Kommer banken godkänna min korta försäljning?

Fråga: Kommer banken godkänna min korta försäljning?

En läsare frågar: "Min man och jag har försökt få en lånejustering från Bank of America i nästan ett år nu, och vi fortsätter springa runt. Banken sa äntligen att vi borde försöka gör en kort försäljning, men banken kommer inte berätta för oss om de kommer att godkänna en kort försäljning. Min man tror att banken kommer att säga nej till den korta försäljningen, precis som de förstörde oss med lånemodifieringen. Hur vet vi om banken kommer godkänna vår korta försäljning? "

Svar: Många undervattensförsäljare är oroliga för att deras banker kommer att avvisa en kort försäljning när sanningen är om säljaren och fastigheten kvalificerar, kommer de flesta banker lätt att godkänna en kort försäljning. Som med de flesta truisms är det dock ofta undantag.

Hur banker kan vägra att godkänna en kort försäljning

Ibland kommer bankerna att göra orimliga krav i en kort försäljning. De gör ofta otroliga förfrågningar om att godkänna den korta försäljningen baserat på deras investerarkrav. Dessa krav är inte alltid meningsfulla.

Det skulle vara trevligt om banken bara skulle lägga den på linjen och säga att den inte vill göra den korta försäljningen, men det kommer att hända när grisar flyger. Bankerna känner att de inte är skyldiga någon förklaring. Här är några av de sätt som en bank eller dess investerare kan sabotera den korta försäljningen:

• Behöva ett högre försäljningspris än vad en bedömning någonsin kommer att uppfylla.
  Vissa agenter tror felaktigt att bankerna är dumma och / eller BPO-agenterna är inkompetenta. Men det är för att agenter tror att bankerna bryr sig om BPO, och att bankerna säger sanningen. En bankförhandlare kan säga att BPO kom in i 200 000 dollar när BPO föreslog ett försäljningspris på 180 000 $. Ett försäljningspris på 180 000 000 dollar täcker kanske inte investerarnas förluster på samma sätt som en avskärmning skulle.
• Banken eller dess investerare kan kräva att säljaren besitter fastigheten.
  Det kan finnas en klausul i PSA som säger att endast ägarboendefastigheter kommer att godkännas för kortförsäljning. Bankförhandlaren kan kräva att säljaren flyttar tillbaka till hemmet, även om säljaren flyttat över hela landet för att ta ett nytt jobb. Förhandlaren kan misstänka att säljaren inte kommer att flytta tillbaka, så förhandlaren behöver inte avvisa den korta försäljningen - säljaren kommer att göra det genom att vägra att flytta.
• Banken kan kräva ett säljarbidrag som säljaren inte har råd att betala.
  Det är inte ovanligt att en bank frågar säljaren om extra pengar, utöver försäljningspriset. Ofta tillåter banken inte fastighetsmäklare eller köparen att betala det bidraget, vilket kan vara orimligt. I många fall vill bankerna bara ha pengar från säljaren, som om det på något sätt är straffbart.Om säljaren inte har det eller inte kan låna det, kommer banken inte godkänna den korta försäljningen.

Varför banker godkänner kort försäljning

Bankerna är verksamma för att tjäna pengar. Banker kan ibland tjäna mer pengar från en avskärmning än en kort försäljning. Men oftare vill bankerna minimera förluster och kommer att överväga en kort försäljning under följande villkor:

• Säljaren ger ett dokumenterat ont.
  Medan bankerna ibland accepterar en strategisk kort försäljning, godkänns de flesta korta försäljningarna baserat på säljarens ekonomiska svårigheter och omständigheter som är bortom säljarens kontroll. Förvänta dig inte att gå med en godkänd kort försäljning och inget bidrag om du har tillgångar och disponibel inkomst.
• Säljaren har accepterat ett prisvärt erbjudande från en kvalificerad köpare.
  Försäljningspriset bör ligga nära jämförbar försäljning. Ibland kommer banken att motverka köparens erbjudande för att se om köparen ska betala mer, men i slutändan måste köparens långivare fortfarande värdera hemmet till det pris som avtalats. Innan godkännandet av den korta försäljningen kan banken vilja se köparens bevis på medel och / eller ett preapprovalbrev om köparen erhåller finansiering.

Mest av allt måste transaktionen vara meningsfull för kortförsäljningsbanken. Helt enkelt för att värdet på ett hem har minskat om inte tillräckligt med anledning till att en bank godkänner en kort försäljning och låt säljarna av kroken.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}