Varför kan du inte köpa den här bankrevisionen

Köpare jagar efter bankrepositioner upptäcker tyvärr att vissa REO långivare inte säljer en bankrepa till dem, och de vet inte varför. Sanningen är att bankerna kan namnge villkoren för att de ska sälja ett bankägat hem. Om köpare inte passar dessa kvalifikationer är de inte lyckliga.

Du kanske undrar - vill inte banker bli avskärmade? Är inte banker glada att få ett erbjudande, särskilt ett fullpris erbjudande på ett bankägat hem?

Svaret är kanske inte.

Banker vill inte att köpare skickar flera erbjudanden

Banker har lärt sig att inte alla utestängningsköpare är engagerade. Vissa köpare gör flera erbjudanden utan avsikt att köpa dem alla. De vill välja och välja den bästa affären och därigenom kunna hitta sig i domstol genom att skriva falska erbjudanden.

Problemet uppstår när köparen inte har ekonomiska medel att köpa alla fastigheter. Vissa statliga lagar kan innebära att köparen är ansvarig för kontraktsbrott vid uppsägning eftersom köparen kan ha åsidosatt ett underförstått kontraktsfördrag om "god tro". Dessutom låt oss möta det, bankerna vill att köparen är förpliktad att köpa och följ genom att stänga. Om banken har anledning att tro att köparen spelar spel, kommer banken att avvisa köpet. Men det finns andra anledningar att bankerna inte säljer bankrepositioner till bara några gamla Tom, Dick och Harry.

Skäl en bank kan inte sälja den här banken till dig

Bankreposhem är sällan i nyckelfärdiga skick.

Många har tagits bort eller vandaliserats, och vissa är offer för uppskjutet underhåll.

Vissa bankägda bostäder kvalificerar sig inte för konventionell finansiering.

• Hypotekslån kan låna ett lån från en annars kvalificerad köpare om fastigheten kräver för mycket arbete för att uppfylla hälso- och säkerhetskoder. En vanlig köpares erbjudande med 20% lägre kommer dock vanligtvis att slå ut ett erbjudande från en köpare som erhåller ett FHA-lån.

  FHA-bedömningsförhållanden.

• FHA-köpare kan komma tillbaka från att köpa repor om bedömningen kräver villkor. Även om det är sant att FHA-utvärderingsriktlinjerna har slappna av sedan 2006, kan avskilda bostäder som är äldre kräva för många reparationer. Bedömare kommer att notera att man saknar toaletter och diskbänkar, skalarfärg på bostäder före 1978, oanvändbara eller saknade köksapparater som en spis.

  FHA kräver tillfredsställelse av bedömningsförhållanden före stängning. Ändå kommer REO-bankerna normalt inte att godkänna reparationer före stängning. Sedan kasta i mixen som bankrepoköpare sällan vill betala för reparationer innan de äger hemmet.

  Streamline K-lån komplicerar processen och tar längre tid att stänga, men de är ett lönsamt alternativ när man köper en fixerövre.

  Banker föredrar kontantköpare för bankreparationer.

• Köpare med alla pengar är REO långivare favoritköpare. Ett listpris pris kontant erbjudande kommer att slå ut ett konventionellt erbjudande, även om det konventionella erbjudandet ligger över listpriset. Om noteringsvillkoren anger "endast kontantköpare" är det osannolikt att banken kommer att överväga ett erbjudande från någon köpare som är beroende av finansiering.

  Banker kan kräva en kontantköpare att visa bevis på medel. Det här reglerar att få en refinansiering på bostad om inte pengarna redan finns i banken.

  Varför REO-långivare gillar alla inköpare att köpa bankreparationer

Ingen bedömningsfaktor.

• Om bankrepetionen inte värderar till inköpspriset och köparen erhåller ett lån som kräver en betalning på 20% eller mindre, kommer köparens långivare inte att finansiera om köparen inte hyser mer pengar eller att REO-långivaren rabatterar pris. Kontantköpare gör inte erbjudanden beroende av bedömning.

  Inga lånegarantier.

• REO långivare med kontantköpare behöver inte oroa sig för att transaktionen stänger. Långivare nekar ofta lån till förkvalificerade köpare eftersom köparens kvalifikationer ibland förändras vid ytterligare granskning. Kanske var köparen inte fullt anställd i samma tjänst under de senaste två åren, kanske finansiella situationer förändrades innan stängning som köparen köpte en ny bil eller sämre, kanske var köparen omedvetet ett offer för identitetsstöld.

  Snabbare stängning.

• En köpare behöver inte 30 eller 45 dagar att stänga om köparen inte erhåller ett lån. När hemkontrollen och andra händelser har blivit nöjda eller släppta kan stängningen ske så lite som 3 till 7 dagar, förutsatt att köparen är villig att underteckna en blybaserad färgavskrivning.

  En snabbare stängning sätter pengar in i REO långivarens ficka tidigare. Det finns också färre saker som kan gå fel på en kort avvecklingsperiod.

  I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.