Skatteavdrag för utgifter när du säljer ett hus

Att sälja ett hem kan vara komplicerat nog innan du överväger alla skatteimplikationer. En av de största bekymmerna är att du kan hitta dig själv ansvarig för en kapitalvinstskatt beroende på egenskapen hos den egendom du säljer. Internal Revenue Code erbjuder en uteslutning - du är inte beskattad för denna del av din vinst - men bara om egendomen är din primära bostad och det uppfyller flera regler.

Som sagt kan din vinst vara mer än den uteslutning som är tillgänglig för dig, eller den egendom du säljer kanske inte kvalificeras. Detta kan leda till att du undrar om några utgifter i samband med försäljningen är avdragsgilla så att du kan minska din skattesats. Det kan hända att du har frågor som:

Går det någon touchup-arbete du gjorde strax före noteringen av huset kommer till spel?
Tar man målning?
Finns det en statlig skatt som måste betalas vid försäljningen?
Vad kan subtraheras från realisationsvinsten?
Vad sägs om att sälja apparaterna?

Det här är vad du behöver veta innan du planterar det som säljs på din gräsmatta.

Försäljning av ditt huvudsakliga hem

Du kan inkludera alla typer av försäljningskostnader på grundval av ditt hus. Genom att öka din justerade kostnadsbasis minskar din vinst, eftersom det här är vad som dras av från försäljningspriset för att bestämma hur mycket av en vinst eller förlust i vissa fall du har uppnått. Om du har mindre vinst, är du mer sannolikt att falla inom gränsen för uteslutning, och om du inte är utesluten betalar du skatter på mindre.

Det är en bra affär hela vägen.

Du kan dra av alla rimliga och sedvanliga utgifter för att få ditt hus såldt, och ja det inkluderar måleri. Det inkluderar också alla avgifter du betalar vid stängning, plus eventuella förbättringar som förlänger husets livslängd. IRS säger att följande förbättringar ökar din kostnadsbasis i huset:

Tillägg och andra förbättringar som har en livslängd på mer än ett år
Särskilda bedömningar för lokala förbättringar
Belopp som du spenderade efter ett olycka för att återställa skadad egendom.

Den anpassade basen av IRS Publication 523 erbjuder en komplett lista över möjliga justeringar som du kan göra till din kostnad.

Om den uteslutningen

De flesta behöver inte oroa sig för att betala kapitalvinstskatt vid försäljning av sina hem, eftersom gifta par kan utesluta upp till 500 000 kronor av vinst och enskilda skattebetalare kan utesluta upp till 250 000 USD. Av Kursen, som med de flesta skatterelaterade, finns några kvalificerande regler. Dina förhållanden måste passera ägarprovet och användartestet.

Båda makarna - eller en enda skattebetalare om han inte är gift - måste ha bott i huset under minst två av de senaste fem åren som slutar med försäljningsdatumet.Du måste äga fastigheten i minst två av dessa fem år också. IRS siffrorna här gör det till ditt främsta hem. Om du är gift och lämnar en gemensam retur, behöver bara en av er godkänna ägarprovet.

Nu är det här där det blir svårt och där IRS är faktiskt ganska generös: Du behöver inte äga hemmet och bor samtidigt i samma tvåårsperiod, till exempel om du bodde i hemmet som en hyresgäst ett tag innan du köper det.

Både ägande och användning måste ske under de fem år som föregår din försäljning av hemmet. Inte heller måste du bo där när du säljer det. Din tvååriga uppehållsperiod kan inträffa när som helst så länge som det är inom den femårsperioden.

Om du har medeägare, till exempel, köpte du fastigheten med någon annan som du inte är gift med. Varje ägare kan ta ut hans eller hennes uteslutning på $ 250 000.

Det finns en sista fångst. Du - eller du eller din make eller medehavare - kan inte ha hävdat att vinst från försäljning av ett annat hem inom de två år som föregår husförsäljningen.

Vad är beskattat som en långsiktig kapitalvinst?

Eventuella insikter över uteslutningsbeloppet beskattas som en långsiktig realisationsvinst om du ägde huset i mer än ett år. Skattesatsen på långfristiga realisationsvinster är antingen 0 procent eller 15 procent beroende på vilken inkomstskatt du får i.

Nollkursen kan gälla om din vanliga inkomst faller inom 10 eller 15 procent skattesatserna. Dessa skattebetalare var tvungna att betala en 5-procentig långsiktig kapitalvinst skattesats före 2008, men det har ändrats.

De flesta skattebetalare betalar kapitalvinstskatt med 15 procent, men sätter därmed 15 procent av din skattepliktiga vinst för IRS. Kolla på kapitalvinster skattesatser i ditt tillstånd också. Alla statliga skatter som du måste betala vid försäljningen av huset kommer inte att minska din vinst, men du kan åtminstone inkludera dem tillsammans med andra statliga inkomstskatter som du betalat på Schema A om du specificerar dina avdrag.

Om du ägde fastigheten i mindre än ett år är det en kortsiktig realisationsvinst och det kommer inte att kvalificeras för uteslutning. Denna typ av vinst beskattas till vanliga skattesatser tillsammans med din andra inkomst. Med andra ord betalar du effektivt vad som helst skattekonsol du är i efter att ha tagit alla tillgängliga skattekrediter och avdrag.

Vad om separat egendom?

Så vad händer med ditt hem kylskåp och andra apparater? Dessa anses vara separata egendom från ditt hus. Om du säljer dem separat är det mycket troligt att du gör det för mindre än vad du betalat för dem. Tyvärr, om du tar en förlust - och du kommer förmodligen att - den här förlusten är inte avdragsgill.

Du kan fortfarande få lite pengar genom att sälja dem. Om apparaterna är ganska nya bör du kunna gräva ett kvitto för sina inköpspriser. Om apparaterna är äldre kan de inte ha mycket värde, men du kan få en uppfattning om de rimliga marknadsvärdena genom att bläddra igenom lokala klassificerade s, eBay eller craigslist för liknande apparater.Naturligtvis representerar intäkterna skattepliktig inkomst, så du kanske bara vill spara dig lite förvärring genom att inkludera dem i husförsäljningen.