Säljaren Betalningar till köparen är inte alltid ett kredit

Om en HUD-1 inte var komplicerad tidigare, är det sämre efter att TRID-reglerna dumpade HUDs till förmån för stängningsdeklarationer och hur säljkrediter visas. Det är inte bara hemköpare som inte förstår de avslutande uttalandena med krediter, det är även bankanställda som kämpar. Särskilt en kort försäljningsbank som behöver godkänna det avslutande uttalandet. Formuläret är så grovt och fruktansvärt att många escrowofficers har tagit det på sig för att tillhandahålla ett nätblad, bara så alla parter i en fastighetsaffär kan ta reda på vad som händer.

Detta är framsteg?

Problemet med säljaren Betalningar till köparen vid stängning

Problemet började med den reviderade Good Tro Estimate. Det eskalerade till HUD. RESPA bestämde att om en avgift visas på god trosberäkning men som vanligtvis betalas av säljaren, måste den återspeglas på HUD. För att göra HUD-saldot, om en avgift visas som en kredit men det är egentligen inte en kredit, måste den också visas som en debitering, vilket gör det till en tvätt. Därefter gick HUD bort, ersatt av det avslutande uttalandet.

Gör dig undrar varför visa det alls? Varför? Eftersom det ligger i Låneskattningen. Jag vet, det gör att du vill dra ut ditt hår. Regeringsbestämmelserna kommer att göra det för dig.

Vad är en Säljare Credit till köparen Det är inte ett kredit?

Låt oss börja med förutsättningen att krediter generellt återspeglas som ett plusnummer och debiteringar är ett minusnummer. Om du lägger till $ 100 och sedan subtraherar $ 100 har du noll.

För det andra, i många delar av landet, betalas vissa slutkundsavgifter typiskt av säljaren.

Det är också vanligt i vissa områden att dela upp dessa avgifter. Problemet uppstår när det är ett lokalt anpassat för säljaren att betala en viss avgift men den avgiften anges på köparens uppskattning av lån. Exempel på dessa typer av avgifter är:

• Ägarens titelförsäkring, även kallad CLTA / ALTA Homeowners Policy.
• Avvecklingsavgift, även kallad Escrow-avgift
• County Transfer Skatt, även känd som Documentary Transfer Tax

Ovanstående avgifter, om de visas i köpavtalet som en säljavgift, skulle återspeglas på stängningsdeklaration som kredit från säljaren till köparen. Eftersom dessa avgifter inte verkligen är en kredit för köparen från säljaren, visas de då som en debitering till köparen, vilket nollar dem ut.

Men åh, gör den här proceduren att alla, från Joe Blow-hemköparen till bankchefer, klarar ut sina ögonbollar. De är i rädsla. Och vi kan inte fixa det om inte regeringen fixar det. Om regeringen försöker fixa det här, har jag en smal känsla att det bara blir värre. Så det verkar som om det här är en Catch 22.

Därför hoppas jag att den här enkla förklaringen av problemet med så kallade säljarkrediter till köparen i avslutningsberäkningen kommer att få en mindre person att upprepade gånger slå sina huvuden fram och tillbaka i en dörröppning - bara för att det känns så bra när du slutar.

Varför säljaren betalar på HUD-orsaken Problem för korta försäljningsbanker

Korta försäljningsbanker har riktlinjer som fastställs av investerare. Dessa riktlinjer stavar ut hur en bank kan hantera godkännande av avgifter vid en kort försäljning. Vissa riktlinjer förbjuder krediter till köparen, och vissa riktlinjer har en gräns för procentsatsen som betalats till köparen.

När en förhandlare som inte känner till ett avslutande uttalande ser en kredit noterad till köparen, kommer ofta denna person att kräva att avgiften tas bort. Det är svårt att få några människor att förstå att avgiften redan är borttagen som en debitering. De kan se detta i svartvitt, precis framför sina ansikten, men det registreras inte på övervåningen. De vet bara att säljaren inte kan ge köparen en kredit.

En escrowofficer eller stängningsagent får inte ändra ett avslutande uttalande. Avgifterna måste visas enligt federal lag. Avgifter kan inte blandas för att passa inslaget hos en kort försäljningsförhandlare.

Jag kan skicka förhandlare en RESPA-länk som förklarar reglerna men många förstår fortfarande inte. Så, om du är en av dessa människor, känner du inte dåligt om din okunnighet. Många människor är förvirrade och i samma båt som du.

Jag vill säga: Kan det sjunka, men jag är för artig. Eftersom sanningen är dessa avgifter är inte en kredit till köparen.

Om du fortfarande är förvirrad efter att ha granskat all denna information, kan det vara en bra idé att överväga en annan arbetssätt.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.