Varför jag inte gillar privata REITs för den genomsnittliga investeraren

Några REITs är offentligt handlade vilket innebär att aktierna handlar på en börs. Du kan när som helst köpa och sälja dessa aktier på samma sätt som du köper och säljer aktier i en aktie eller fond. Offentliga REIT måste överensstämma med många typer av obligatorisk finansiell rapportering.

Andra REITS är privata (även kallade REITs), vilket innebär att du köper aktierna direkt från den erbjudande enheten genom att fylla i pappersarbete.

Dessa REITs säljs vanligen till $ 10 per aktie. Du har begränsade alternativ för att sälja aktier i en privat REIT eftersom det inte finns någon lättillgänglig offentlig marknad för dem, så det är en investering som du kanske kommer att äga länge. Efter det första arkiveringsarbetet har privata REITS lite löpande krav på finansiell rapportering. Denna brist på insyn gör det svårt att veta det faktiska värdet av din investering.

För erfarna investerare som förstår ekonomin av den typ av egendom som ägs kan privata REITs vara en lämplig investering. Men för den genomsnittliga investeraren finns det tre anledningar att jag inte är en fan av privata REITs.

1. Provisioner

Privata REITs säljs vanligen av mäklare eller finansiella rådgivare som får en provision för att sälja dem. Provisioner kan sträcka sig från 5-10% av ditt investeringsbelopp, så om du investerar $ 100 000 i ett privat REIT, kan din mäklare tjäna någonstans från $ 5 000 till $ 10 000.

Dessa uppskjutande provisioner ger ett kraftfullt incitament för att någon ska prata om fördelarna med investeringen utan att försäkra dig om riskerna. Du får inte presenteras med en objektiv analys.

2. Överförda förmåner

Privata REITs säljs ofta som en pensionsinvestering på grund av utdelningsfördelningen, som kan sträcka sig från cirka 5 - 8%.

Mäklare föreslår att utbetalningsbeloppen är konsekventa, men dessa utdelningar garanteras inte och under 2008-2012 minskade eller minskade privata REITs utdelningar. Om du lita på dessa utdelningar för din pensionsinkomst var du inte lycka till.

3. Problem när du når 70

Med ett privat REIT är det inte lätt att sälja aktier. Det tog mig sju år att flytta en klient ur en privat REIT-position. Varje år skrev vi till företaget och begärde att de skulle lösa in aktier. Varje år fick företaget investeraren att bara sälja en liten del av sina aktier.

Denna brist på likviditet kan orsaka problem om du äger en privat REIT i en IRA. Erforderliga minsta utdelningar börjar vid 70 års ålder och när du fyller årligen är du äldre måste du ta ett större utbetalningsbelopp. Vid någon tidpunkt kommer du att behöva ta ut mer än det utdelningsbelopp som betalas. Om du inte kan sälja aktier är det här ett problem.

Om du är en erfaren investerare som kan förstå förvaltningsstrategin för den privata REIT, och det kommer bara att vara en del av en diversifierad portfölj, gå sedan till den.

För den genomsnittliga Joe, håll fast vid andra fastighetsalternativ som erbjuder mer öppenhet och likviditet.