ÅTeruppta bostäder för att ändra genomsnittliga dagar på marknaden

En av de första saker som en köpare frågar om en notering är dess dagar på marknaden. Dagar på marknaden är det antal dagar en listning är aktiv i en multipelnoteringstjänst innan den skrivs in i väntande status. Väntande status är när ett erbjudande har godkänts av säljaren, men transaktionen är ännu inte avslutad. Många agenter hänvisar till " genomsnittliga dagar på marknaden ", vilket härrör genom att lägga till alla dagar på marknaden för varje notering och dela med antalet listor.

På en köpares marknad är DOM generellt sett högre eftersom varulagret tar längre tid att sälja. På en säljare marknad är DOM färre.

Dagar på marknadsfrågor. För att bestämma de genomsnittliga dagarna på marknaden tar agenter de senaste 30 dagarna till sex månaders sålda listor, lägger samman dagarna på marknaden (innan varje notering pågick) och dela den totala med antalet listor.

Till exempel, om sex listor inkommande väntande status i december - vilket innebär att säljaren accepterat köparens erbjudande men det inte har stängts - och tre av dessa listor var på marknaden i fem dagar, en notering var på marknaden i 21 dagar och två listades i 30 dagar innan ett erbjudande godkändes, lägger först samman alla dagar på marknaden. De genomsnittliga dagarna på marknaden i december, i detta exempel, härleds genom att lägga till 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, vilket motsvarar 96 dagar. Därefter delas 96 av sex listor lika med 16 genomsnittliga dagar på marknaden.

Gör genomsnittliga dagar på marknaden?

Vilken är viktigare? De 16 genomsnittliga dagarna på marknaden eller antalet dagar på marknaden för varje notering? Om du är en köpare är det självklart det hem du vill köpa som är viktigt. Om du är en säljare vars hem har varit på marknaden i 17 dagar, har du fallit i de lägre 50% av bostäder som sålts under föregående månad.

Hur köparna tittar på dagar på marknaden

Det finns inga ifs, ands eller buts om det. När köpare ser omfattande dagar på marknaden, de räknar säljaren är desperat att sälja eftersom hemmet fortfarande finns på marknaden. Köparna tror också att det kan vara något fel i hemmet som orsakade andra köpare att skicka den upp. Båda dessa antaganden kan dock vara felaktiga.

Bostäder kan ligga kvar på marknaden av följande skäl:

• Den vanliga orsaken är överprissättning.
  Ombudet kan ha "köpt" noteringen genom att vilseleda säljaren att tro att hemmet var värt mer än marknaden kommer att bära. Det är inte ovanligt att en agent avsiktligt tar en överdriven notering.
• Liten säljare motivation.
  Ibland vill säljare "testa marknaden" genom att prissätta för högt, bara för att se om de kan hitta en dåre för att betala det priset.Det är känt som säljarens värsta misstag.
• Envishet.
  Säljare kan vara fasta på priset och villiga att vänta ut marknaden tills marknaden hämtar upp till priset.
• Ned fastighetsmarknaden.
  På köparens marknader kan det ta längre tid att sälja ett hem än på säljarens marknader. Ett hem som skulle sälja om fem dagar på en säljare marknad kan sälja på 90 dagar på en fastighetsmarknad.
• Ej tillgänglig för visning.
  Om fastigheten är hyresgäst upptagen kan det vara svårt att få ett avtal från hyresgästen. I de flesta fall visas bostäder med lockbox oftare än de utan.
• Obehörigt att visa.
  Säljare sätter ibland hem på marknaden innan de är redo att låta köpare se det. De kan slutföra återförsäljning eller målning under de första 30 till 60 dagarna av en notering.
• Minskade visningstider.
  Några säljare tror att en köpare kommer att följa strikta tider såsom 09:00 på måndag eller bara 5 till 6 på fredagen. Köpare reser hem enligt sina egna scheman. Om ditt hem inte är tillgängligt när köparen vill se det, kommer de förmodligen aldrig att se det.
• Minskad provision.
• Även om köpagenter måste visa alla listor, vägrar många agenter att visa hem som inte betalar samma provision som konkurrerande hem. Ofta är dessa bostäder listade av rabatterade mäklare.
• Lite Internet- eller MLS-exponering.
  Om hemmet har ett fotografi i MLS, kommer köpare sannolikt att vidarebefordra noteringen och istället välja hem för att se att det finns flera fotografier.

Agentpraktik för att återuppliva till återställda dagar på marknaden

En vanlig praxis hos många fastighetsmäklare är att dra tillbaka en notering från MLS efter ett visst antal dagar och omförstå det som en ny notering. Agenter återstår att visa nolldagar på marknaden eftersom de vet att köpare gravit mot nya listor.

Många köpare tycker inte om den här praxisen eftersom de tycker att det är vilseledande och inte en korrekt bild av antalet dagar på marknaden. Efter ett hem finns på marknaden i 60 till 90 dagar är det inte ovanligt att det säljs inom fem dagar efter att ha kommit tillbaka på marknaden som en ny notering.

Ibland utgår listor. Många agenter tar en lista i 90 dagar och när noteringen upphör, snubblar en ny agent upp noteringen och skördar belöningen av det första ombudets hårda arbete. Om du är nöjd med din nuvarande agent kan du överväga att omorganisera med din befintliga agent.

Hitta de kumulativa dagarna på marknaden

Några MLS-system vägrar att låta agenter dra tillbaka en notering och ange den som en ny notering utan att först upphäva eller upphöra med noteringen. I båda fallen är det relativt lätt för en agent att bestämma antalet dagar på marknaden. det är inte så lätt för en köpare.

• Kontrollera listans historik.
  Ett sätt är att ange adressen till egenskapen i MLS för att hitta dubbla, utgått eller återkallade listor. I Sacramento MLS är detta känt som att dra egenskapens "historia".
• Leta efter Kumulativ DOM.
  Några MLS har ändrat hur listor rapporteras och kommer att innehålla kumulativa dagar på marknaden i noteringen själv.
• Fråga din agent.
  Om du arbetar med en grannspecialist, kommer din agent ha en ganska bra idé om hemmet har listats före, hur länge och av vem.
• Fråga listagenten.
  Eftersom fastighetsmäklare inte kan förvränga en egendom kan du fråga marknadsföraren om en direkt fråga. Fråga inte hur länge hemmet har varit på marknaden, eftersom det kan ha varit en prissänkning, så agenten kommer att känna sig berättigad att berätta för dagar på marknaden till det nya priset. Fråga om det har gått ut / återkallats / avbrutits och sedan återställts. Var specifik.
• Sök på nätet.
  Ange egendomsadressen flera olika sätt i en sökmotor som Google eller Yahoo. Alla sina tidigare online-listor ska dyka upp.
• Fråga grannar.
  Grannar vet allt som händer i sitt område och är ofta mer än glada att berätta hur länge ett hem har varit på marknaden.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.