Bygglån är kortfristiga lån, vanligtvis med räntebetalningar och varaktigt mindre än ett år (idealiskt är projektet färdigt då). Efter den tiden kan lånet konverteras till ett standard 30-årigt eller 15-årigt lån, eller du kommer att refinansiera lånet med din nybyggda struktur som säkerhet.

Förskottsbetalning: För att låna för mark- och byggkostnader måste du göra en förskottsbetalning. Planera att komma upp med 10 till 20 procent av hemets framtida värde.

Färdig massa mot rå mark

Om du köper mycket som redan har verktyg och gatuåtkomst får du en lättare tid att bli godkänd.

Råjord: Råjord kan fortfarande finansieras, men långivare är mer tveksamma (om inte det är typiskt för ditt område - till exempel är vissa områden beroende av propan, brunnar och septiska system).Det är dyrt att lägga till saker som avloppsledningar och el till din egendom, och det finns många möjligheter till oväntade kostnader och förseningar.

Förskottsbetalning: Om du köper mycket (i en utvecklande underavdelning, till exempel) kan du kanske lägga ner så lite som 10 eller 20 procent. För rå mark, planera på minst 30 procent ner, och du kan behöva ta 50 procent till bordet för att bli godkänd.

Lånefunktioner: Avslutade partier är mindre riskabla för långivare, så de är mer benägna att erbjuda enkla byggnadslån som konverterar till "permanenta" (eller 30-åriga) inteckningar efter det att konstruktionen är klar. Med oavslutade partier tenderar långivare att hålla lånevillkoren kortare (exempelvis fem till tio år).

Minska långivarens risk: Om du köper rå mark kommer du inte nödvändigtvis att få ett dåligt lån. Du kan förbättra dina chanser att få en hel del om du hjälper långivaren att hantera risken. Det kan vara möjligt att få långfristiga lån, lägre räntor och ett mindre betalningsbehov. Faktorer som hjälper till inkluderar:

En hög kreditpoäng (över 680), som visar att du framgångsrikt har lånat och återbetalt.
Låg skuld till inkomstkvoter, vilket indikerar att du har tillräcklig inkomst för att kunna göra erforderliga betalningar.
Ett litet belopp som leder till lägre betalningar och en fastighet som är mest sannolikt lättare att sälja.

Inga planer att utveckla

Om du ska köpa mark utan planer på att bygga ett bostads- eller företagsstruktur på landet, blir det svårare att få ett lån. Det finns dock flera alternativ att få finansiering.

Lokala banker och kreditförbund: Börja med att fråga finansinstitut som ligger nära det land du planerar att köpa. Om du inte redan bor i området kan dina lokala långivare (och online långivare) vara tveksamma för att godkänna ett lån för ledigt land. Lokala institutioner känner till den lokala marknaden, och de kan ha intresse av att underlätta försäljningen i det område du tittar på. Även om lokala institutioner kan vara villiga att låna, kan de fortfarande kräva upp till 50 procent i eget kapital och relativt kortfristiga lån.

Home equity: Om du har betydande eget kapital i ditt hem kan du låna mot det egna kapitalet med ett andra inteckning. Med det här tillvägagångssättet kan du kanske finansiera hela kostnaden för marken och undvika att använda ytterligare lån. Men du tar en betydande risk med ditt hem som säkerhet - om du inte kan göra betalningar på lånet kan din långivare ta ditt hem i avskärmning. Den goda nyheten är att räntorna på ett bolagslån kan vara lägre än priserna på ett köpeskillingslån.

Kommersiella långivare: Särskilt om du använder fastigheten för affärsändamål eller investering, kan kommersiella långivare vara ett alternativ. För att bli godkänd måste du övertyga en låneansvarig om att du är en rimlig risk. Återbetalning kan bara vara tio år eller mindre, men betalningar kan beräknas med hjälp av ett 15-årigt eller 30-årigt avskrivningsschema. Kommersiella långivare kan vara mer tillmötesgående när det gäller säkerheter.De kan tillåta dig att göra personliga garantier med ditt boende, eller du kan använda andra tillgångar (som investeringsinnehav eller utrustning) som säkerhet.

