Prorating antagna hypotekslån

Fastighetsinvesterare, om det är ekonomiskt fördelaktigt, kan anta ett befintligt inteckning från säljaren när man förvärvar en investeringsfastighet. När detta är gjort krävs det en pro ration som krävs för antagen hypotekslån.

Eftersom hypotekslån betalas i efterskott, kommer säljaren att vara skyldig köparen till ränta "till eller genom" sista dag då köparen betalar räntan vid nästa betalning efter stängning.

Som med de flesta prorationerna måste vi veta från köpavtalet huruvida vi kommer att prorating till eller genom stängning.

• 1. Beräkna de dagar av intresse säljaren är skyldig köparen.
• 2. Bestäm beloppet per dag av räntan.
• 3. Multiplicera antalet dagar med beloppet / dagen för totalt.

Låt oss göra en pro-ration. En fastighetsinvesterare stänger på en uthyrningsfastighet den 16 juli. Lånebalansen är $ 257, 505, med en ränta på 6,75% och vi använder ett 365-dagars kalenderår. Vi kommer att prorating "through" dagen för stängning. Det innebär att säljaren betalar för dagen för stängningsränta.

• 1. Dagens säljare är skyldig till köpare är 16 för 1 juli till 16.
• 2. $ 257, 505 X. 0675 = $ 17381. 59 dividerat med 365 dagar = $ 47. 62 / dag
• 3. $ 47. 62 / dagars ränta X 16 dagar = $ 761. 92 från säljare till köpare

Detta skulle vara en betalning till säljaren och en kredit till köparen.

Om prorating i fastighetstransaktioner

Upprätthållandet av hypotekslån i antaganden är egentligen inte så vanligt, eftersom hypotekslånsantaganden inte är vanliga.

Det finns ett antal poster i ett avslutande uttalande, bostads- eller kommersiellt, som kräver en pro-rating av pengar för att säkerställa att köparen och säljaren betalar sin biljettandel baserat på sista dag.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatt betalas i efterskott, vilket innebär föregående år. Fastighetsskatt prorating är förmodligen den vanligaste, eftersom skatter vanligen betalas årligen, inte varje månad.

Dessutom, om det finns ett inteckning, så är det troligt att en skatteskatt samlas in varje månad för att vara säker på att det årliga fakturerade beloppet kan täckas vid mottagandet. Baserat på dagen för stängningen kommer köparen att få en kredit för det belopp som kommer att betalas från den dagen tillbaka till början av skatteåret. Då betalar de hela skatträkningen när de betalas. Säljaren betalar faktiskt sin del av årets skatter till köparen för att sedan användas vid skattetid.

Fastighetsförsäkring

Köparen ansvarar för försäkringen från stängningsdagen. Säljaren kan ha förbetalt viss försäkring, så skulle det få krediteras för det belopp de betalat som täcker dagar efter stängning.

Hyror

Detta är vanligare i lägenheter och flerfamiljavtal, men även hyresbostäder hyrs.En stängning skulle behöva vara den sista dagen i månaden för att undvika ett krav på hyreskostnader. Om stängt till exempel i mitten av månaden har säljaren redan samlat hyror för hela månaden. Köparen kommer att få en kredit för hyrorna från mitten till slutet av månaden.

Commercial Space More Complex

Det finns olika sätt att strukturera kommersiella leasingavtal. Vissa har hyresgäster betalar en del, eller till och med alla, av skatter och andra driftskostnader.

Vissa av dessa kan kräva pro-rating, och för ett detaljhandelskomplex eller köpcentrum, skulle detta kräva beräkningar för varje hyresavdelning om kostnaderna delas med hyresvärden.

Jag har redan nämnt pro-rationen av kommersiella hyror, så för en stor detaljhandel hyra utrymme affär kan det finnas många av dessa beräkningar. Därför finns det revisorer.

Praktiskt taget alla fastighetsaffärer med förbetalda eller efterbetalda belopp kommer att kräva en proklassificering av dessa poster i slutredovisningen. Det är inte något fastighetsmäklare gör, men de måste kunna förklara det för sin köpare eller säljarens klient.