Varför du kanske behöver manuell försäkringsgaranti

Om du har tunn kredit, dålig kredit eller komplicerat resultat kan datoriserade godkännandeprogram vara snabba att avvisa din ansökan. Det är dock fortfarande möjligt att bli godkänd med manuell försäkran. Processen är mer besvärlig, men det är ett alternativ för låntagare som inte passar standardmallen.

Om du har turen att ha en hög kreditvärdighet och mycket inkomst kommer du att se din låneansökan flytta relativt snabbt.

Men inte alla bor i den världen.

Hur manuell försäkringsverksamhet

Manuell försäkran är en manuell process (i motsats till en automatisk -process) för att utvärdera din förmåga att betala tillbaka ett lån. Din långivare kommer att tilldela en person att granska din ansökan, inklusive dokument som stöder din betalningsförmåga (till exempel bankdeklarationer, betalningsstubbar och mer). Om försäkringsgivaren bestämmer att du har råd att betala tillbaka lånet kommer du att bli godkänd.

Varför du kan behöva manuell försäkring

De flesta bostadslån godkänns mer eller mindre av en dator: om du uppfyller vissa kriterier kommer lånet att godkännas. Långivare söker till exempel kreditpoäng över en viss nivå. Om din poäng är för låg kommer du att nekas. På samma sätt vill långivare normalt se skuldsättningsinkomsten lägre än 31/43. Men "inkomst" kan vara svår att definiera, och din långivare kanske inte kan räkna hela din inkomst.

Datoriserade modeller är utformade för att fungera med de flesta låntagare och de lånsprogram som de brukar använda.

Dessa Automatiserade Underwriting Systems (AUS) gör det lättare för långivare att bearbeta många lån samtidigt som lånen uppfyller riktlinjer för investerare och tillsynsmyndigheter.

Bland annat kräver FNMA och FHA-lån att inteckningar passar en viss profil, och de flesta passar tydligt i eller utanför lådan.

Dessutom kan långivare ha egna regler (eller "överlagringar") som är mer restriktiva än FHA-krav.

Om allt går bra spekar datorn ett -godkännande . Men om något är okej kommer ditt lån att få en "Refer" rekommendation, och det måste ses över utanför AUS.

Vad kan spåra din ansökan?

Skuldfri livsstil: Nyckeln till stora kreditpoäng är en historia att låna och återbetala lån. Men vissa människor väljer att leva utan skuld, vilket kan vara enklare och billigare. Tyvärr kommer din kredit till slut att förångas tillsammans med dina räntekostnader. Det är inte så att du har dålig kredit - du har ingen kredit alls (bra eller dåligt). Fortfarande är det möjligt att få ett lån utan FICO-poäng om man går igenom manuell försäkring. Faktum är att ha nej kredit kan vara bättre än att ha negativa saker som konkurs i dina kreditrapporter.

Ny kredit: Byggkredit tar flera år. Om du fortfarande är i den processen måste du kanske välja mellan att vänta på att köpa och manuell försäkran. Med ett hemlån i dina kreditrapporter kan du påskynda processen med att bygga kredit eftersom du lägger till blandningen av lån i din fil.

Senaste ekonomiska problem: Att få ett lån efter konkurs eller avskärmning är inte ur frågan.

Under vissa HUD-program kan du godkännas inom ett år eller två - utan manuell försäkran. Men manuell försäkring ger ännu fler alternativ att låna, speciellt om dina ekonomiska svårigheter var relativt nyligen (men du är tillbaka på dina fötter). Att få ett konventionellt lån med en kreditpoäng under 640 (eller ännu högre än det) är svårt, men manuell försäkring kan göra det möjligt.

Låg skuld till inkomstandelar: Det är klokt att hålla dina utgifter låga i förhållande till din inkomst, men det är vissa fall då en högre skuldsättningsgrad är meningsfull. Med manuell försäkring kan du gå högre - vilket ofta innebär att du har fler alternativ på lokala bostadsmarknader. Var bara försiktig med att sträcka för mycket och köpa en dyr egenskap som kommer att lämna dig "hem fattiga. "

Hur får du godkänd

Eftersom du inte har standard kreditvärdering eller inkomstprofil för att bli godkänd, vilka faktorer hjälper din ansökan?

Du måste i princip använda allt du kan för att visa att du är villig och kan betala tillbaka lånet. För att göra det måste du verkligen ha råd med lånet - du behöver tillräcklig inkomst, tillgångar eller på något sätt för att bevisa att du kan hantera betalningarna.

Någon kommer att ta en närmare titt på din ekonomi, och processen blir frustrerande och tidskrävande. Innan du börjar, se till att du verkligen behöver gå igenom processen (se om du kan bli godkänd med ett konventionellt lån). Ta en lista över dina finanser så att du kan diskutera kraven hos din långivare, och så att du får ett försprång när du samlar in den information de behöver.

Betalningshistorik: Kan du visa att du har gjort andra betalningar i tid under det senaste året? Kreditrapporter tittar på din betalningshistorik (bland annat), och du måste visa samma betalningsbeteende med olika källor. Större betalningar som hyres- och andra bostadsbetalningar är bäst, men verktyg, medlemskap och försäkringspremier kan också vara till hjälp. Helst identifierar du minst fyra betalningar som du har gjort på tid i minst 12 månader.