Ägarfinansiering: Om du inte kan få ett lån från en bank eller kreditförening kan fastighetsägarens nuvarande ägare vara villig att finansiera köpet. Speciellt med rå mark kan ägarna veta att det är svårt för köpare att få finansiering från traditionella långivare, och de kanske inte har bråttom att betala ut. I dessa situationer får ägarna vanligtvis en relativt stor utbetalning, men allt är förhandlingsbart. En 5- eller 10-års återbetalningsperiod är vanlig, men betalningarna kan beräknas med ett längre avskrivningsschema. En fördel med ägarfinansiering är att du inte betalar samma stängningskostnader som du betalar traditionella långivare (men det är fortfarande värt att betala för att undersöka titeln och gränserna - ärliga jordägare kan göra misstag).

Specialiserade långivare: Om du bara väntar på rätt tid att bygga eller du väljer en design för ditt hus, behöver du noga använda lösningarna ovan. Men om du har ovanliga planer för din egendom kan det finnas en långivare som fokuserar på din avsedda användning för landet. Till skillnad från banker (arbetar med personer som bygger hus, för det mesta), gör specialiserade långivare en poäng för att förstå riskerna och fördelarna med andra skäl för markägande. De kommer att vara mer villiga att arbeta med dig eftersom de inte behöver räkna ut en engångsaffär. Dessa långivare kan vara regionala eller nationella, så sök online för vad du än tänker på. Till exempel:

Bevarande av naturresurser
Friluftsliv på privat egendom
Sol- eller vindkraftverk
Mobil- eller sändningstorn
Användning av jordbruk eller boskap, inklusive ranching, ekologiska gårdar, hobby gårdar och häststigning

Tips för köpare

Gör dina läxor innan du köper mark. Du kanske ser egenskapen som en tom skiffer full av potential, men du vill inte komma in över ditt huvud.

Slutkostnader: Förutom köpeskillingen kan du också få stängningskostnader om du får ett lån. Leta efter upphovsavgifter, bearbetningskostnader, kreditkontrollkostnader, bedömningsavgifter och mer. Ta reda på hur mycket du ska betala, och gör ditt slutliga finansieringsbeslut med dessa nummer i åtanke. För en relativt billig fastighet kan stängningskostnader uppgå till en betydande andel av köpeskillingen.

Få en undersökning: Anta inte att nuvarande staketlinjer, markörer eller "uppenbara" geografiska funktioner exakt visar en fastighetsgräns. Få en professionell att slutföra en gränsundersökning och verifiera innan du köper. Nuvarande fastighetsägare kanske inte vet vad de äger, och det blir ditt problem när du köper.

Kontrollera titeln: Speciellt om du lånar informellt (t.ex. med hjälp av ditt eget kapital eller säljfinansiering), gör vad professionella långivare gör - en titelsökning. Ta reda på om det finns några avgifter eller andra problem med fastigheten innan du överlåter pengar.

Budget för övriga kostnader: När du äger landet, kan du vara på kroken för extra kostnader.Granska de utgifterna utöver eventuella lånebetalningar du ska göra för landet. Potentiella kostnader inkluderar:

Kommunal eller länsskatt (kolla med din skatterådgivare för att se om du är berättigad till avdrag)
Försäkring på ledigt land eller övergivna byggnader
Bolagsägare (HOA) avgifter, om tillämpligt < Eventuella underhållsåtgärder krävs, till exempel reparation av stängslingslinjer, hantering av dränering etc.
Byggkostnader, om du någonsin bestämmer dig för att bygga, lägga till tjänster eller förbättra tillgången till fastigheten
Tillståndsavgifter, för alla aktiviteter du har planerad på fastigheten
Känn reglerna

När du ser ledig mark kan du anta att allt är möjligt. Men lokala lagar och zoneringskrav begränsar vad du kan göra - även på din egen privata egendom. HOA-regler kan vara särskilt frustrerande. Tala med lokala myndigheter, fastighetsmäklare och grannar (om möjligt) innan du godkänner att köpa.

Om du upptäcker några problem med en egendom du har ett öga på, fråga om att göra ändringar. Du kan vara otur, eller du kanske kan göra vad du vill ha efter att du har följt rätt procedurer (genom att fylla i pappersarbete och betala avgifter). Det kommer troligen vara lättare om du ber om tillstånd istället för att stör dina grannar.