Sunn betalning: En nedsättning minskar din långivares risk. Det visar att du har hud i spelet, och det ger dem en buffert - om de behöver ta ditt hem i avskärmning, de är mindre benägna att förlora pengar när du gör en större betalning. Ju mer du sätter ner det bättre, och 20 procent betraktas ofta som en bra betalning (även om du kanske kan göra mindre). Med mindre än 20 procent måste du också betala privata inteckning försäkringar (PMI), vilket bara gör saker och ting mer utmanande för dig och din långivare.För tips om hur du får upp pengarna, läs mer om hur du använder och sparar för en betalning.

Skuldsättningsgrad: Godkännandet är alltid lättare med låga förhållanden. Med detta sagt kan manuell godkännande användas för att få godkännande med högre förhållanden - möjligen så högt som 40/50, beroende på din kredit och andra faktorer.

Offentliga låneprogram: dina chanser att godkänna är bäst med statliga låneprogram. Till exempel är FHA, VA och USDA-lån mindre riskabla för långivare. Kom ihåg att inte alla långivare gör manuella garantier, så du kanske behöver handla för en långivare som gör - och det fungerar med det specifika regeringsprogram du tittar på. Om du får ett "nej" kan det finnas någon annan där ute.

Kassaflöde: du behöver noga lägga ner en stor del av förändringen som en betalning, men det är klokt att ha extra reserver till hands - och reserver kan hjälpa dig att bli godkänd . Långivare vill vara bekväma att du kan absorbera mindre överraskningar som en felaktig varmvattenberedare eller oväntade sjukvårdskostnader.

Kompensationsfaktorer

"Kompensationsfaktorer" gör din ansökan mer attraktiv, och de kan vara krävs . Dessa är specifika riktlinjer som definieras av långivare eller låneprogram, och var och en du möter gör det lättare att bli godkänd. Tipsen ovan borde fungera till din fördel, och specifika för FHA manuell försäkringsbrev anges nedan.

Beroende på din kreditpoäng och skuld till inkomstförhållanden kan du behöva uppfylla en eller flera av dessa krav för FHA-godkännande.

• Reserver: Likvida medel som täcker dina hypotekslån i minst tre månader. Om du köper en större fastighet (tre till fyra enheter) behöver du tillräckligt i sex månader. Pengar som du får som gåva eller lån kan inte räknas som reserver.
• Erfarenhet: Din betalning (om godkänd) kan inte överstiga din nuvarande bostadskostnad med mindre än 5 procent av $ 100. Målet är att undvika dramatiska ökningar ("betalningschock") eller en månadsbetalning som du inte är van vid.
• Ingen diskretionär skuld: Om du betalar alla dina kreditkort i sin helhet, är du inte verkligen skuldfri - men du har haft möjlighet till att rack upp skuld om du ville. Tyvärr hjälper en helt skuldfri livsstil dig inte här.
• Extra inkomst: I vissa fall kan automatiserad försäkring inte räkna med övertid, säsongsinkomst och andra poster som en del av din inkomst. Men med manuell försäkring kan du kanske visa högre inkomst (så länge du kan dokumentera intäkterna och kan förvänta dig att det fortsätter).
• Övriga faktorer: Beroende på ditt lån kan andra faktorer vara till hjälp. I allmänhet är tanken att visa att lånet inte kommer att bli en börda och du har råd att betala tillbaka. Stabilitet i jobbet gör aldrig ont, och mer reserver än vad som krävs kan också göra skillnad.

Tips för processen

Planera för en långsam och tidskrävande process.En faktisk person behöver gå igenom de dokument du tillhandahåller och avgöra om du kvalificerar dig för lånet - detta tar tid.

Massor av pappersarbete: Att få ett inteckning kräver alltid dokumentation. Manuell försäkran kräver ännu mer. Förvänta dig att gräva upp alla tänkbara finansiella dokument och behåll kopior av allt du skickar in (om du behöver skicka in). Du behöver vanliga löneposter och kontoutdrag, men du kan också behöva skriva eller ge bokstäver som förklarar din situation och hjälpa din försäkringsgivare att verifiera fakta.

Homebuying process: Om du gör ett erbjudande, bygga in gott om tid för försäkring innan du stänger. Inkludera en finansieringsberedskap så att du kan få dina allvarliga pengar tillbaka om din ansökan avvisas (prata med din fastighetsmäklare för att förstå alternativen). Speciellt på heta marknader kan du vara mindre attraktiv som köpare om man använder manuell försäkring.

Utforska alternativ: Om manuell försäkring inte fungerar för dig, kan det finnas andra sätt att få bostäder. Hårda pengar långivare kan vara en tillfällig lösning när du bygger kredit eller väntar på negativa saker att falla av din kredit rapport. En privat långivare, medlåner eller cosigner (när den är vald på ett ansvarsfullt sätt) kan också vara ett alternativ. Slutligen kan du bestämma att det bara är mer meningsfullt att hyra tills du kan få godkännande.